房地产业发展与经济结构调整

杜安国

一、房地产业对经济增长具有强大拉动力

房地产业是国民经济的重要组成部分，被称为国家经济的晴雨表。房地产有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。确切地说，房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。我国现行的行业分类标准把房地产业列为十六门类中的第八类，属于第三产业的第二层次。2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。

房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动其发展。房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l.5个单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计，发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，邓小平早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中，也提出“住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业”的思路。

二、过度发展房地产行业与经济长期均衡发展目标存在矛盾

（一）房地产业的发展无法具备提升国家竞争力的作用。现在有一个耳熟能详的说法是，房地产业是国民经济的支柱产业。何谓“支柱产业”？顾名思义就是整个工业体系的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。靠着这些“支柱”，美国现在几乎垄断着全球GPS、军火工业、客机等市场，以暴利支撑美国在政治、经济、军事和文化方面的主导地位，全方位打造信息时代的全球帝国；日本是靠汽车、电子、光学和计算机产业奠定世界经济第二的基础，实现了国家复兴。韩国是将船舶制造业列为支柱产业的，以此为基础，现在韩国不仅在汽车、电子还在军工产业方面异军突起，准备争雄世界。迄今为止，世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，支撑和带动了当代大国现代化发展的故事，尚没有哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。这是因为前者不仅带来产品，同时还刺激科技进步，提高效率，形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心，是可持续发展。而房地产业的发展，能带动的相关产业只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗，进一步造成资源、环境问题。

目前，我国的支柱产业存在不掌握核心技术，即“空心化”问题，这不仅严重制约我国经济的进一步发展，还将严重危及国家经济、军事和信息的安全。把凡是能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名，真正的支柱产业反而被忽视。由于支柱产业“空心化”，中国已经为汽车、电器制造业送去了数不清的专利费。中国已经给美国波音和欧洲空客送去了上千亿美元。至于中国为军事现代化而购买的外国军备，耗费外汇也很惊人。一边对内竭泽而渔，一边又慷慨地给外国输血，这样的经济运行模式怎么能“可持续发展”？

（二）房地产过热是经济过热的重要因素。从中期来看，经济发展的第一个周期（1979～1990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991～2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2%），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）；第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快，尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。

（三）房地产业的过快发展挤压了居民消费升级的空间。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1，美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1，而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。房价过高将产生对其他产业的挤出效应，损失其他方面的购买消费能力和未来的社会需求，最终社会消费需求不足的问题将始终无法解决，导致经济结构失衡和畸形发展，制约社会经济持续、合理、健康发展。过高的房价使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才进入的安居成本因房价升高而迅速增加，因而对人才的吸引力下降，对外商和外地经营者的吸引能力也会逐步下降，招商引资的难度越来越大，外来投资逐渐下降。

（四）粗放式房地产增长与经济增长方式的转变相悖。在当前，房地产过快的发展，消耗了大量资源，使节能减排目标的实现难度大大增加。房地产是带动了许多行业，促进了经济的繁荣，但可以看一看与房地产关系密切的都是哪些行业。许多行业属于高耗能、高污染的行业，在一个以GDP为导向的社会大环境下，固然使数字比较好看，但实际上为社会创造了多少福利呢？在改革开放以来的30年里，中国并没有成功实现经济转型。从最近江浙及广东等沿海地区大量工厂倒闭、经济滑坡的趋势来看，产业向内地转移和升级的工作远远没有到位。通过加工贸易获得的财富并没有投入到产业升级的大业中。我们把财富都投向了收益大、见效快的房地产市场；而中小企业融资困难、发展受限。经济上的短视造成了经济增长模式单一，单纯靠房地产拉动经济增长，会带来巨大的金融风险。房地产背后的经济结构调整和增长方式的转变，才是中国的大局和主要矛盾。

三、促进房地产业健康发展的对策措施

（一）明确房地产业定位，调整房地产开发政策。决策部门应该意识到，房地产在经济发展中的定位，正是目前定位的不准确，造成现在的局面。城市房地产开发基本上由房地产开发商垄断开发，这是造成今天房地产价格居高不下的重要原因。因此，打破住房开发垄断局面，增加住房的开发和供应数量，是解决房地产问题的关键环节。要打破目前依靠房地产开发商建设住房的垄断格局，建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房，或者组织职工参加住房合作社建房，解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策；二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策，即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例（如20%～30%）作为经济适用房的开发建设，对这一部分土地，政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待；三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时，政府要制定好政策，明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。

（二）调整房地产财政税收政策。目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。一是政府出资建立住房保障体系。政府建设廉租房和租赁房，保证低收入阶层的基本居住条件；二是区分自住房与投资投机房实施不同税收政策。如对非自己居住的投资投机购房者征收相应税收，对自住购房者则相应减免税；三是适时开征物业税。征收物业税的目的就是要遏制囤积两三套以上住房的投资投机购房，以减少房地产需求，达到调控住房供求关系的目的。

（三）建立房地产信息监测预警机制。一是建立房地产业信息收集、发布、分析系统，将房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中；二是建立科学土地供应和房地产供应系统，包括政府直接参与部分房地产（如经济适用房、特殊群体住房）供应建设；三是建立房地产需求调节机制，根据需求变化适时调节房地产供求关系；四是发挥城市规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。

（作者单位：广东轻工职业技术学院）