金融危机对我国房地产市场的启示

丁敬转

提要2007年2月，美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第四季度业绩将出现亏损，美国次贷危机初露端倪。在随后的一年多时间里，次贷风险全面暴露，从美国的“两房”危机，到雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产而被注资850亿美元拯救，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。本文着重分析美国金融危机产生的原因及其对中国房地产市场的启示。

关键词：金融危机；房地产；启示

中图分类号：F293.35文献标识码：A

2007年美国次级抵押贷款危机爆发，并从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延，对美国金融市场和国际金融市场、美国经济和全球经济造成了极大的损害，从而引发全球性金融危机。

一、金融危机产生的原因

1、多层次房地产抵押贷款产品埋下了金融危机爆发的种子。美国从网络泡沫恢复过来之后，房地产价格不断上涨。由于房价上涨的“价值保障”、竞争压力和利润动机，房地产金融机构在基本满足了优质客户的贷款需求后，逐渐放松抵押贷款标准，并创新抵押贷款产品，开发次级抵押贷款市场。在美国住房抵押贷款市场上，房地产贷款机构根据贷款人信用等级高低创造出多种抵押贷款，分别是优质抵押贷款、次级抵押贷款和Alt．A贷款等，各种贷款又根据不同的利率结构衍生出其贷款形式。更令人惊奇的创新是次级担保贷款，这种贷款的抵押物是当贷款人破产时资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值，由于美国住房价格上涨很快，住房的市场价值在房价上涨和处于高位阶段时，次级担保贷款甚至也非常流行。这样，住房抵押贷款给中低收入阶层带来了购买房地产的可能性，也促进了市场的繁荣，但是美国房地产抵押贷款标准的放松和抵押贷款产品的创新为次贷危机的爆发埋下了种子。其一，次级住房抵押贷款和Alt．A贷款都具有较大的道德风险，这些贷款是发放给中低收入阶层甚至信用记录一般的人群；其二，住房抵押贷款难以抵挡系统性风险的冲击。这些住房抵押贷款是在美国房地产市场繁荣和利率处于较低阶段发放的，一旦利率上升或楼价下跌，借款人就无法还贷，金融机构的资金链将断裂；其三，次级住房抵押贷款的利率结构放大了后期的信用风险，尤其是可调整利率抵押贷款（ARM），在利率浮动的还贷阶段，借款人必须采用基准利率加上风险溢价的形式还贷，其还贷的压力变大。这样，借款人的信用风险和房地产抵押贷款市场的系统风险都会同时增加，而且风险所造成的损失要远远大于正常的消费信贷。实际情况正是如此，2004年6月美国进入加息周期，两年内加息达17次，幅度为4.25%，与此同时，美国房地产价格也正好达到最高点。2006年6月标普Case-Shiller住房指数（Composite-10CSXR，反映美国主要十大城市的住房价格变化指数）从2000年1月的100上涨至226.29。联邦基准利率从2004年6月到2006年6月两年间上调4.25%，房地产价格下跌，贷款人还贷压力大幅增加，促使了美国次级住房抵押贷款市场在2007年3月出现了危机征兆。随后，停止还贷现象不断增加，贷款金融机构资金链出现问题，美国次贷危机在2007年8月爆发。

2、资产证券化带来信贷市场不稳定。资产证券化是20世纪最重要的金融创新之一，是流动性创造的主导金融创新产品。但是，资产证券化同时也是一种风险转移和风险分散的金融创新。通过证券化操作，房地产金融机构就将住房抵押贷款的违约风险转移给资本市场，由抵押贷款支持证券的购买者（商业银行、公共基金、养老基金等）来承担相应违约风险。由于证券化产品过于复杂，很多机构投资者对证券化产品的定价并没有深入了解，而是完全依赖产品的信用评级来进行投资决策。结果是，证券化产品偏高的信用评级导致了机构投资者的非理性追捧，导致了风险的累积，最终带来了市场的脆弱性。2007年下半年爆发次级住房抵押贷款危机后，持有相关证券化资产的机构投资者蒙受重大损失并进行资产减记，金融机构急需流动性解决财务困难，整个金融市场陷入流动性紧缺和信用紧缩的境地。而房地产抵押贷款机构和证券化产品的持有机构对流动性极其依赖，在次贷危机的冲击下，他们很大程度上丧失再融资功能，使得市场出现了信用骤停现象，各机构应对金融动荡和危机的能力下降。次贷危机通过流动性紧缩升级演化为整个信贷市场的危机，给金融市场的稳定性带来严重的冲击。

3、全球化使得次贷危机的风险在全球扩散，危及全球金融稳定。在金融全球化的条件下，美国成为全球最主要的投资目的地，欧洲、新兴经济体和石油出口国等都是美国的投资来源国。美国金融创新产品的很大一部分也被海外投资者所持有。次贷危机爆发之后，全球相关金融机构受次贷资产市场价值缩水的损失巨大。其中，汇丰持有美国次贷资产为943亿美元，还有次级MBS的CDO约300亿美元，是美国次级债的最大持有金融机构。更重要的是，房利美、房地美危机之后，次贷危机冲击的范围进一步扩大，直接威胁美国的机构债甚至政府债券的安全。

金融资产在全球范围内配置，使得金融风险也扩大至全球，全球金融体系的稳定性受到严峻的挑战，各个经济体的金融安全也面临重大风险。

二、美国金融危机对我国房地产市场的启示

美国次级住房抵押贷款危机的冲击范围从发达国家扩散至新兴市场国家，从美国波及全球，给全球金融稳定和经济发展带来了严峻挑战。我国住房抵押贷款余额现在已高达2.3万亿元，由于我国的金融机构对风险承受和化解能力比美国建立在分层控制体系基础之上的金融市场要低得多，所以我国房贷市场也存在着巨大隐患，凝结在楼市上的危机已经显现，房地产市场将进入长期的深度调整期，我国从中得到什么启示呢？

1、促进金融创新，逐步完善不良资产证券化。资产证券化作为金融创新浪潮中崛起的一种主流融资技术，已经被美国、日本、韩国等国家成功运用于处置商业银行的不良资产。不良资产证券化是资产证券化外延中的一种，是指将一组流动性较差的不良贷款或其他债务工具真实出售给特殊目的机构，通过一系列的组合、包装，使该组资产在可以预见的未来能够产生相对稳定的现金流，并在此基础上配以适当的信用增级和严格的信用评级，将该组资产的预期现金流收益权转换为可以在金融市场上流动的、信用等级较高的不良资产支持证券的技术和过程。不良资产证券化为我国商业银行化解不良资产、甩掉沉重包袱提供了一种创新的思路和方法。它不仅能满足资产管理公司快速、批量处置巨额不良资产的要求，有效降低不良资产处置的经济和社会成本，而且有利于提高商业银行不良资产的流动性，有利于资产管理公司分散金融风险，有利于减轻国家财政的压力和提高社会资源的配置效率。中国应尽快建立住房抵押贷款证券化机制，完善房地产证券化法律法规。住房抵押贷款证券化是分散银行房贷风险的有效杠杆，应充分把握资产证券化试点工作这一机会，以住房抵押贷款证券化为切入点，趋利避害，探索出一条适合中国国情的资产证券化机制。改革汇率机制，实现人民币的自由汇兑。放宽限制，健全法律、法规，为抵押贷款证券化提供法律依据。有关部门应在加强监管的同时，适当调整和放宽机构投资者对抵押贷款二级市场的介入，逐步向保险、养老基金、社保基金等机构投资者开放资产证券化市场。相关立法机构应尽快制定和颁布一系列以“房地产证券化”为核心的法律法规，解决目前中国房贷证券化过程中法律法规缺失问题。

2、健全信用风险管理体系。应该建立全国性的企业及个人信用档案系统。这一系统可以充分参照美国的个人资信系统。具体做法是利用互联网和信息技术将企业及个人信用记录及信用评估集中起来，为金融机构提供企业及个人信用咨询，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。只有这样才能有效防止逆向选择问题。同时，这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监察和追踪调查，对个人信用度进行评定打分，便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率，对违约行为将会产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。这样，信用档案系统就起到了风险预警和风险管理的作用，在一定程度上可以化解金融机构的信用风险，有效地控制道德风险问题。

3、实行差别授权授信，有效控制房贷总量和结构。各商业银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款；要根据各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力、分支机构现有的房地产贷款存量和结构等情况，实行差别授权授信政策，分别给予重点倾斜、支持发展、限制发展等措施。加强信息披露，严格信贷审查。

4、加强宏观调控，严控房产价格大幅上涨。从美国次债危机的形成原因可以看出，房地产价格泡沫催生了这场危机。中国的住房信贷和股市监管对金融风险的承受和化解能力，要远远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。所以为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，我国应采取有效而谨慎的措施，加强宏观调控和微观管理，同时加大经济适用房和廉租房的供给，严控房产价格继续大幅度上涨，从而将投机性资本从房产市场中引出，推动房产市场乃至整个经济实体的健康发展。面对目前的金融危机，中国政府在宏观调控方向上发生了变化，其中特别突出地显示了救助房地产市场的政策倾向。中国政府于2008年10月22日启用了全国性经济刺激政策，其中房地产税费的减免程度就达到1%～3.5%、利息下降了20%，并鼓励地方政府出台更大力度的救市措施。11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，这样就为房地产事业的复苏创造良好的外部环境。

三、结语

金融危机的产生来源于次贷危机，次贷危机的发生是次级按揭的风行、投行的推波助澜、资本的逐利共同作用的结果。我们应该从美国金融危机中总结经验、吸取教训，清醒地认识到我国房地产市场中存在各种问题，未雨绸缪，防微杜渐，从而促进我国的金融创新工作长期健康地发展，保证我国金融市场健康有序地运行，保证国民经济的持续稳定增长。

（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

[1]何德旭，范力.切实保障金融创新中的金融安全[J].上海金融，2008.10.

[2]孟励，李文斌，许东卫.我国房地产市场的泡沫检验[J].经济地理，2008.5.

[3]谷冬青.从美国次债危机谈我国资产证券化的风险防范[J].国际商务研究，2008.5.