西安老年公寓投资开发研究

艾永前

提要本文针对老年公寓投资大、投资回收期长、设计内容复杂及配套要求高等特点，依据西安市社会福利相关政策，提出老年公寓投资开发的理想模式。

关键词：老年公寓；投资；模式

中图分类号：F83文献标识码：A

老年公寓不同于一般意义上的住宅，从老年人一般生活行为的变化剖析，老年公寓不仅需要一个“无障碍”的居住活动空间，还需要有公共性的服务网络、较齐备的医疗康复设施和休闲娱乐的自然生态环境。从这一点看，老年公寓需要巨大的投资资金。这对于政府来说，其能力是有限的；而对于房地产商来说，国家相关政策未明确化，市场受传统观念影响严重，没有一定的把握开发，也不敢贸然行动，所以这种很有希望的事业目前正处于搁浅阶段。如何使西安市老年公寓投资成为多赢的局面，放活老年公寓市场，实行“公益性事业，市场化经营”，成为进一步推进老龄事业健康发展的关键。

目前，西安市60岁以上的老龄人口已有90万人左右，占到了西安市总人口的11%。西安以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如西安市沁春园养老院、宝鸡市绛帐社会福利院、福寿堂高级老年公寓、西安裕华老年公寓、临渭区老年公寓、西安祥和老年公寓、东林老年公寓、西安朝阳老年公寓、新大地、万象温泉老年公寓、陕西秦宫老年公寓以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足市场的需求。

西安市政府出台了《关于加快实现社会福利社会化的实施意见》，推出了14项优惠政策扶持社会养老服务业。规定对福利机构的建设用地优先安排；市、区县在制定城市居住规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都应将社会福利设施特别是老年服务设施纳入公共设施统一规划；经县以上人民政府民政部门审批同意筹建的社会福利机构，发改委和规划、建设等部门要优先立项、优先办理规划手续、优先完善社会福利机构周边的城市基础设施，并免缴城市基础设施配套费等；对获得民政部门批准的社会福利机构，暂免征收企业所得税，对其提供的育养服务免征营业税等；对获得民政部门批准设置的社会福利机构，用水、用电、用气按居民生活类价格执行，使用电话及办理其他有关电信业务执行住宅电话交费标准；对新建的社会福利机构城六区范围内每张床位给予一次性补贴3，000元，城六区范围外每张床位给予一次性补贴2，000元，在建成运营1年后分3年拨付；对贫困老人及其他需要帮助的“空巢老人”、单身老人、高龄老人等，可由政府出资购买社会公益岗位，为老人提供无偿或低偿入户服务和送时服务等。

相比以往的投资开发模式，原来由政府投资开发的社会福利机构的社会福利事业将随着人口老龄化等社会问题逐渐变为政府指导、扶持的投资商开发项目，如何能够在政府特有的优惠政策条件下，使得老年公寓项目投资建设既满足老龄人的社会福利需求，又达到开发商的目标利润，显得尤为重要。

第一，老年公寓项目从规划建设的内容上来讲，除了老年公寓为政府社会福利所承担的老年安置以外，还应有自己经营的社会福利公寓以及相应休闲、娱乐、商业等配套的社区环境；既要满足老年人精神生活的需求，又要克服传统观念的影响，使得项目的开发建成成为老年人向往的欢乐谷，吸取以往敬老院、养老院等环境设施不齐全，不孝敬等弊病，开创西安老年公寓新纪元。

第二，老年公寓建设成本方面，西安市开发商可以从政策优惠角度，吸收政府对新建社会福利机构一次性补贴。减免所得税、营业税及基础设施配套费用等来弥补老年公寓为满足老龄人生活所必要设计的设施及空间费用，高层与低层相结合，有效降低开发成本。

第三，老年公寓建成运营方面，开发商可依据政府相关政策，搞活市场，实现市场化经营，可以按照总开发面积满足西安市市场需求的比例。例如，西安市老龄人口总数为90万人，相对中高收入人群占总数的40%，愿意入住老年公寓的占中高收入人数的30%，平均每人居住需求为15平方米，可开发老年公寓面积约为162万平方米，相当于开发土地面积（容积率为2）1，214亩地。当然，在老年公寓中另外部分可以周旋出售给其他客户，尽管此前全国可销售老年公寓政策仅在大连、北京等地相对开放，但也可根据客观情况调整，这样就可大大降低老年公寓回收资金慢的特点，减少开发商的投资风险，亦可以在公寓配套商业进行经营，着手从老年公寓的规模、公园配套、生态湖、度假酒店等多种方式，吸收国内外老年公寓运营模式，吸引投资者，凭借古城西安的唐文化打造西安市国际老年公寓。

综合老年公寓投资建成的各个方面，政府与开发商的合作经营是老年公寓项目不言而喻的理想投资模式，开发商以社会福利机构的名义开发老年公寓，本身免费安置政府每年需要安置的老龄人口，又满足了自身盈利的目的，响应了国家及地方政府的政策指导，解决了老龄化带来的社会问题。

（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

参考文献：

［1］陈芊宇.西安养老机构设施、环境现状及需求研究.西安建筑科技大学硕士论文，2007.

［2］陆伟，林文洁.我国城市老年人居住环境现状与问题初探.大连理工大学学报社会科学版，1999.12.

［3］朱宝宪.投资学.清华大学出版社，2002.