高房价时代远去 房价回归理性

闫旭红

从2007年底，人们就明显地感觉到了楼市风向的转变。随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱与高昂的房价差距越来越大，就算再担心房价上涨，也无力出手了，看着周围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟。还是要量入为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入者只能望房兴叹!

购买力的过度透支使得市场渐显疲软，交易量开始萎缩，由狂涨转入下滑的拐点在2008年初露出端倪。过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品，许多家庭患上了住房焦虑症，有价无市的状况在蔓延。调查显示。在当初，过半数人对买不买房问题持观望态度，还有超过30％的人根本就不考虑买房。这表明过高的房价已超过市场所能承受的临界点。

造成房价过高的原因，有多方面：首先地方政府偏激的土地政策，只顾土地收益带来的局部暂时效益，使土地价格上升过快；其次住房机制不完善，各级政府对房地产开发缺乏整体长远的规划，对房地产开发管理约束机制薄弱：再次房地产开发商自身的不规范运作及投机资金的介入，使房价一路攀高。

从2008年初开始，对于不甚明朗的市场时局，一些商业银行开始对地产商的开发贷款采取审慎态度。2月份，全国70个大中城市房价同比涨幅首次回落。对于地产商来说，在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下，房地产企业开始由“地荒”转为“钱荒”。现金流的紧绷，迫使部分开发商要么降价回笼资金，要么加大财务成本寻求高息贷款。面对两难选择，理智的开发商大多低调降价以备过冬。而低价售楼反而使众多购房族产生了持币观望的心态，

当前房地产重要的问题是成交量上不去，市场萎靡，导致相关行业转冷，开工不足。那么成交量为什么上不去呢?原因很简单：房价下跌不到位，还没降到居民可以承受价位。开始时。开发商们还是遮遮掩掩，不肯明说降价，实际上，形形色色的促销手段轮番上演。可是，即使是开发商卖力地吆喝，购房族也不买账，再加上不少人买了房立马房价就降了，损失惨重，更让购房族不敢出手。发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后，对于楼市来说更是雪上加霜。大家对未来的收入预期下降，怕背上沉重的债务，更加不敢买房。楼市销售由此陷入深度低迷。

尽管去年以来房地产业遇冷已成不争事实，但在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，市场中持观望态度的购房者明显增多。

国家统计局公布的一组数据显示：2008年l至11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅销售面积下降18.8％；商品房销售额1926亿元，同比下降19.8％；商品住宅销售额下降20.6％。房价也呈持续回落态势，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4百分点，环比下降0.5％。

出现这样的困局原因有两方面：一方面是由于房地产市场调控力度加大、全球金融市场动荡等多重不利因素的影响，使得开发商的资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关，致使供应量大幅增加；另一方面，由于政府调控、房地产企业的大幅降价，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变，观望等待成了楼市主流，导致了交易量大幅萎缩，造成了供大于求的现象发生。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素，使购房者对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。

2008年10月17日，国务院常务会议部署第四季度经济工作，在“加大保障性住房建设规模”之外，首次提出“降低住房交易税费，支持居民购房”。

11月5日，国务院常务会议的“十项措施”又进一步强调，加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，并将其列为“国十条”之首。

12月17日，国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年转让的，不征收营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，

12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房消费，支持房地产开发企业合理的融资需求等政策，这样的政策组合，既管保障也管市场。既管投资也管民生，既管城市也管农村，无论是系统性、全面性还是针对性，都超越了以往。

随着前一段房产政策的陆续出台，2008年11月份以来，除北京外，上海、深圳等地的楼市也都出现了成交量的放大。

房地产业如果想为中国宏观经济做出贡献，就必须快速调整价格，激活成交量。未来房地产业有望在小幅波动中，实现稳中有升的走势，但大趋势将是高房价时代渐行渐远，房价逐步回归理性。