论停车位的权属

摘要：停车位具有何种物权属性，是否能够成为独立的物并为何种主体享有占有、使用、收益和处分的权利，至关重要。停车位问题的最主要的法理基础为建筑物区分所有权理论。确定停车位权属应遵循两条规则，一是以小区停车位是否享有土地使用权确定权属，二是以小区停车位的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据此规则，停车位从理论上可以划分为四种类型。《物权法》第74条的关于停车位权属的规定存在一定的不足。

关键词：停车位；土地使用权：物权法

中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：0257-5833(2009)04-0099-09

作者简介：徐海燕，对外经济贸易大学法学院教授(北京100029)

随着我国城市家庭轿车的逐渐普及，停车难的问题在许多住宅小区接踵而至。根据我国建设部《城市居住区规划设计规范(2002版)》第8条第6项规定，居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并对车库(位)最低数量限额作了明确的规定。

由于我国许多城市小区停车位的供不应求以及相关制度设计的滞后性，开发商、小区业主和物业服务公司之间的停车位权属之争在我国许多城市成为构建和谐社区的一个难点、热点问题。法学界对此也莫衷一是。为充分发挥法律定纷止争的功能，2007年《物权法》第一次以法律形式对停车位的归属和流转问题作出了原则规定。但由于该条规定原则性较强，可操作性尤其是可诉性较弱，停车位的产权归属依然存在许多悬而未决的争议问题。有鉴于此，本文将对停车位的权属性质作出辨析，并从法解释学角度对《物权法》第74条的内涵与外延予以探讨。值得说明的是，本文中述及的小区停车位特指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位，而不包括非商品房住宅小区内的停车位。

一、建筑物区分所有权理论是停车位成为建筑物专有部分的法理基础

建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言，即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人(如夫妻或家庭成员)共有，并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权(又称“治理权”、“成员权”)四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权：“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界，共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据，但全体业主协议或规约另有约定的除外。

建筑物区分所有权理论使得多数业主可以对一栋建筑物予以区隔、进而分别对专有部分享有排他性所有权、对共有部分享有共有权、对共用部分享有共用权。这一理论不仅有效化解了人口不断增加和土地面积不可再生间的尖锐矛盾，而且大幅提高了土地的使用效率。这一理论虽未突破传统物权法中“物权须以独立之物为标的”和“一物一权”的原则，但的确丰富与发展了物的概念，进而使得建筑物上凡在构造及使用方面具备独立性的部分皆可成为区分所有权的客体，并强化“一物”概念的观念性和拟制性特征。

笔者认为，建筑物区分所有权理论是停车位被确认为建筑物专有部分的法理基础。停车位作为专有权的客体，同时具备建筑物专有部分应具备的结构独立性与使用独立性。通说认为，结构独立性强调被区分部分在建筑结构上可以被区分开来，进而与其他部分完全隔离。被区分部分与其他建筑物部分有隔离的设备，通常分为隔墙，其他材料得为钢筋水泥或三合板等。而使用独立性强调被区分部分必须具备满足人们社会经济需要的机能，判断标准为能否单独使用及有无独立的经济效用，具体认定上可考量区分的明确性、间隔性、通行直接性以及专用设备的存在、共用设备的不存在等因素。

法学界对停车位的使用独立性一般不持异议，但对其结构独立性却仁智互见。一些学者之所以否认停车位成为区分所有权客体，也源于对结构独立性的误解。有观点认为，“地下室或屋顶之停车场，以线条所划分之停车单位，不具有构造上之独立性而不得为所有权之客体”。有观点认为，“地下室仅以线条划分停车位或未以墙壁间隔之零售市场、摊位等，原则上不得为区分所有权之客体”。日本法院曾有判例认为，“周围若以卷帘铁门、门为区隔，可认有构造上之独立性”，“停车场与其他部分可以水泥或瓷砖加以区别境界者，可认为具有构造上之独立性”。

从建筑物区分所有权制度的演变趋势看，结构独立性渐有缓和之势。根据德国《住宅所有权暨永久居住权法》第3条第2项之规定，符合专有部分的条件仅需具备坚固或耐久的记号(持久性界限)即可。遂有学者认为，构造上的隔壁可以缓和解释为“观念上的隔壁”，即“无物理性的隔壁”。只要在观念上与其他部分的外观可以区分，并有固定的界线标识点，也可成为专有所有权的标的。

笔者认为，建筑物专有部分的功能各不相同，业主对其结构独立性的要求也参差各异。具体说来，对居住用途的专有部分而言，业主对其居住房屋的私密性的要求最严格，不同业主的房屋之间的结构独立性要求最高，区隔设施往往采取立体性、非透明、障碍性、非移动的物理隔离设施(如砖墙)。而对用于泊车的专有部分而言，业主对其私密性要求并不严格，不同业主的停车位之间的结构独立性要求随之降低，区隔设施可以采取平面性、透明性、图示性、无障碍性的非物理隔离设施或者隔离方法。例如，停车位间的四至界限即可采取划线方式予以明确，而无须采取垒墙方式；否则既浪费空间资源，也为业主泊车带来不便。

停车位成为专有权的客体亦不存在公示上的技术难题。为维护交易安全，物权变动须采纳一定的公示方法，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法。业主完全可以运用划线标号的方式将停车位与其他物区别开来，并运用占有或登记方法予以公示。因此，在停车位专有权的享有和变动方面不存在任何公示技术上的难题。

停车位成为专有权的客体具有重大现实意义。从法律上对停车位的归属关系作出界定，有利于预防与化解停车位纠纷。王泽鉴先生就指出，“鉴于停车位之重要，若能在立法上规定于具备一定要件时，停车空间得为区分所有权之标的，并在登记制度上予以配合，对于解决层出不穷的纠纷，必有助益”。

与停车位作为建筑物共有部分的制度设计相比，停车位作为建筑物专有部分的制度设计更符合公平与效率兼顾的理念，更符合以人为本的核心价值观，更符合物权神圣和物权民主的立法精神。在现实生活中，停车位对不同业主具有不同的实际使用效能。有些业主需要停车位，甚至认为停车位是其专有部分中不可或缺的组成部分，有些业主则不需要停车位；有的业主需要一个停车位，有的业主则需要多个停车位。既然全体业主共有的重要前提是每位业主均为停车位支付合理对价，不需停车位的业主也要为此支付成本。这对不需停车位的业主来说显然有失公平。不需

停车位的业主分担停车位的成本后，固可取得相应的权利与利益，如分享共有停车位的出让价款或出租收益。但业主在共享收益的过程中又会面临不确定的市场风险、道德风险与法律风险。

相比之下，停车位作为建筑物专有部分的制度设计有助于降低不需停车位的业主的购房成本和权利行使成本，有助于避免停车位共有制度本身固有的前述各类风险。过去不需要停车位的业主嗣后需要停车位时，可通过支付合理对价而取得停车位所有权或使用权。倘若全体业主都愿意购买停车位，小区停车位就会全部分解为广大业主的建筑物专有部分，更有利于停车位产权的明晰化，根除停车位共有关系蕴含的集体权利行使成本(包括代理成本与代理人的道德风险)。

二、停车位产权归属的认定标准

由于停车位自身情况的复杂性和特殊性，尤其是开发商与业主之间、业主与业主之间的复杂利益博弈关系，停车位并不必然自动成为建筑物区分所有权的专有部分甚至共有部分。笔者认为，判断停车位的产权归属的认定标准主要有两项：一是停车位是否分摊土地使用权，二是停车位建筑面积是否计入公摊面积。从这两项标准出发，停车位的产权归属可划分为四种具体形态。

(一)停车位是否分摊土地使用权的划分标准

关于土地及其地上建筑的关系，以德国、瑞士为代表的立法例认为“建筑物依附于土地”；以日本、我国台湾地区为代表的立法例认为“土地和定着物都为独立的不动产”。而我国立法例采取了“房随地走，地随房走”的房地一体主义，房屋与土地不可分离但又互不相属。例如，我国《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”；第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。

在我国房随地走、地随房走的房地一体主义的制度框架下，土地使用权转移时，其上的建筑设施亦随同转让；房产所有权转移时，其占用范围内的土地使用权亦随同转让。地下、地上的停车位都与土地使用权的权属具有连带关系。在房地产交易实践中，开发商向房屋买受人出让了房屋所有权，土地使用权也应一并转让，土地使用权与房屋所有权的权利主体合二为一。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也归属该业主。

笔者认为，在全体业主购买了房屋并分担了小区内的全部土地使用权出让费之后，包括小区停车位在内的所有设施亦应转移至全体业主名下。换言之，如果停车位与住宅房屋一样分摊小区范围内的国有土地使用权，则停车位可与住宅房屋一样单独办理所有权登记而成为专有权的客体。如果小区范围内的土地使用权业已被住宅房屋分摊，则停车位本身不拥有相应的土地使用权，自然无法办理产权证。即便售房合同中约定“停车位的产权属于卖方”，也属无效条款。

有人试图通过空间权论证停车位特别是地下停车位归属开发商的合法性，认为在商品房销售后，土地使用权归属全体业主共有，而开发商利用地下空间权修建的车库则归开发商所有，不能以停车位不享有土地使用权为由否定开发商对停车位的权属。笔者不赞同该观点。首先，空间权在我国《物权法》中尚未成为独立于土地使用权的单独物权。没有土地使用权，就没有空间权。其次，既然商品房的所有权依赖于土地使用权、而非空间权，停车位的合法性也不能诉诸于脱离土地使用权的空间权。再次，鉴于民事关系与行政关系的严格区别，开发商即使根据规划利用地下空间修建车库，也不意味着规划确定的空间当然完全归属开发商。从我国目前的立法设计看，空间权理论无法说明开发商独享停车位所有权的合法性。当然，这不排除立法者在未来确立独立的空间权制度，并把空间权作为停车位存在的正当依据。

(二)停车位建筑面积是否计入公摊面积的认定标准

根据建筑物区分所有权原理，建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分，其中的共有部分归全体业主(即全体建筑物区分所有权人)共有。地下车库若被视为建筑物区分所有权的共有部分，则其所有权归全体业主共有；反之则否。

而判断地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有部分的重要标准是停车位建筑面积是否计人公摊面积。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第5条第2款规定，商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。该《规则》第8条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。根据该《规则》第9条第1款，在具体计算上，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计人公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。可见，具有独立使用空间的地下室可单独出售，成为建筑物区分所有权的专有部分；作为人防工程的地下室既非建筑物区分所有权的专有部分，亦非建筑物区分所有权的共有部分。

倘若停车位计入公用建筑面积和销售面积、并最终由业主支付对价，则停车位自然应归全体业主共有。至于业主之间如何行使共有权，纯系全体业主的内部事务，与开发商无涉。倘若停车位未计入公用建筑面积和销售面积，则业主购买的商品房面积中不含停车位部分，停车位所有权并不必然归属业主。由于业主并未负担停车位的建筑成本(包括土地使用费)，停车位产权理应归属原始所有人即开发商。正由于开发商可从停车位的修建与出售出租活动中获益，开发商就具有开发建设停车位的经济动因，进而有助于缓解业主停车难的问题。

运用该标准划界的结果是，有些小区的停车位所有权归属业主，而有些小区的停车位所有权归属开发商。在停车位计入公摊面积的情况下，全体业主取得停车位共有权，消费者购房成本自然水涨船高；共有权虽会给全体业主带来财产利益，但共有权行使的高昂成本(如集体行动成本与停车位维护成本)不容忽略。在停车位不计入公摊面积的情况下，消费者不取得停车位共有权，购房成本自然也会降低；消费者既无共有权行使的利益期待，也无共有权的行使成本。

但无论在那种情况下，停车位产权的界定都要体现开发商与消费者之间权利义务对等的公平原则。根据诚实信用原则，开发商在纵向的行政关系中，应向主管部门如实申报停车位的面积计算方式与成本负担方式；在横向的民事关系中，应全面客观及时地向消费者履行信息披露义务，充分尊重消费者的知情权和选择权。

笔者认为，以停车位是否计入公用建筑面积作为确定停车位所有权归属的标准，有助于划清

小区停车位在全体业主和开发商之间的法律归属，符合建筑物区分所有权的基本原理和契约自由精神。我国司法实践也开始逐渐采纳这一判断标准。例如，2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院认为“被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计人商品房的成本事实应予认定”，判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”。该院根据当前开发商与消费者之间信息不对称的现实，认为开发商对车库的建设成本未纳入商品房成本承担举证责任，符合实质正义与程序正义兼顾的理念，值得肯定。

(三)公摊面积与土地使用权的不同组合形态

综合运用上述两种认定标准，小区停车位的产权归属可分为如下四类：

1、停车位面积计入公摊、并分摊土地使用权的情形。此类停车位由于面积已经计入公摊范围，故由全体业主出资购买；由于与住宅房屋一样分摊土地使用权，可与住宅房屋一样办理所有权证。此类停车位由全体业主共同享有所有权。例如，北京市国土资源和房屋管理局2002年12月发布的《北京市国土资源和房屋管理局关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》就规定了室内机动车停车位的面积的计算方式，并明确指出，“销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证”。遗憾的是，该《通知》未明确停车位是否应分摊土地使用权，似与我国房地一体主义的立法政策不相吻合。

2、停车位面积计入公摊、但不分摊土地使用权的情形。与第一种类型相同，此类停车位面积既已计人公摊范围，故由全体业主出资购买；但由于其未分摊土地使用权，无法办理停车位所有权证。但不妨碍由全体业主享有共同使用权。

3、停车位面积不计入公摊、但分摊土地使用权的情形。此类停车位可与住宅房屋一样办理所有权证，成为业主专有权的客体；但在停车位所有权未移转给业主之前，其所有权原则上应归属开发商。

4、停车位面积不计入公摊、也不分摊土地使用权的情形。此类停车位比较特殊，利用地下人防工程设置的停车位在产权性质上即其适例。此类停车位既不计入公摊面积，也不分摊土地使用权，因而不能办理所有权证。根据房地一体主义的制度设计，既然土地使用权业已归全体业主，该停车位的使用权亦应随同转让给全体业主。

三、主要停车位类型的产权归属问题

在现实生活中，小区停车位的结构形式纷繁复杂，产权归属情况各异。即使停车位的表结构形式相同，甚至同属前述四种产权形态之一，其产权归属也会相互迥异。

(一)住宅小区地面停车位的归属

地面停车位是指直接设置在小区地表，并以划线分割方式标明边界的停车设施。开发商修建地面停车位需要申请政府部门颁发《建设规划许可证》。

在通常情况下，开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理初始登记及转移登记后，业主(房屋单元所有人、建筑物区分所有人)便按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在地面的面积包含在小区总土地使用面积之内，此类停车位的土地使用权当然属于全体业主。此类停车位占用范围内的土地使用权业已为全体业主分摊，其不能单独办理所有权证，不能成为专有权的客体。因此，业主对停车位仅享有使用权而不享有所有权。

笔者认为，全体业主共享使用权的停车位可由业主团体(含业主大会和业主委员会)代广业主行使。业主团体也可将停车位委托物业服务企业管理。业主使用停车位时向业主团体交纳的使用费或租金在扣除必要管理费用后，可抵作物业费。业主大会认为必要时，可作出在小区地面设置停车位的决议。开发商和物业服务公司无权擅自在小区的地面设立停车位；否则构成对广大业主的侵权行为。

(二)住宅小区地下停车位的归属

住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向地表上空和地下空间发展。而对地下空间的充分利用导致了地下停车位的出现。

地下停车位的归属问题与容积率的计算密切相关。容积率是指建筑物面积与建筑基地面积的比值。容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积的建筑物的重要指标。在地价日益昂贵的现代社会，容积率攸关开发商的商业利益及广大业主的居住生活质量。

依据我国现行有效的计算规则，在计算建筑容积率时，地下室的面积不计人建筑面积，半地下室在室外地面以上的部分高度不超过1米的不计，超过的则按比例计算建筑面积。我国的城市规划实践和地方立法一般不将地下车库的建筑面积计入建筑容积率。杭州市《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》与上海市《容积率计算规则暂行规定》都有类似规定。

根据房地一体主义原则，地下停车位既然不计入建筑面积，亦不分摊土地所有权，就无法成为专有权客体。但鉴于地下停车位的建设成本业已计入房地产价格，笔者认为地下停车位作为区分建筑物的附属设施应由业主享有权益。

(三)楼房架层空间停车位

楼房架层空间停车位，是指将建筑物地面上的一层架空而形成的停车位。在我国现行房地产管理法律制度下，架层空间停车位的建筑面积也不计入建筑容积率，不能获得相应的土地使用权面积份额。架层空间停车位的法律权利只能依附于计算建筑容积率的房屋建筑物面积。因此，首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形相同，兹不赘述。

(四)楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前并不非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关此类停车位的纠纷也会日益增多。

屋顶平台的归属问题颇有争议。有人认为，屋顶平台应归建筑物全体区分所有人共有；有人认为，屋顶平台属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高层的业主所有。笔者认为，屋顶平台的最大利用价值在于其空间范围，而空间范围显然不专属于顶层的区分所有人，而应当归属该建筑物的全体业主。有鉴于此，对该空间加以利用的设施(如停车位)的财产权利应归属该建筑物的全体业主。未经全体业主以业主大会决议形式所作的书面授权，开发商和物业服务公司均无权擅自在屋顶平台设置停车位。物业服务公司对于业主大会授权修建的停车位提供看管服务的，也可收取合理的看管费用。

(五)利用人防工程设置的停车位

依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第4条规定，“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)”。因此，人防工程不计人公摊面积。又由于人防工程不分摊土地使用权，人防工程上设置的停车位似乎不能成为业主共有权的部分。

《人民防空法》第5条第2款容易引起歧义。该条款规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。人民防空工程平时应由全体业主或其代理人(如业主委员会和物业

服务公司)使用管理，收益也归全体业主分享。理由有二：首先，从文义解释看，此处的“投资者”确指最终承担人民防空工程修建成本的人。而人民防空工程的修建成本与小区建筑物一样最终由全体业主承担。人防工程修建成本看似由开发商承担，实则不然，它由开发商垫付后，最终随着商品房的销售活动而转由全体业主承担。倘若小区住宅商品房全部售出，人防工程由商品房买受人分担成本、共享受益；倘若小区住宅商品房部分售出、部分由开发商持有，人防工程由开发商以业主的身份与其他业主分担成本、共享受益。其次，从信托法角度看，开发商与各大业主之间存在信托关系。修建人防工程是开发商对广大业主所负的信托义务。开发商作为全体业主的受托人、为了全体业主(委托人和受益人)的利益而修建的人防工程应当解释为由全体业主共享的信托财产。虽然开发商修建人防工程的行为源于《人民防空法》课以的公法义务，但该义务并未、也不能否定开发商与业主之间的信托关系。实际上，立法者确认该义务的立法意图恰恰在于强制开发商与广大业主之间建立信托关系，强制其为增进广大业主的福祉而修建人防工程。

四、《物权法》第74条的法律解释与立法改革方向

针对停车场产权归属不清引发的社会热点问题，2005年《物权法草案》第76条第2款试图提供让开发商与广大业主皆大欢喜的解决方案：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

该款在第一句允许开发商与业主自由协商确定停车场的产权归属，又在第二句但书条款中采取了向业主倾斜的立法推定态度。通读全款，似乎逻辑严谨，有利于满足业主对停车位利益诉求。但仔细斟酌，就会发现此种制度设计有悖立法者扶持业主弱势地位、在开发商与业主之间实现契约自由与契约正义的立法本意。因为，该条款立法效果的实现以开发商的诚实理性、开发商与业主间的平等缔约地位为前提。而我国当前的实际情况是，房地产市场普遍不规范、业主的谈判能力普遍脆弱、开发商普遍缺乏诚信与社会责任感。开发商完全可以堂而皇之地滥用契约自由和市场优势地位，迫使消费者与其达成开发商享有车库所有权的契约。

由于《物权法草案》第76条第2款受到广大业主与社会各界的批评，立法者遂改弦易辙，采取了轻度淡化契约自由、小幅限制契约自由的立法思路。2007年《物权法》第一次以法律的形式在第74条规定了停车位的归属问题：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

两相对照，《物权法》第74条文字扩张一倍，内容更趋丰富。该条共分三款：第一款从停车位修建的源头人手，强调规划行为要“首先满足业主的需要”；第二款以列举加概括的方式规定了停车位归属的若干约定方式；第三款则明确排斥意思自治和契约自由的滥用余地，规定了占用业主共有的道路或者其他场地的停车位的归属确定原则。该条规定有助于预防和处理层出不穷的停车位纠纷，也留下了许多亟待研究的法律解释难题。如，第一款中的“首先满足业主的需要”究何所指；再如，第二款依然没有堵塞开发商滥用契约自由的制度漏洞，究竟应当如何补阙挂漏?

(一)开发商的停车位规划义务与“首先满足”的法律含义

从立法目的看，鉴于小区业主对小区停车位的需求具有刚性与地域性，鉴于现实生活中许多小区业主的车辆停放路边和小区之外的现象比比皆是，鉴于一些开发商的商业规划缺少前瞻性，未充分考虑广大业主的停车位消费需求，致使很多小区根本未规划和修建地下车库，《物权法》第74条第1款着眼于从扩大停车位的供给人手，设定了开发商规划和修建足够停车位的法律义务。开发商在对其开发的住宅小区进行整体规划时，要认真细致地充分做好车位规划工作，要规划出足够的停车位。

笔者认为，此款所说的“规划”既包括开发商的商业规划行为，也包括政府规划部门的行政规划行为。而开发商和政府部门的规划义务意味着广大业主的权利。倘若开发商和政府部门拒绝或怠于履行法定规划义务，具有利害关系的业主可以依法追究开发商的民事责任，也可以对政府规划部门的不作为提起行政诉讼。

法学界对《物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”中的“首先满足”四字的法律涵义聚讼纷纭。一说将其解释为“优先购买权”，认为业主对小区内的车库(位)享有优先购买权。二说将其解释为优先使用权，认为业主对小区内的车库拥有优先使用权。三说认为，“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；而“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。

笔者认为，该款所说的“首先满足业主的需要”内涵丰富，包括但不限于优先购买权或优先使用权。鉴于小区业主对小区停车位的需求具有刚性与地域性，笔者认为，小区内的业主购买承租车位的优先权是绝对的，而不是同等价格下的优先购买权。“首先满足业主的需要”有四层含义：一是本小区业主比小区外的人享有绝对的优先购买权和优先承租权，小区停车位原则上只能为本小区业主服务。二是满足业主的生活消费需要，遏制、限制炒卖车位的投机现象。因为。炒车位者并非消费者意义上的业主，而属于投资者甚至投机者。原则上应该体现一户业主购买一个车位的精神，除非业主可以举证证明两个以上的自用需求的合理存在。三是车位价格和租金的确定应遵循合理定价的原则，既要考虑市场定价，也要考虑广大业主优先购买和优先承租的权利诉求和财力负担能力。四是开发商售房时没有车的业主作为潜在的停车位消费者也享有优先购买权和优先承租权。

(二)业主取得停车位的法律渠道

《物权法》第74条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。可见，业主取得停车位的法律渠道有四种可能性：一是买卖，二是赠与，三是租赁，四是开发商与业主约定的其他方式。笔者认为，该款规定仅适用于停车位归开发商所有的情况；在停车位归属业主区分所有和共同所有的情况下，根本不存在出售、附赠或者出租的问题。判断停车位产权归属的标准前已述及，兹不赘述。在停车位归开发商所有的情况下，应当鼓励开发商向业主赠与停车位。停车位的出售出租价格要控制在合理水准内。本小区业主不仅享有优先购买权，也享有优先承租权。

(三)占用业主共有道路的车位共有问题

在实践中，一些小区的物业公司将共有道路或场所划线停车，向业主收费，停车费收取后又不作为广大业主共有收入的现象比较普遍。有鉴于此，《物权法》第74条第3款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。该款是对《物权法》第73条规定的建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所和公用设施属于业主共有的制度演绎。

笔者认为，该款具有三层含义：一是鉴于小区居住的环境质量至关重要，未经业主大会授权以及规划部门批准，开发商不得擅自改变道路、绿地、其他公共场所和公用设施的固有性质和用途。道路就是道路，绿地就是绿地。开发商和物业服务公司擅自划定的车位应当根据业主的请求恢复原状。二是为了缓解停车难题，小区业主可以依据法定条件与程序，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。法定程序既包括全体业主的民主决策与授权程序，也包括规划部门的审批程序。但这只能是停车位不敷使用情况下的无奈之举。三是经业主大会授权以及规划部门批准，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的收费收入为广大业主的共有财产，物业服务公司不能据为己有。

(四)立法改革方向：推进停车位产权民主化

在现实生活中，如果开发商垄断停车位的所有权，而开发商又片面追求利益最大化，就会导致业主优先停车的合理利益诉求难以获得满足。恰恰是由于停车位产权归属的不确定性，为业主与开发商之间的法律之争埋下了“定时炸弹”，而这颗“炸弹”并没有因为《物权法》的出台而被排除。

作为治本之策，笔者建议《物权法》修改时大力弘扬公平与效率兼顾的法治理念，充分体现《物权法》尤其是建筑物区分所有权制度的立法精神，旗帜鲜明地保护业主对停车位的建筑物区分所有权，明确规定停车位可以成为建筑物区分所有权的专有部分，明确划分停车位作为建筑物区分所有权的共有部分和区分所有之间、业主所有与开发商所有之间的法律界限。立法者只有全面公允地评估影响停车位产权归属的重要变量和因素，并综合运用本文前述的公摊面积和土地使用权的标准，才能得出相对公平的认定结论。

当然，停车位产权归属的不同结果对业主和开发商而言利弊参半，但开发商与业主可在不违反强制性法律规定的前提下，通过理性的契约自由和业主自治就停车位的产权归属作出约定。停车位作为满足业主小区业主生活消费需要的特殊商品，既具有普通商品的使用价值与交换价值，又具有自身的公共属性和社会属性。对小区业主具有社会责任感的开发商既要规划和修建足够的停车位，以方便业主入住后的泊车生活需要，又要自觉尊重广大业主对停车位产权的所有权与使用权，不得滥用《物权法》第74条对抗广大业主的合法利益诉求。开发商要彻底摒弃“想不建就不建，想不卖就不卖，想不租就不租”的思维定势，不应仅仅关注营利性目标，而且要关注业主的停车位利益诉求，进而实现业主和开发商的利益共赢。

除了充分发挥市场无形之手的作用，国家有形之手在市场机制失灵时也大有可为。国家可以通过立法权、行政权与司法权的妥当行使，适度强化处于相对弱势地位的业主的谈判能力，积极推进停车位产权的民主化，构建业主居有所安、车有所停的和谐小区环境。鉴于停车场兼具营利性和公益性，建议国家宏观调控部门和房地产主管部门抓紧制订政策和措施，鼓励开发商多修多建车位，鼓励民间资本在居民小区附近投资兴建停车场，并提供必要的融资、税收以及相关的政策支持。

(责任编辑：刘迎霜)