与“假按揭”共舞，谁傻？

茗　仁

“支持购房”的房贷新政还未落实，各地一手住房签约量已出现暴升局面，购房者果真迫不及待？业内人士说，这不过是开发商自买自卖的把戏。假按揭再次成为人们关注的话题。

银行无奈成“假按揭”原告

2008年11月29日，有“断供第一案 ”之称的漾日湾畔断供案，在深圳市中级人民法院开庭。该案成为虚假按揭的典型范例。

原告招商银行蛇口支行及被告漾日湾畔业主潘先生的代理律师，围绕被告从深圳国基房地产开发公司处接过的房屋按揭是否为假按揭展开舌战。

原告代理律师认为，由于购房合同和按揭合同都有被告亲手签名确认，说明按揭合同有效，被告未履行借款合同的义务，存在违约责任，请求判令业主潘先生偿还剩余贷款88.42万元。

被告代理律师在答辩状中称，2003年11月，由国基地产开发的漾日湾畔开盘。因销售不佳，国基地产工作人员求被告帮忙在一份空白买卖合同及一份招行个人购房借款合同上签字，并约定购房首期款及按揭供楼款均无需被告承担。应国基地产要求，被告还在“深圳市预售商品房注销合同备案登记申请书”、“解除房产买卖合同协议书”及两份“声明”上签名。其中一份“声明”要求被告向国基地产声明自己未实际缴付涉案房产首期款和供楼款，不承担购楼和按揭的责任和义务，并应随时配合国基地产办理退楼或回购手续；另一份“声明”则为被告向招行声明，同意将抵押的涉案房产交由国基地产回购，回购款用于偿还按揭本息。2005年3月，国基地产资金链断裂，无法如期继续按月支付本息，其向贷款银行出具一份盖有国基地产公章的“确认已交房款声明”，称房屋购买人已向国基地产支付全部首期款并通过按揭方式支付其余房款，房屋产权归属业主。原告招商银行蛇口支行工作人员口头告知被告，房产已抵押给银行，产权清晰，只要继续供楼，不再追究房屋首期款及前期供楼款，并可很快办好房产证，被告随即接过国基地产供楼的接力棒。

国基地产在2006年6月宣告破产，法院指定的清算小组因在账目上查不到被告的首期房款缴纳记录，该房产权证无法办理，在这种情况下，自2008年1月起，被告停止供楼。

被告代理律师认为银行参与了假按揭。理由是涉案房产价格比同期同地点房产价格高出许多。此外，银行放贷时未向被告作任何通知和确认。国基破产前，已断供达9个月，在这9个月的时间里银行并未追究被告责任，银行明显存在与国基地产合伙欺骗被告的嫌疑。

原告代理律师则表示，贷款审批时，国基地产向其出具带有双方签字确认的购房合同、按揭合同及付清首期款的收据，银行无法查实被告是否向国基地产支付首期款。至于国基地产与被告是否改变贷款用途，银行无法得知，也不存在违规放贷的事实。而购房合同中约定的购房价格属商业行为，地点、楼层、户型和朝向不同，价格均存在差异，银行无法干预。

原告代理律师还认为被告有参与零首付与假按揭的嫌疑。他称，被告有可能为规避首期款，而与开发商合谋拔高房价，以达到零首付目的。

国基地产破产清算小组作为庭审第二被告作陈述。其代理律师表示，国基地产在销售过程中的确存在通过假按揭从银行套现的情况。

业主因“假按揭”欲哭无泪

在西安安东街居住的胡先生说，他们所居住的项目是2002年交的房，但房产证一直没办下来。去年6月，银行过来要收他们十几户的房，原来房屋被开发商以假按揭的形式抵押给了银行。现在开发商承认是一房两卖，但又说资金困难，业主们要想继续住房，就需要归还开发商所欠银行的按揭款。

2008年4月6日，某银行起诉李方和金地公司。起诉状称，合同履行一段时间后，“第一被告李方开始拒不履行按期还款义务”，截至2008年3月21日，“李方已累计多期未供款。银行多次向两被告催收欠款，被告至今未清偿欠款，也未作出继续履行合同的意思表示”。4月23日，李方收到法院的《民事裁定书》，才想起3年前的那些签字，才知道自己得马上归还银行近27万元。他在答辩状中写道，遭此横祸，他欲哭无泪。金地公司早就成了没有钱的“空壳公司”，假按揭的房子也早已断供多时。于是，当初帮助金地公司完成假按揭手续的那些人，随时可能成为银行方面的被告人。张丽是购买李方名下房子的人,她购买的房子原本就已经抵押给了银行，她与发展商之间的买卖合同因此无效，她和其他购买了虚假按揭房子的小业主们，很可能要从已经住了两年多的房子中被扫地出门。同时，由于金地房地产公司的负责人已经逃匿无踪，即使小业主们的官司胜诉，他们也不可能从发展商那里讨回房款。

张丽夫妇也睡不着觉，因为“如果法院一判，我们就没地方住了”。假按揭就像一根绳子，把他们与素不相识的李方套在了一起。

诸如此类的事件在各地不断上演，各方当事人都称自己是受害者，谁才是真的受害人？

假按揭操作秘籍：

左手卖给右手的假按揭其实不是什么复杂的金融骗术，办理程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。在房价处于上升趋势时，这种虚假按揭对各方都有利，作为抵押品的房屋名义上的增值掩盖了一切风险。但若处于下降趋势，则银行风险剧增。多年来的房价上涨助长了这种行为，银行也在利益均沾下睁只眼闭只眼，但当房价处于下行阶段时，其危害性就暴露无疑。

“假按揭”行为的表现特征是:

1.无购房事实按揭,即开发商通过其内部员工，关联企业员工或甚至伪造假身份证，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用，造成银行资金风险。

2.返租按揭,即开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。

房地产商10万元的房子20万元卖给自己，七成按揭从银行拿到14万，套利4万。这种交易不需要买方，只要能通过银行的评估就能触发交易。关键在于怎样通过银行的抵押评估，把10万元的房子以20万元的价格抵押给银行。按常理说这种简单的把戏应难以得到银行的认同，但现实中银行却乐见这种欺骗，银行毫不在意那个房子值不值20万元钱，而在意怎样把钱贷出去变成优质资产。一套假按揭虚高的交易价成了另一套未售房子的参照物，众多的泡沫价形成参照体系的一部分，几圈下来，这个区域的房屋均价也就水涨船高。

专家呼吁应该加强监管机制

为什么银行如此钱多人傻？为什么被借用身份证者毫无防范，为什么政府喜欢充满泡沫的数据？

美国次贷危机的实质，就是金融机构将巨额资金贷给根本不具偿贷能力者与投机炒房人。由于美国金融机构还将债权再做成债券，卖给国外金融机构，致使这场金融风暴席卷全球。简单说就是，美国的地产泡沫把全世界的经济拉下了水。国内楼市经过数年暴涨，无论是出于主动还是被动，国内的银行已然卷入高价房漩涡。银行唯恐楼价暴跌，银行不愿也无力承受大批贷款人“断供”。所以，银行似乎只有继续力挺楼价，促成“踊跃购买”这一条路。问题在于，只要是泡沫终归会破裂，市场甚至不相信世界的眼泪，“超级大国”美利坚尚且对楼市暴跌、金融风暴徒呼奈何，何况是国内的银行？识时务者为俊杰，可还是有人装傻充愣。

对“假按揭”是否构成犯罪在法律上界定不清，涉及“假按揭”时，银行一般走民事诉讼，这让“假按揭”愈演愈烈。根据我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现“假按揭”，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。如果开发商和购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实，或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还，则构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》及相关规定以贷款诈骗罪处罚。

专家呼吁，银监会、建委以及司法部门应加强房地产信贷管理和房地产项目信息披露的透明度，杜绝“假按揭”。司法部门完善法律条款，房地产主管部门完善房地产交易过程中的公示管理，金融机构加强自律、完善贷款审核制度。(编辑/零度)