浅析中小房企融资困境及解决方法

亓东恺

摘要：2008年是中国房地产行业较困难的一年，从珠三角房地产泡沫破裂开始，中国房地产行业正经历“严冬期”。处于风口浪尖的广大中小房地产企业由于自身先天的劣势，正在遭受巨大的考验，如不能有效解决“资金链”断裂问题，广大中小房企就要遭受亏损甚至破产的命运。文章通过分析我国房地产企业融资现状，提出了几种相对于大型房地产企业来说更适合中小房地产企业的解决方法，并同时站在银行的角度提出了几种适当的融资方法来扶持中小房企健康、稳定的发展。

关键词：中小房企资金链融资

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)03-263-02

一、我国房地产市场发展的现状

温家宝总理在2008年3月18目的“两会”记者招待会上指出：2008年是中国经济最困难的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景下，国内的CPI涨幅也居高不下，紧缩的货币政策效果，资本流动性过剩，通货膨胀问题不容乐观，再加上几次巨大的自然灾害的打击，中国经济正遭受着改革开放以来少有的考验。纵观房地产市场，在房价已经经过十几年的稳步上涨行情之后，房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题，同时，一批又一批“房奴”的诞生也严重制约了居民消费水平的提高。近几年来，虽然政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场，但是效果总是不理想。

我国的房地产企业，既有像万科、保利地产和恒大地产等这样已经在A股和H股市场上举足轻重的地产大亨，也有许许多多没有多少知名度的中小房地产企业。当房地产市场进入调整期后，一些此前被人为炒作较高的城市房价开始下降，房地产市场的泡沫已经开始收缩。其中较为典型的是深圳的房价，深圳房价2007年11月同比下降13.5％，到2008年5月时，已经回落至2007年初的水平，与2007年10月最高平均17350元/平米相比下跌了36％，达到11914元/平米(《金融时报》2008年9月11日)。此外，广州、上海的房价也有不同程度的下跌。北京虽然价格坚挺，但是开发商为了应对成交量低迷的状况竞相暗中打折，优惠促销手段也是五花八门。不仅仅是开发商，一些炒房客为了避免进一步的损失，也进行降价抛售楼盘的行为。

与房地产卖方降价抛售楼盘形成鲜明对照的是，市场买房的观望情绪严重，房屋成交量严重萎缩，房地产空置率大幅上涨。北京、上海、深圳、广州等一线城市的成交量仅仅是上年同期的三四成左右，更严重的是，这种观望情绪已经蔓延到了天津、南京、长沙等二线城市。与之所带动的大量的房产中介公司纷纷倒闭歇业，房地产市场交易环境进一步恶化。

二、房地产企业融资困难的原因

1政府的宏观政策。自从几年前房地产泡沫显现出来时，政府就一直控制房地产市场的过热问题，到2008年，政府的既定政策仍然没有改变，尤其是受2006年“国六条”70/90房屋建设标准的规定，房地产企业指望多开发一些独栋别墅和联排别墅来赚取高额利润的愿望从根本上遭到了抑制。2007年11月1日有关部门发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中明确指出：受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书。这个规定为防止房地产过热起到了有效的“降温”作用，但是同时也是短期内房地产企业，尤其是中小房企的资金链断裂的一个重要原因。此规定杜绝了房地产企业“空手套白狼”的做法。一旦房地产企业所开发项目中的销售回款发生问题，资金来不及周转，就有可能发生资金链断裂问题。而在当前房地产市场不景气的情况下，这种问题已经完完全全显露出来了。

2银行的贷款政策。前一段时间，政府为了“适度从紧”的货币政策，银行逐步提高了存款准备金率。有数据显示，央行每上调存款准备金率0.5个百分点，就可以冻结金融机构资金近2000亿人民币。这对于资本密集型的房地产行业来说影响甚大。虽然最近央行下调了存款准备金率，但是在笔者看来，此举主要是和征收单边单花税千分之一的政策配套来应对近期低迷的股市的“组合拳”。相对于股市而言，楼市的时滞期还要更长一些，短期不会有什么效果。而且，下调存款准备金率只是一个周期性的短期政策，由于我国的资本流动状态还处于过剩时期，调高存款准备金率只是一个时间问题。

3房地产企业自身的原因。

(1)房地产企业的先天优势与劣势。和其他以营利为目的的企业一样，房地产企业也有不同的管理模式、不同的品牌竞争力和不同的信用度。老牌的大型房企拥有先进的管理模式，有更为出色的设计师和会计师等技术型管理型人才，还在品牌建设方面有着得天独厚的优势。而处在弱势的中小房企，房地产项目少，管理模式落后，重大的决策往往是有一个人说了算，成功的偶然性比较大；公司规模也小，没有专门的研究市场行情、资产评估的人才；品牌的影响力就更小了，基本上“打一枪换一个地方”，没有培育品牌的意识和能力。再加上近年来，土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产商很难拿到地。即使拿到地，也要及时支付地款。由于利率的提高，一些中小房地产无力支付高额的房地产银行信贷利息。而且由于资金的紧缺，中小房地产根本经不起大型房地产的“价格战”，一旦进行价格战，中小房企难免会被清理出市场。这样一来，房市的集中度提高，中小房企的处境将更加艰难。

(2)房地产行业抗风险能力弱，易发生资金短缺问题。房地产是一个资本密集型的行业，资金短缺的现象是时有发生的。房源的质量、结构和设计水准，消费者的购房热情，单位时间内房屋的成交量，政府关于房地产政策和银行的信贷政策都有可能造成房地产产业的资金短缺。这也就是房地产抗风险能力弱的表现。

(3)企业先前的发展策略。2005年至2007年的三年。正是国内房地产行业风生水起的三年，一处处先前并不起眼的地皮引起了众多房地产商疯狂的争夺。拍卖的地价成交额在三四万每平米的不在少数。数量众多的中小房企显然也卷入了全国“掠地”浪潮中去了。各地的“地王”记录在频繁刷新，甚至有一位“地主”只靠“屯地”就登上了中国内地首富的宝座，这种“首富”的诞生真是具有莫大的讽刺。

(4)消费者的观望。一直以来，股市与楼市的关系都是非常密切的，2007年股市迎来了历史性的大牛市，而在2008年开始则一路下挫。上证指数狂泻4000多点，深深套住了广大股民的资金。老百姓可用于支出的钱变少了，自然买房的积极性也下降了很多。有些人即使看上了不错的房源，也由于手中的现金不足无法购买，即使购买了，也推迟付款的时间，把一次性付款变成了贷款付给开发商，自己再分期付款。同时资金充裕的消费者预计房价还会再次下跌，也加入了观望者的队伍。更有甚者，买了房后，由于房价下跌，导致继续分期付款的行为降低，消费者或炒房客的损失已经大于放弃供房而重新购买一套同类型房屋的损失，这样就引发了前一阵“断供风波”的出现。这样下去，损失的是银行的利益。如果

蔓延开来，后果将不堪设想。

三、中小房企融资困境的解决方法

面对资金链断裂的问题，大型房地产企业显然有更为丰富的解决措施。最直接的方法就是凭借自己的良好信用和雄厚的资本寻求大量的银行贷款。尽管房市出现了这样那样的问题，但是房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行为大型房企的贷款热情丝毫未减。在股票市场上融资也是大型房地产企业趋之若鹜的融资通道。上市的大型房地产公司可以采取增发股票的方式圈钱。一些信用良好的大公司，还可以发行公司债。相比发行股票而言，发行公司债成本较低。可以保障控制权而不改变股东结构，还可以有效利用财务杠杆。

那么中小房企的资金链断裂问题该如何解决呢?笔者认为主要有以下几种：

1自筹资金，收缩防线，集中资金于高利润和高潜力的楼盘。一方面，抛售低值房源，卖掉不赚钱的房地产项目，进而集中资金取得高利润或者升值潜力大的项目的土地使用权证书。然后加快建设进度，以达到快速销售和回笼资金的目的。这也是目前各中小房企正在做的。但是，由于中小企业手中所掌握的开发项目十分有限，资源整合的潜力很小，所以这不是长久之计，因为一旦无法找到升值潜力大的楼盘，中小房企就要另谋出路了。另一方面，实行差异化经营，进一步细分市场，从未开发或少开发的市场上找利润。在房地产市场上，差异化经营主要表现为项目差异化和地段差异化两种。中小房企要在项目差异化上动脑筋，就要多开发一些适合不同人群的房地产项目，比如单身贵族的房地产项目就要小而舒适，同时也要有一定的私密性；对于多子女家庭或者有老人和小孩的三代家庭，设计者就要考虑多设计几间卧室等等。此外，在不妨碍楼宇安全性的情况下还要多设计一些不同的户型，克服一座楼只有一两个户型的弊端，以满足人们追求自我和个性的需要。而在地段差异化上面的考虑，对于中小房地产企业来说更为重要。因为在目前的形势下。中小房企在一线城市与大房企的激烈竞争中已经捞不到什么好处了，高昂的地价也不是一般的中小房企所能承受的了。所以中小房企选择从一线城市中退出，集中资金开发二三线城市乃至是县级市已经是不得不走的出路了。这也是有利于中小房企的长远发展的。二三线城市的房价稳定，还没有明显的泡沫迹象，而且相对低廉的土地价格也是中小房企所能承受的。虽然利润较一线城市低，但是，二三线城市数量众多，前景广阔，中小房企在这些城市可谓是如鱼得水。

2引进战略投资者，实现强强联合。对于一些有好的项目却苦手没有资金的中小房地产商来说，寻找心仪的合作者无疑是走出困境的好办法。首先，业绩良好的大型房企是首先考虑的对象。一方面，与大型房企合作可以立即解决资金流动的问题；另一方面，可以借助大型房企的品牌优势和区域影响力来扩大自己的市场。虽然在单个楼盘上失去了一些既得利益，但是在得到的管理经验、资源整合、资产负债结构优化和品牌知名度上的好处要远远大于损失的部分。其次，一些拥有大量资金的国内外基金也是不错的合作伙伴。这些基金大部分是以财务公司和创投公司的形式存在。尽管房地产行业迎来了严冬，但是，利润率十分可观的房地产市场仍然是国内外资产总量上万亿的私募基金的主要投资市场。同一时指出。国内目前还没有专门关于基金的法律，而相关的法规又不完善，这样就导致了许多基金公司资金操作的不规范和不透明，因此风险很大。中小房企应慎重考虑这种融资方式。

3“借壳”上市公司增发融资。由于中小房企远远不够上市的资格，当这类企业如果指望在股票和债券市场上也能像大房企一样增发股票和债券来圈钱融资的话，“借壳”增发融资就成了唯一的选择。以股票为例，中小房企可以以上市公司的名义增发股票，等时机成熟就再抛售撤资，获得的利润用于解决资金短缺问题。但是，先不论“借壳”融资前证监会的审查苛刻程度，就按当前的股票市场低迷，而债券市场一直萎靡不振的情况来看，这种融资方式很难有大的进展。若操作不当，已有的资金也会蒸发掉，风险之大不言而喻。

4典当融资。典当行业在我国存在了几百年而不衰，其历史的必然性与特点是分不开的。近几年，典当的快速、短期、便携的特性，日益受中小企业的青睐。针对中小房企的融资需求，有些典当行在收到土地使用证等不易变现的资产后，几天之内就可以付给企业急需的资金。尤其是当许多中小房企在银行的信贷融资碰壁后，作为银行信贷的补充。典当行逐渐成为中小房企融资的新渠道。但是典当融资金额小而且也不稳定，再加上许多政策的限制，也有其弊端。

5信托融资。相比典当融资，通过信托方式融资的数额要大的多；但另一方面，信托的贷款利率普遍比银行的要高。考虑到目前的贷款政策严格，信托也是许多中小房企融资的渠道之一。

值得注意的是，近几年来随着条件的成熟，一些投资机构开始设立一种新型的融资渠道——“房地产投资信托基金”，简称PEITS(Real Investment Trusts)。由于我国的PELTS刚刚起步，还处在投资于特定项目的单一信托计划的阶段，其应有的组合投资的方式和分散风险的目的都没有体现出来。虽然这种方式在税收、监管和人才方面都存在缺陷，但信托公司是我国目前唯一具有投资实业资格的金融机构，开展BELTS也算是最适合我国房地产行业的业务发展模式。BETTS要想走向成熟，还有很长的路要走。

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