我国房地产金融风险对策研究

刘小平

摘要：房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。文章主要分析了房地产金融业现存的两类主要风险，并提出了风险的规避策略。为房地产的合理有序发展提供有力保障。

关键词：房地产房地产金融风险

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)03-262-02

一、房地产金融风险研究意义

随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长，房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分，房地产业已然成为国民经济的重要支柱产业，在经济体系中属于基础性、先导性的行业；从人民生活角度和社会稳定角度来看，房地产业更是肩负着无可替代的作用。房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，因而房地产的开发和销售等活动需要在金融部门的支持下才能得以进行，可以说房地产业与金融行业具有非常紧密的关联性，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，从而成为保障国民经济稳健发展的重要保障，因此，研究房地产金融问题具有积极的现实意义。

二、房地产金融风险内涵

房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产业自身的特性及其与金融行业尤其是银行业的密切关系。使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的断裂，引发金融系统性危机，危害金融安全，整个国家经济就可能发生危机。因此，房地产金融风险分析及对策研究已刻不容缓。

三、我国房地产金融现存主要风险

我国房地产金融风险主要存在系统风险和非系统风险。系统风险包括政策风险、市场风险和信用风险等，而非系统风险又分为房地产企业风险和金融企业风险两类。

(一)系统风险

1政策风险。政策风险方面，房地产业是国民经济发展的重要支柱，投资受到多种政策因素的影响和制约，国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范是房地产金融产生风险的因素之一。我国一些地区片面追求GDP增长，造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖，扩大了政策风险。

2市场风险。市场风险方面，经济快速发展、通货膨胀、热钱流入等因素使得房地产的消费和投资需求就会逐步扩张，而房地产的供给弹性较小。从而造成房价在比较短的时间内急剧上升，从巨额利润的驱使下，房地产开发商逐渐加大对房地产的开发和囤积，从而对金融市场的依赖更为强烈。同时，由于房价过高，超越了居民承受能力，导致消费者对金融市场的依赖也增加。从而造成了近几年房地产投资增速过快，空里面积总量过大，资金回笼慢等问题。

3信用风险。信用风险方面，由于房地产开发商销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重而无力还款，以度借款的消费者失业、收入减少、死亡等原因导致无力还款等，都会给金融市场带来风险。

而目前我国的市场风险和信用风险主要集中在商业银行。商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等，直接或间接地承受了房地产市场运行中的市场风险和信用风险。而风险主要采自于信息不对称造成的逆向选择和道德风险，由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解，而开发商不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，从而利用自身信息优势和我国信用制度不完善的缺陷使得银行面临较大的信用风险。此外，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金大部分来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此，其潜在的风险较大。

(二)非系统风险

房地产企业方面，主要存在经营风险、决策失误风险等。房地产开发经营的整个过程，涉及部门广、环节多、周期长，而我国房地产开发准入门槛较低，很多开发商经营规模小，抗风险能力不强，其资金来源比较单一，一旦对自身认识不足或对市场把握不够造成决策失误以致陷入经营困境。造成项目不能如期完工，则整个项目的风险就会产生连锁反应，导致企业的资金链非常脆弱，潜存金融风险。

由于风险管理意识薄弱和内部控制制度不完善，银行自身也存在很大的房地产金融风险。在我国，在房地产金融高额利润的驱使下，银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，简化各种审查手续，降低客户资质等级评定的门槛，贷款项目缺乏可行性分析和评估，缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。同时，一些经办人员对资料的真实性审核不严，贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行度时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款。这些问题的存在埋下了风险隐患，并给银行带来了经营风险。

四、我国房地产金融风险规避对策

(一)完善房地产金融的法律环境，加强监管

我国政府根据我国房地产金融市场的实际情况，逐渐建立一套完善的涉及房地产金融的法律法规体系，为房地产金融的发展创造良好、健康的发展环境，为房地产业的健康发展以及国民经济快速稳健发展保驾护航。而金融和房地产企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

加强相关机构的监管力度。中央银行应对房地产市场进行深入的调查、分析、研究，在提高自身研究判断准确性的前提下，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。而商业银行可以借鉴西方发达国家经过长期的发展形成的一套规范的程序。包括：贷前审查制度、个人信用制度体系、违约处理机制和风险管理制度。将银行信贷风险规避的重点放在事前预防上，建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析和报告制度。不定期地对房地产市场进行调查。对具体项目的各个环节进行监控。同时完善房贷程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续。规范抵押物估价行为，保障银行的利益，防范房地产金融风险。

(二)放宽金融管制，广泛拓展融资渠道

我国在房地产金融政策方面要不断放宽金融管制，在银行商业化改革的基础上，减少

对房地产融资的行政干预。充分发挥市场机制的作用。同时，要不断拓展新的融资渠道，其关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。

房地产业是一个资金密集型行业，房地产业的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。因此，要解决目前房地产融市场资金来源结构单一。改变房地产开发企业融资和个人房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，就迫切需要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。比如，进一步通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资方式，降低房地产企业的融资成本，改善企业的资本结构；大力发展房地产信托业务；培育和完善房地产债券市场，尤其是鼓励房地产公司发行融期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。

(三)提高银行经营水平，完善人员从业技能

为防止房地产金融风险，银行可从个人和房地产企业贷款方面加强风险管理和内部控制，对于购房个人贷款，银行应按照相关标准进行严格、正规的审核，是个人贷款的条件统一、规范化；对于房地产企业，贷款前应该详细审查房地产企业的资质，项目开发期间要密切关注贷款项目运行过程中的风险，贷款后要加强贷后管理，一旦发现房地产企业将款额作他用，银行有权将其收回。

银行应鼓励员工加强学习，提高道德素质和职业能力，勇于创新，不仅要熟悉国内市场，也要对国外房地产市场有所了解，以便于进一步的借鉴和学习。银行工作人员要能够按照有关规定，对借款人的资信和提交的相关材料进行严格审查，仔细辨别申请材料的真伪，杜绝银行内部员工与借款人勾结套取贷款的现象发生。

五、结论

房地产业是一个高风险的行业，同时，房地产金融风险影响着房地产业及相关行业的稳定发展。根据我国的实际情况，房地产金融主要存在系统风险和非系统风险。我国应完善房地产金融的法律环境；放宽金融管制，广泛拓展融资渠道；提高银行经营水平及相关人员的从业技能，以规范我国房地产金融市场，促进房地产行业乃至国民经济稳定、有序发展。

责编贾伟