次贷危机对我国股市的影响：以房地产上市公司为例

张　玓

摘要：次贷危机对中国房地产业产生了巨大的冲击，本文从外资撤离，融资困境，心理恐慌三个方面对冲击形成的原因进行了分析，并对我国房地产市场发展提出建议。

关键词：次贷危机；房地产上市公司；外资撤离；融资困境；心理恐慌

一、次贷危机对中国房地产业的影响

次级抵押贷款是指面向收入证明缺失、负债较重的客户发放的住房抵押贷款，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。因而，在抵押贷款中，次级抵押贷款的利润是最高的，与此相对应的是其风险也最大。在2006年之前的5年里，由于之前美国一直实行低利率政策，美国的次级抵押贷款市场迅速发展（见下图1），同时也带动了美国住房市场的繁荣。然而，随着美国经济的低速滑行，住房市场的降温尤其是短期利率的提高，使次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大大加重。同时，住房市场的持续低迷也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得相对困难。这种局面导致了大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发了“次级抵押贷款危机”，简称为“次贷危机”。

2007 年4 月，美国新世纪房屋贷款公司申请破产保护，从此美国次级按揭贷款的市场风险开始突显，随后风险迅速向以次级按揭贷款为支持的各类证券衍生品持有者转移，次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡，进而使全球主要金融市场出现流动性不足的危机，投资银行和商业银行也普遍发出盈利预警信号，全球主要股市指数纷纷大幅下跌，中国股市也随之受到次贷危机的影响，其中，房地产上市公司所受影响尤为严重，下图2为次贷危机发生以来我国地产指数变化曲线。2008年，中国房市持续低迷，流标现象突显，据不完全统计，2008上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。此外，购房者的持观望心态的越来越多，开发商回笼资金困难，导致房企资金链紧绷；国家统计局数据表明，2008年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

二、次贷危机对中国房地产冲击的原因分析

从08年下半年开始至今，美国次贷危机的外部冲击使得我国股票市场持续震荡，且震荡幅度较大。根据世界交易所联盟（WFE）发布的报告显示，新兴市场是08年股市暴跌的重灾区。截至9月，08年内跌幅最大的是上证指数及深证指数，分别下跌56.40％及57.57％，其中三季度分别下跌16.17％及22.58％。而相比较而言，从美国次贷危机爆发至今，危机的发生国——美国股市跌幅却相对较小，截至9月，08年纳斯达克综合指数下跌21.49％，美国交易所综合指数及纽交所综合指数分别下跌25.86％、22.66％。其中美国交易所综合指数三季度下跌幅度高达19.94％，纽交所综合指数三季度下跌13.02％。为什么次贷危机会对我国股市造成如此严重的冲击，其下跌幅度会远远高于危机发生国？以大盘中下跌幅度较大的房地产上市公司为对象进行分析，次贷危机对我国房地产市场的冲击主要有以下几个方面。

1.外资撤离

中国金融业引进的海外投资者大都集中于美欧金融机构，而次贷危机的损失恰恰集中于美欧金融业，这一事实加大了我国金融市场面临的外资抽逃潜在冲击。同时由于国际金融形势，其它境外投资者的信心也受到严重打击。一旦海外投资者大量出售其持有的中国金融机构股权，不仅会影响中国的外汇市场，而且会对中国金融大盘股行情甚至整个股市行情产生下跌压力。再加上，在中国资本市场上市公司现金分红较少且股指期货没有推出的前提之下，我国的资本市场依然是典型的投机市场，即资金推动型市场，作为一个资金推动型市场,资金的流向,必然造成股价的震荡。次贷危机造成的国际金融市场流动性收紧，会对股市中的海外“热钱”的存量、增量、流向产生影响，从而影响到房地产股价的走向。

2.融资困境

受次贷危机的影响，全球经济呈现一片低迷景象。就股票市场而言，大盘的迅猛下跌，房地产板块受影响最为明显，因而房地产上市公司通过债权和股权进行融资的路基本没有希望，未上市公司通过公司公开发行股票的方式进行融资的计划也困难重重。同时，欧美投资银行、外资企业等为了弥补总部损失相继抛售在华地产项目，如雷曼宣布转让上海福海商厦股权，AIG也打算出售 “上海商城”，摩根斯坦利出售在上海的四处高端物业，种种因素都将房地产业推入了低谷，而业绩的下滑又进一步造成房地产业的融资困难。不仅如此，银行对房地产商的融资也逐渐减少，相比于以前年份，银行对房地产公司的贷款增长率明显下降，下表1为2008年主要银行房地产贷款占贷款总额比重。其中主要有2个原因，一是2007年至今，中国人民银行多次上调准备金率，随着准备金率的一路攀升，我国银行业出现了信贷紧缩的局面；二是房地产业的不景气使银行对房地产业的贷款意愿也随之降低。

3.心理恐慌

次贷危机对房地产业投资者信心造成了巨大的影响，导致了市场投资者持悲观预期，对市场信心不足，中国房地产上市公司股价持续下跌正是这种悲观情绪的集中体现。这种心理预期对股市的影响又称为社会心理因素，即投资者的心理变化对股票市场有着很大影响。社会心理因素对股价变动的影响主要表现在：如果投资者对某种股票的市场前景过分悲观，造成心理恐慌情绪，就会不顾发行公司的盈利状况而大量抛售手中的股票，致使股票价格下跌。在投资过程中，由于信息不充分和缺乏了解，一部分投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期，往往是通过观察周围人群的行为而提取信息，信息的不断传递使人们的信息大致趋同且彼此强化，由此产生投资者盲目从众行为。在次贷危机下，投资者对股市持悲观预期，使整个市场投资者信心不足，导致股市持续下跌，尤其是房地产上市公司股票下跌迅速。

三、结论与建议

由以上分析可以看出，次贷危机本身并不构成影响中国股市走势的主导因素，但是，次贷问题衍生出的一系列问题却加大了中国房地产市场的不确定性。我国房地产上市公司在面临这一系列的不确定因素时，因加快对自身资本结构和资金链的调整，应由目前高杠杆、短期债务为主的资本结构，转换为正常甚至保守的财务杠杆，以长期资本为主的结构，并且需要比较充裕的现金储备。而对我国的金融机构而言，次贷危机的爆发对我国房地产抵押贷款市场提供了警示作用，银行应该严格控制房贷风险，防止为了牟取利润而有意放松对借款人还贷能力审查的行为。同时，还要规范和完善个人信用制度，以解决房贷市场的逆向选择问题。

参考文献：

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［2］ 张洪波 廖俭:次货危机财中国房地产市场的影响分析［J］.商场现代化 2008（10月中)

［3］ 壮志：从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理［J］.经济纵横，2007 (10)

［4］ 国信红岭：次贷危机形成机理、传导机制及其对中国股市的效应分析，http://blog.sina.com.cn/s/blog_53616 aa10100 a4dz.html~type=v5_ one&label=rela_ nextarticle，2008（7）

［5］ 余英：次贷危机对中国房地产市场的启示［J］中国建设信息，2008（10月上)

［6］ 张炳辉 马辉: 美国次贷危机对中国房地产市场的警示［J］ 经济纵横, 2008(07)

本文为作者参与的国家SIT项目的阶段性成果，项目负责人：查然。

（作者单位：湖南大学经贸学院）