关于房地产税收一体化管理经验的思考

张培青

摘要：随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业将成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。应加强房地产交易环节涉及的各个税种的征管，逐步从房地产交易环节税收一体化向房地产税收一体化过渡，改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。

关键词：房地产税契税房地产税收一体化

为适应房地产市场发展形势和落实国家宏观调控政策，2005年国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。房地产税收实施一体化管理是实现房地产税收科学化、精细化管理的有效途径，也是通过税收杠杆调控房地产市场的重要手段。房地产税收实施一体化管理实施两年多来取得了明显成效，但因其涉及税种多、部门多、矛盾成因复杂，也暴露出许多问题。随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业将成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。如何通过房地产税一体化管理实现预定目标，需要地税部门进行深入研究和不断探索。

1、房地产税收一体化管理取得的成效

房地产税收一体化管理以契税管理“先税后证”为把手，通过拓宽涉税信息互通共享渠道、提高信息共享利用效率和对诸税种各征管环节的有机衔接，促进了部门内部和部门之间更好地互助协作，整体提高税收征管质量，同时，也提升房地产业的行业管理水平，开创了行业税收管理与部门协作共赢的新模式。各级地方税管理机关根据总局文件精神，在现有征管工作的基础上，充分发挥契税的把手作用，加强房屋、土地权属转让环节的税收管理，积极争取房地产主管部门和契税征收机关的支持，通过获取契税等税种的相关信息，强化对房产税、土地使用税、土地增值税、印花税等税种的税源信息监控，提高了有关地方税的征收率，堵塞了税收漏洞，简化了办税程序，相关地方税增幅明显。山东省地税部门以落实总局要求为契机，以数据比对为核心，以软件自动评估为手段，积极探索房产税、土地使用税动态监控工作，税收征管效率提高，2005年1～11月，房产税、土地使用税收入54.5亿元，同比增长28.25％。

2，房地产税一体化管理面临的挑战

近年来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。2006年，山东省地税收入完成791.59亿元，同比增长23.12％，税收收入规模、收入增幅均创历史新高。而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限。从2005年～2007年的山东省百强纳税企业涉及的行业来看，煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业、烟草制造业、石油加工及炼焦业、钢铁、电力、电信服务业等行业是纳税百强的主打行业。人围的房地产企业仅有青岛凯旋地产有限公司、山东基建股份有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、青岛城市建设集团股份有限公司等几家企业，房地产行业发展与税收增长严重失衡。同时，房地产业的经营特点、现行税制的缺陷，都给房地产税的征管设置了不小的障碍。

2.1我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能

首先，房地产市场的税制结构不合理。当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等1 3个税种。由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住、外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。其次，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。再次，土地使用税计税依据不合理，我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷，这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷逃税款。

2.2房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能

从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门是在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。

2.3房地产业出现了税收违法行为的新动向

近年来，房地产业的偷逃税主要集中在营业税、企业所得税、土地增值税几个税种。其中，营业税方面通过过多年的税收管理和检查，纳税人对税法的遵从度虽然有了较大提高，但隐瞒收入问题仍较普遍，隐匿预收购房款是房地产企业普遍采用的偷税手段，主动申报纳税意识还需进一步提高。企业所得税方面，主要存在不及时结转收入，虚列成本费用，人为多转销售成本等问题。房地产作为一个暴利行业已是不争的事实。土地增值税：主要存在政策执行不到位和开发项目难以结算两个问题。这些问题是目前房地产企业偷逃税的基本手法。随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业又出现新的违法动向。一是利用关联交易转移利润，二是联建、集资建房、委托建房业务不按相应政策规定缴纳营业税，三是境外销售房产，隐匿销售收入，四是采取包销方式，少记销售收入。一些开发企业与包销商签订包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开

发企业和包销商偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

2.4税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会

首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门检查税收一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。

3、加强房地产税一体化管理的建议

为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管、加大查处力度外，还需要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

3.1充分发挥契税征管在房地产税收一体化管理中的主导作用

房地产税收涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但房产税诸多税种的纳税依据在契税申报表中都有反映。如果对各税实施一体化管理，并以契税征管为抓手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，可以有效堵塞漏洞。一是，加强契税征管保证房产税的足额征收利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。在契税调查摸底时，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的管理。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场的有关税收的管理。

二是通过契税征管减少各税税收成本。在契税征管当中，税务部门或岗位将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；将房地产转让方及其房地产交易信息及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位。

3.2加强对房地产开发过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源头控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面要加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产的票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

3.3加强房地产交易环节涉及的各个税种的征管

虽然该类税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管的基础信息如房地产交易的出让方、承受方、房屋坐落、面积、成交价格等是基本一致的。因此，统一的基础信息是实施房地产交易环节税收一体化征管的前提。房地产交易环节各税种具有面广量大、纳税人不固定的特点，征管难度大，因此，必须取得房管、土管部门的配合，把征收环节统一设置在土地、房屋权属发生转移之后，办理土地使用权证、房屋所有权证之前，才能严格征管，防止偷逃税的发生。因此，统一的征收环节是实施房地产交易环节税收一体化征管的基础。改变契税征管模式，变房管局代征为财政部门自征，负责契税征收管理工作，确立自主征收的契税征管新模式，统一征收机构，是实施一体化征管的组织保障。统一的征管软件。在契税征管软件的基础上加载子系统开发完成的，能够完成各税种的申报受理、开票征收、个人所得税的纳税清算等多项功能，节约软件开发成本，实现了数据信息的高度共享。

3.4逐步从房地产交易环节税收一体化向房地产税收一体化过渡

实现将房地产交易税收征管信息向房地产取得、开发环节辐射，为房地产开发企业营业税、企业所得税的征收提供支撑；进一步实现在房地产保有环节，通过房地产购入、转让记录，确定商铺、写字楼、住宅的租售信息，为房产税的征收提供有力保证。为此在房地产交易环节税收一体化第二代软件开发的系统分析阶段，充分考虑建立信息传递机制，实现信息共享，加强各税征管，加快房地产税收一体化进程的问题。如收集利用土地使用权交易信息，了解城镇土地使用税、耕地占用税税源变化情况；收集利用开发商销售商品房的信息，监控房地产开发企业营业税、企业所得税和购房人契税等税源；收集利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况；综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。

3.5改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞

在现行的税制下，仅仅加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业信息不对称的问题，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革的重点是从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，理顺房地产价格机制，实现房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期。改革的方向是建立科学的物业税收体系，按照简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。