次贷危机对我国房地产抵押贷款市场的启示

闫海英

摘要：文章首先简要地介绍了美国的住房金融体系，然后从直接原因和根本原因两个方面分析了美国次贷危机的产生，最后结合我国房地产抵押贷款的现状，从金融监管、贷款模式的制定及房地产评估三个角度探讨了美国次贷危机对我国房地产抵押贷款市场的启示，从而为我国进一步深化金融体制改革、完善住房金融市场建设，提供了可以借鉴的经验。

关键词：次贷危机；房地产抵押贷款；金融监管；抵押评估

中图分类号：F83文献标识码：A

文章编号：1674-1145（2009）05-0003-02

美国次级抵押贷款危机致使全球主要金融市场为之震荡，至今余波未消。虽然当前我国住房贷款的次级债市场并不存在，但次贷危机充分展现了现代金融风险的错综复杂，对我国房地产抵押贷款市场的发展有很强的警示作用。分析美国次贷危机产生的根源并从中吸取教训，对解决近年来我国房地产金融市场发展所面临的诸多问题和突出矛盾，极具借鉴和启示意义。

一、美国住房金融的体系

美国住房金融体系实质是住房抵押贷款体系。美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系，该体系以市场为主导，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场所构成。美国住房金融体系既充分发挥了商业性金融机构作用，也体现了很强的政府意志。

（一）当前美国住房金融体系的主体构成

居民家庭、抵押贷款发放机构、政府支持企业、投资者、保险和担保机构是美国住房金融体系的五大行为主体，联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室分别是住房金融一级市场和二级市场上的政府监管主体。

在住房金融一级市场上，行为主体有：贷款购房人和在一级市场上发放抵押贷款及为抵押贷款提供担保的金融机构，即：抵押贷款发放机构和一级市场保险机构。抵押贷款发放机构主要有商业银行、储蓄与贷款协会（S&L）、互助储蓄银行和抵押银行等金融机构，一级市场上的保险机构主要是人寿保险公司、联邦住房管理局和退伍军人管理局。除上述机构外，美国房地产一级金融市场的金融机构还包括房地产信托投资公司、私人担保保险机构、农场主住房管理局等。

在住房金融二级市场上，行为主体是由政府机构、政府发起设立的企业及私营机构构成的房地产金融机构。其中政府机构或由政府设立的机构主要包括联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会及联邦住房贷款抵押公司三大机构。美国是二级抵押市场最发达的国家，二级市场的发展，是美国政府多年来大力扶持和干预的结果。

（二）当前美国住房金融体系的运行模式

美国政府将全国分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行（作为联邦贷款银行系统的成员机构），联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行间接实现了对一级市场的监管；二级市场由联邦住房企业监管办公室负责监管联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室与监督管理局、储蓄机构监督管理局、联邦储备系统管理委员会共同称为美国金融体系的五大监管机构。

在住房金融一级市场上，商业银行、储贷协会、互助储蓄银行等金融机构与购房人签订抵押贷款借款合同，金融机构发放住房抵押贷款，购房人按约定逐期还本付息，借款人必须购买抵押贷款保险，联邦住房管理局、退伍军人管理局为符合条件的客户提供住房抵押贷款保险，私营保险机构提供相关的商业保险。联邦住房金融委员会对住房金融一级市场实施监管。在一级市场上，私人金融机构对贷款者进行严格的审查，对贷款对象的选择一般注重偿还能力强、信誉可靠的客户，以利于抵押贷款的良性循环，但也有选择偿还能力稍弱、贷款面很大的中下收入者，以利于房地产抵押贷款的长期效益。为满足房地产金融市场的多样化需求，提高金融机构的市场竞争力，开发出了许多创新的抵押贷款工具。除传统标准的固定利率抵押贷款以外，还开发了浮动利率抵押贷款、逆向年金抵押贷款、分享增值抵押贷款、渐进型抵押贷款等新型抵押贷款工具。

美国的住房金融二级市场是在一级抵押市场基础上发展起来的，是最初的贷款商用已贷出的抵押贷款与投资商之间再进行交易的市场，即二级市场的运作机制实质上就是住房抵押贷款证券化的过程。美国的住房金融二级市场通过住房抵押贷款证券化，分散了贷款发放机构的信用风险和市场风险，提高了住房金融一级市场的流动性。政府国民抵押协会对联邦住房管理局、退伍军人管理局的抵押贷款证券化产品提供担保，联邦住房企业监管办公室对住房金融二级市场实施监管，对金融机构主要的经营产品及业务范围进行限制，并通过制定住房贷款利率等措施对二级市场实施间接调控。

二、美国次贷危机产生的原因

美国次贷危机产生，其直接原因是金融机构过分自信、过度拓展次贷业务，而其根本原因则在于政府监管缺位。

（一）次贷规模的膨胀

美联储的13次降息和17次加息是促使房地产市场由热转冷的诱因，也是次级抵押贷款市场由繁荣转向危机的外部政策因素。从2001 年1 月起，为刺激经济，美联储连续13次降息，截至2003年1月，联邦基金利率从6.5%降到1%的近30年最低水平，并维持到2004年6月；而自2004年6月至2006年6月，美联储为抑制流动性过剩而连续加息17次，联邦基金利率从1%提至5.25%，翻了两番半。从2001年1月到2004年6月，过剩的流动性刺激了以房屋为代表的资产价格的持续快速攀升，次级抵押贷款市场也随着房价的上涨繁荣起来。在美元流动性泛滥的情况下，美国房价不断攀升，房贷公司金融品种创新、融资规模不断扩大，美国人的买房热情不断升温，金融机构也不断用升值的房屋抵押、进行再融资再放贷。从2004～2006年发放的次级贷款从2007年开始，59%的贷款月供增加25%以上，19%的贷款月供额度增加了50%以上，越来越多的借款人因利率上升而无法按时偿还贷款。自2006年第2季度以来，美国房地产价格出现了负增长，抵押品价值下降，还款压力大幅上升，次级贷款的购房投资者，倾向被迫违约，放弃房产，使风险集中释放，酿成抵押贷款市场危机。

（二）政府监管缺位

1980年，美国国会通过《存款机构放松管制和货币控制法案》，取消了统一的抵押贷款利率，允许贷款发放机构根据借款人的风险和信用状况设定灵活利率，银行业管制自此放松。储贷协会经国会同意，开始与私人金融公司等商业性贷款机构竞争，行业纷争进一步引发兼并浪潮，一级市场上抵押贷款发放机构重新洗牌，商业银行、保险公司、信贷公司和私人贷款机构成为金融服务的主要提供者。

联邦住房贷款银行会员机构并不是一级市场上的全部抵押贷款发放机构，这意味着还有其他金融机构未受到联邦住房金融委员会监管。而占有次贷市场较大份额的几大抵押贷款发放机构，都不是联邦住房贷款银行会员。

在二级市场上虽然大多数住房抵押支持证券是由政府支持企业发起的，受到联邦住房企业监管办公室的严格监控，但由私人机构发起的住房抵押支持证券则不在联邦住房企业监管办公室的监管范畴；而且，除住房抵押支持证券以外，二级市场上基于住房抵押贷款的证券产品及其衍生品品种繁多，创新速度很快，加大了市场监管的难度。

三、美国次贷危机对我国房地产抵押贷款市场的启示

目前我国房地产抵押贷款市场还只仅限于抵押贷款的一级市场，对贷款人的信用考查也还处于一个模糊定位的阶段，而且房地产抵押评估体系比较混乱，整体来说，我国房地产抵押贷款市场的发展还处于初级阶段。从而，对于我国整个房地产抵押贷款市场的长期规范发展，就必须全面考虑各市场参与主体，针对不同控制因素进行调查研究，从而为形成一个完善的房地产抵押贷款体系奠定基础。

（一）完善金融监管体制

市场并不是万能的，政府的监管是不可或缺的。从美国次级债的运作过程来看，由于次级债这种金融产品自身的设计缺陷，加之政府部门监管不善，最终引致次贷危机的爆发。次贷危机反映出美国规制性监管模式既缺乏灵活性，还具有滞后性。美国次贷危机反映在债券市场，却根源于信贷市场，表明在一个统一的金融市场中风险具有较强的传染性和扩散性，风险监管不再是单个部门的事情。

就我国实际情况而言，目前金融监管与金融创新之间还未形成正和博弈的良性互动，创新活动给我国监管工作带来了现实挑战：一是金融创新进一步扩大了外部性效应，强化了风险的传染性；二是金融创新强化了信息不对称，使监管部门处于信息的劣势地位；三是金融创新使一国金融体系暴露在全球金融风险之下，增加了政府监管的难度；四是金融创新使金融风险表现得更加隐蔽，增加了监管部门准确监测风险的难度；五是金融创新导致监管主体缺位，形成了监管的“真空带”；六是金融创新使衍生工具的复杂性不断增加，对监管人员的综合技能提出了现实挑战。随着境内跨市场金融产品创新和金融综合经营步伐的不断加快，我国应吸取美国次贷危机的经验和教训，必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合。

（二）制定合理的抵押贷款方案

在房地产抵押贷款中，必须全面考虑各类风险，对各类风险进行分类分析研究，并相应制定出合理的抵押贷款方案，从而将各类风险降到尽可能低。房地产抵押贷款中常见的风险主要有：违约风险、抵押物风险、通货膨胀风险和利率风险、抵押物变现风险及外在风险，及按照借款人的行为划分为理性风险和被迫违约的违约风险。金融机构应综合考虑各类风险，制定出合理的房地产抵押贷款方案。

目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，尽管从2008年9月16日来连续五次降息，但是在此之前，我国贷款利率的大幅攀升已加重了购房者的还贷负担；其次，由于通货膨胀的加剧，国内居民的消费开支增加，而预期收入却不明朗，而且有恶化的倾向，进一步加大了还贷难度。当贷款利率上升到一定水平，风险累积到一定程度，稍有变故，理性违约率和被迫违约率都将会急剧攀升。

（三）规范房地产抵押评估行为

次贷危机的爆发，可以说是美国住房金融体系内部系统性问题的集体体现，借款人、经纪人、贷款机构、投资公司等房地产抵押贷款市场的参与主体均负有责任，但是，房地产评估师在整个事态中的推波助澜的作用也是不可忽视的。据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半的个案被高估了10%，有25%的贷款被高估了11%~20%。在房地产抵押评估中，很多评估师一般会采用市场比较法，就算是采用收益法进行抵押评估，资本化率或报酬率也是要根据可比实例来求解，所以已高估了的抵押评估对象，又会成为之后抵押评估业务中的可比实例。这个过程不停地自我复制，无疑将美国房价带到一个个的新高。因而，房地产抵押评估过程中的问题成为美国次贷危机产生的一味加速剂。

目前，我国房地产抵押评估体系仍较混乱，借款人、经纪人、贷款人和评估师四方构成一个复杂的利益共同体。借款人为获得高额贷款，经纪人为取得更多佣金，贷款人为完成业务、放出贷款，评估师为争取业务、收取佣金。经纪人受借款人委托，评估师是受贷款人委托，评估费有借款人支付，各方最后一致默认通过抵押房地产价格的虚估。在房地产市场行情较好的情况下，高估了的抵押房地产又会成为抵押贷款评估业务可比实例；但当出现大面积违约时，由于房价下跌，原评估价格大幅缩水，加上银行处置资产的费用，抵押房地产处置后很难弥补银行的损失。

考虑到房地产抵押评估在房地产抵押贷款中的重要性，针对我国房地产抵押评估的现状，应加紧规范房地产抵押评估行为，打破评估行业中所存在的“劣胜优汰”的潜规则，消除评估师为获取源源不断的评估业务而受制于金融机构的情况，加强房地产评估师的独立性，使房地产抵押评估价格更加客观公正地反映当地的房地产市场行情，符合市场发展的规律。

参考文献

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