业主委员会建设若干问题分析

邓伟志

【摘要】业主委员会是根据《物业管理条例》建立的城市基层群众的利益性自治组织。业主委员会是实现基层民主的另一种方式,随着住房市场化的发展,其基本框架已经构建完毕,但仍存在很多问题,如业主委员会的人员组成问题、业主大会举办的程序问题、如何加强业主委员会的党建问题等都值得探讨和研究。

【关键词】业主委员会 现状 问题

业主委员会的由来及发展现状

20世纪90年代,“业主委员会”这一概念在我国逐渐萌芽。它是随着住房市场化的发展而产生的。一方面是产权主体多元,另一方面是住房私有。在一个小区里,业主不仅对自己专有的部分享有所有权,而且对专有部分以外的共有部分也享有所有权。为了让同一小区里的人能生活得好一点,就必然要求把“共有部分”,比如卫生、安全、道路、绿地、公共场所、公用设施等等,也能够管理好。用一句俗话说,有“东家”必有“管家”。这“管家”又不同于旧社会的“管家”,它是组织起来为“大家”的“大管家”,于是“业主委员会”应运而生。现代的物业结构远比从前复杂,要求也在提高,社区管理决不是几个业主自己花点业余时间所能胜任的,这就要求专业化服务,要求聘用物业公司,业主委员会是代表全体业主的组织,尤其出面是最合适的了。

业主委员会是根据国务院2003年制定的《物业管理条例》建立的城市基层群众的利益性自治组织。既然是业主委员会,就应当由业主选举产生。既然是“自治”,它就有权利和义务,在物业管理活动中通过业主自治的方式,运用法律赋予的权利和义务来为业主服务,既不能放弃权利,也不得放弃义务。业主委员会的工作开展得好,就能够把经济民主与政治民主有机地结合起来。从业主委员会这十多年的实践看,草根民主正在基层深深扎根。生动活泼的社会主义民主正在业主自治中茁壮成长。

据上海市一个区的统计,截至2009年7月,全区房屋总建筑面积为1500余万平方米,纳入物业管理范围的共有1000多万平方米。全区有331个小区(大楼),符合法定条件应组建业主委员会的小区有251个,现已组建业主委员会的有217个,组建率达86.5%。从全区已组建的这217个业主委员会的组成来分析,共有委员1375名,其中男性委员984名,女性委员391名。女性占38%,大大超过女性在人大、政协,在干部中的比例。从年龄段上看,18岁至40岁的共有95名,41岁至60岁的有719名,61岁以上的有561名。也就是说,60岁以后离退休的人员占40%,完全符合在基层发挥老年人余热的要求。在1375名委员中,中共党员所占的比例也比较高,共575名,占42%,其中,在217个业主委员会的主任中,中共党员有112名,占52%,超过半数。

业主委员会建设所面临的问题及其探讨

业主委员会的架子搭起来了,可是,在实际生活中还碰到很多问题,值得提出来讨论。

首先,业主委员会成员的组成问题。业主委员会是否只能由业主组成?按规定只能是业主,可实际上有不少业主委员会都吸收住户参加。尤其是在北京、上海这样的大都市。以上海为例来说,在上海,尤其是在上海的繁华地段,有些业主拥有多套住房,造成很多房屋“一套多主”,平均比例为1.33:1。业主可以在一个小区里置业,但他未必会住在这里,这就造成有些小区里是住户多于业主。面对这种现实,应该研究出一个适当的比例,供基层参照执行。包括对外籍住户,都应一并讨论。

其次,目前的业主委员会是不进入注册登记的团体组织,其是否可以登记注册为社会组织是又一问题。法律上认为业主委员会是“自治”,如果不是社团,不是法人,怎么能“自治”?又怎能谈得上“独立”?另一方面,业主委员会也会存在违规操作的问题。遇到违规,我们习惯于行政处理。孰不知,如果是注册登记的社会组织违规,完全可以按社团法办事,不必犯难。从奖惩两方面考虑,注册与否,是大不一样的。

第三,业主委员会如何处理同相关组织的关系,这是一直存在着的所谓“三驾马车”、“五驾马车”的问题。关于各相关组织如何对待业主委员会,是有规定的。比如:居委会是“代表居民区的整体利益”的,应当对业主委员会“指导和监督”;业主委员会应接受居委会的“指导和监督”。按规定,房屋管理部门也是有权对业主委员会“指导、监督”的,其还负责对业主委员会主任“培训”。街道办事处对业主委员会也是“指导和帮助”。三个不同的单位对业主委员会均有权“指导”。什么叫“指导”?对“指导”要不要组织上服从?不服从是不是就是错了?这都是需要明晰的问题。“指导”一说,实在是过于模糊,没有界定,难以落实。而对于居委会、房屋管理部门、街道办事处这三个单位,具体谁更有权威,也无从定论。这需要有关方面界定明晰,同时,在实践中也出现了一些比较好的探索。

以上海社区为例,现在有好多社区创造了用“例会”、“协调会”、“联系会议”的方式来协调、协商各单位、组织对业主委员会的管理问题,甚至还把公安派出所、房管办事处、环卫所、工商所、税务所、司法所、城管队等这类的行政组织集合在一起协调,把工、青、妇、科、老、残、侨、台、工商等人民团体集合在一起协调,这开创了一个良好的平台,值得借鉴。但这其中也有问题。比如“例会”、“联系会议”由谁来主持的问题。是轮流坐庄,还是由居委会牵头?如果一直由居委会牵头,是不是意味着由一个自治组织来领导另一个自治组织?是不是由党支部牵头更好一些呢?这些都是需要从长计议的。

第四,业主大会的举办问题。按《物业管理条例》,业主委员会是业主大会的执行机构。因此,能够直接领导业主委员会的,是业主大会。可是,有很多社区业主大会或业主代表大会都无法正常开展。即使勉强可以开展,又达不到法定人数,这是令许多组织头痛的问题。主人不来做主,社会学上称为“社会冷漠”。“社会冷漠”是很可怕的。有人把群众的不参与归之于群众觉悟不高,这不全对。业主之所以不参与,往往是因为当领导的不会引导。如何增强业主的凝聚力,提升业主的参与意识,是一门学问,是一门艺术,是摆在业主委员会面前的当务之急。

第五,社区的基点不一定要放在街道这一层次。社区是共同体。社区之所以称“社区”,其宗旨就是要把紧密型的行政组织变成松散型的共同体。只有相对地松散才能给自治腾出空间。现在以住宅小区为单元的居委会是自治组织,业主委员会是自治组织。前者是政治性自治组织,后者是利益性的自治组织;前者是代表小区整体利益的自治组织,后者是只代表业主这一部分人利益的自治组织,二者互补、互动。而今天被称作“社区”的街道办事处,作为基层政府,它的行政化倾向很重。如果把行政主导型的街道称为“社区”,反而会干扰人们对自治型社区的憧憬。因此,作为基层民主自治的社区的基点问题值得继续研究。

第六,在业主委员会中如何加强党建的问题。业主委员会领域中的党建强弱不一,总的来讲是比较薄弱。举例来说,在上海,党的建设比较好的一个区,其覆盖率也只有37%。而且,在党建工作中,有些人比较多的注意到量的需要,相对来讲却忽略了质的要求。在前文曾提到,在比较好的一个区的业主委员会,其中的委员和主任中党员数量过半,这是自然形成的比例,没有揠苗助长的成分。可是,另外有些社区则不然,为了追求党员数量,追求统计表上的数字看起来更加瞩目,他们把不合格的党员塞到业主委员会里面,这实际上造成了党员队伍整体素质的下降,百害而无益。实际上,在业主委员会的委员中,只要有一名热心于物业的合格党员发挥作用,他(她)就是“种子”,他就会发芽,他就会成为业主委员会的核心,就可以起到积极的作用,成为“小巷总理”。反之,一些不作为或乱作为的不合格的党员反而会给党建工作造成不良影响,不能为业主服务,甚至可能损害业主的利益,这样,反而会遭受业主唾骂。因此,要搞好业主委员会的党建覆盖工作,首要的是用党的方针政策覆盖,用党的优良作风覆盖,而不是用党员数字覆盖。

结 论

我国的业主自治还处于起步阶段,要想把社区办成宜人的家园,业主委员会必须加强自身建设。目前,针对业主委员会的现状,最重要的是业主委员会主任、委员不是挂名的主任、委员,人员配备要到位。所谓到位,首先是不能缺位,要主动抓好服务,主动服务、超前服务、快捷服务、贴心服务、创新服务,业主委员会及其所聘的物业公司只能在服务中树立威信;其次,到位是应该做的事一定要抓住不放地去做;第三,到位也包括不该做的事一定不要伸手去做,到位而不越位、不错位;最后,到位就是要在党的领导下,依法办事,按规定办事,多办事,办好事,办业主需要做的事。业主委员会是半个“民生委员会”,办好业主委员会民生才有保障。“安居”是同“乐业”联系在一起的。只有户户安居,人人乐业,国家才会兴旺。(作者为上海大学社会学系教授)