北京地产市场下滑或不可避免

朱　勇　小　鱼

戴德梁行日前发布的《2008年第四季度研究报告》(以下简称《报告》)显示，受到全球经济危机及国内整体地产市场低迷的影响，北京地产租赁市场走势持续走低，2008年第四季度北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2％，而空置率则继续攀升。目前，市场平均空置率在13.25％，东二环和燕莎区域空置率增长较快，较上季度分别增长8个百分点和7个百分点。而工业地产市场表现相对平静。

高档住宅租赁市场前景黯淡

《报告》显示，2008年第四季度，北京住宅市场整体销售价格依然延续跌势，较上一季度下降9.6％，但中低端住宅销量较上一季度却有所回升；高端住宅销量及价格降幅相对较小，但依然难以扭转向下的局面。同时，开发商新开楼盘的降价战已愈演愈烈，市场竞争呈现白热化。值得注意的是，在多重政策利好的影响下，预计2009年中后期北京住宅市场刚性需求将得以释放，并将抑制价格的继续下降。

对于高端住宅市场而言，2008年第四季度平均租金及价格并无较大波幅，该种现象主要归结于该季度相对较少的供应量和稳定的购买力群体。但是根据戴德梁行数据反映，该季度高端服务式公寓及别墅的销量与去年同期相比，分别降低7.8％和10.2％。

该季度的高端住宅成交量仅为3379套，较上一季度下降24.4％。整体成交均价为每平方米29555元，与前一季度相比下降2.68％。其中，值得注意的是：第二使馆区的海晟名苑和海淀区中关村的立方庭，成交价格较前一季度下降明显，降幅分别达到23％和28％。但其价格下跌的主要原因是剩余小体量单位的降价清售，对整体高端市场价格影响微弱。而高端住宅市场的抗跌之源来自于客户群不减的购买欲望和坚挺的购买力，这与优质楼盘本身的设计与管理是分不开的。

2008年第四季度高端楼盘新增供应量为3955套，与去年同期相比，增加25％；而与第三季度相比，供应量则大幅降低。多数新增供应集中在CBD区域和燕莎区域，分别为43％和29％，余下部分则分布在三环以外区域。从体量上来看，该季度主要供应中最大单体供应为长实·誉天下，共400套普通别墅，最小单体供应为财富公馆3期，共25套精装别墅。从类别上看，60％为服务式公寓，高档公寓约占25％，而别墅新增供应约占近15％。此种情况也侧面反映出该季度相对较少的供应量对价格及租金的平稳起到一定作用。

高端住宅市场投资交易冷淡，此种情况自2008年初延续至今。与2007年市场风向不同，外资机构投资者及大型私人投资者纷纷把资金投到新兴商业地产，进而造成高端住宅无人问津。另外，投资者对投资高端住宅持更为谨慎的态度，投资回报率要求很高，而北京目前高端住宅市场能够符合要求的楼盘极少，市场上形成两难的局面。

商业地产供应量庞大导致租金下滑

《报告》指出，2008年第四季度，北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势，受全球及国内的经济下滑因素影响较小。中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动，各主要商业中心市场表现依然活跃。虽然北京四环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度，之后零售商将有较明确的开店计划。

另一方面，成熟的中心区域传统商业项目销售经营表现稳定，但一些新增项目招商活动受影响较为严重，某些中高端项目，如国瑞城、优唐等，因招商进度缓慢，一再推迟开业时间。另外，国际客户源的减少在一定程度上加剧了市场竞争压力，开发商的议价空间大大减少，或降低实际租金吸引零售商入住。

该季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9％，而回报率依然保持在8％以上。

该季度北京新增商业供应量为20万平方米，总存量已达到752万平方米，市场供应量过盛已是不争的事实，供过于求的状况在恶化的外部经济环境影响下对租金价格会产生负面影响。目前，多数开发商已经开始降低租金标准或附加更为优惠的条件来吸引及保持租户。

该季度新开业的项目，主要包括石景山万达广场、金地中心、富力广场，另外，原计划于2008年第三、四季度开业的项目，由于招商竞争压力及预租率不高等因素，已推迟至2009年第一、二季度。预计2009年将有大批项目涌入市场，对租金会造成更大的冲击。

随着国际经济的进一步恶化及全球消费萎缩的加快，国际零售商扩张战略将明显放缓。对于北京商业地产市场来说，进入2009年后，招商压力也将进一步加大，市场竞争加剧，优胜劣汰，市场将进入整合期。与此同时，一些具有潜力、位置优越的项目，将吸引众多投资者的目光。

工业地产市场表现依然平静

2008年第四季度，标准工业大厦及物流厂房的需求依然低迷。市场平均租金基本没有变化，而标准工业厂房的平均售价较上一季度下降1.8％。

该季度共有8.5万平方米工业及物流厂房进入市场，绝大部分新增面积分布在北京机场物流园和中关村金桥科技园。由于多数工业厂房都为自用，因此，可供租赁的面积相对较少。

与此同时，由于冬季相对较高的建筑成本，加之传统新年的到来，都将阻碍工业物业正常的开发进度，因此，预计未来半年内北京工业地产新增供应将非常有限。

北京工业物业市场中，多数为自用物业，而可用于投资租赁的非常有限：尽管如此，由于相对较低的外资进入门槛，以及客观的增值空间(特别是物流工业市场)，北京工业物业市场投资机会及潜力仍然巨大。

伴随著第三方物流厂房的需求量不断增长，以及投资者对科研中心及工业园区写字楼的兴趣逐渐增强，工业物业市场投资机会也将慢慢地趋于广泛。

预计2009年的工业地产市场依然不会有太大波动。国内外经济的下滑将直接或间接地影响2009年上半年工业地产市场的表现。尽管如此，从长远来看，市场整体将会有很大的投资利润增长空间和潜力。从最近成交的土地中可以看出，工业用途的土地成交在持续上升，并且多数竞拍者专注于中高端生产经营。不仅如此，从土地成交价格来看，工业用地的成交均价从2008年第一季度至第四季度已经增长了20％，开发密度亦相应增加。