北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析

刘小平

摘 要:文章分析了北京经济适用房政策的积极作用，系统阐述了经济适用房供给中存在的问题，并提出了北京应加大建设力度、制定适宜的建房标准、动态调整购买人资格条件等相关对策建议，对完善北京保障性住房制度具有重要的现实意义。

关键词：经济适用房 供给问题 对策分析

中图分类号:F293.31 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)01-259-02

一、问题提出

国家在取消福利分房后，为了解决中低收入家庭的住房问题，于1998年出台了经济适用住房政策。随后不久，北京市也根据自身情况出台了相应的经济适用房政策，经过多年的探索和实践,逐渐形成和完善了城镇居民住房体系,即低收入者租赁廉租房,中低收入者购买经济适用住房,高收入者购买商品房。随着我国经济持续高速稳定地发展,房地产业发展迅猛，一定程度上改善了本市城市居民住房条件,实现“居者有其屋”,同时也促进北京市房地产业的发展。经济适用房政策从出台至今，已经运行多年。经济适用住房供给不但增加了社会住房总供给量、缓解了住房供需矛盾，而且还扩大了城市规模、带动了城乡经济共同发展。然而经济适用房供给政策运行的过程中出现的一些负面现象，一直起着阻滞经济适用住房健康发展的作用，使得经济适用住房违背了政策出台的初衷，影响了政策的效果,同时也对我国房地产市场的健康发展产生了不利影响。如何正确看待及解决目前经济适用房政策显露出来的问题，对于今后经济适用房的走向有着重要意义。本文主要讨论了经济适用住房在供给方面表现出来的问题，提出了解决这些问题的一些设想，对完善北京保障性住房政策具有重要现实意义。

二、北京经济适用房供给政策的由来及作用

中国房改初期，住房供需矛盾十分突出。商品房价格一路攀升，普通老百姓望房兴叹。国务院于1995年及时召开了全国房改工作会议。会上朱镕基同志提出，我们已经解决了人们的吃饭穿衣问题，要在20世纪内解决人们住的问题，力争21世纪初解决行的问题。为此要实现居者有其屋，就必须深化和加快城镇住房制度改革。在当年，国务院房改领导小组提出了“国家安居工程计划”，并立即在全国59个城市和单位进行试点。国家安居工程作为房改的示范工程，其目的在于解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，是国家调整房地产市场的手段之一。工程按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则在试点城市中建设。建成后，以成本价直接向城镇中低收入家庭出售，而且优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下，优先售给离退休职工和教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。北京市在此大环境下，根据自身特点，参考了其他先行城市的经验，也从1998年开始发展经济适用住房。所谓经济适用房是指具有保障性质的价格低廉的政策性普通商品住房。其特点：一是保障性，在城镇居民住房制度改革，实行货币化、市场化之后，要保证低收入的消费群体能够“买得起、住得上”的价格低廉的商品房。二是政策性，政府将经济适用房建设纳入住房建设计划，其建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，以控制利润率，降低住房成本和售价。三是低廉性，在政府提供各项优惠政策措施的同时，规定经济适用房住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费及应分摊的各种费用等，都不得纳入经济适用房价格。四是价格的限制性，经济适用房虽属商品，但并不实行完全的市场调节价，而是实行政府指导价。政策规定，基准价由开发成本、税金、利润三部分构成，其价格的制定应与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品房价格保持合理差价。简言之，经济适用住房就是指在市场经济条件下，面向中低收入家庭的、使用功能能够满足城镇居民基本生活需要的普通住宅。

北京市政府推行经济适用房，目的是为了解决中低收入者买房难的问题，满足人们基本的居住需求。由于房地产市场上的中低价位产品太少了，经济适用住房供给正好及时填补了这个空白，经济适用房政策也发挥了积极的作用，具体表现在如下四个方面：

第一，经济适用住房供给在平抑市场房价方面发挥了重要作用。由于经济适用房享受了多种政策优惠，因此它的建设成本比一般的商品房低了很多，再加上3％的微利限制，使得它的售价比其他的商品房价格便宜不少。这不仅解决了中低收入人群买不起房的问题，而且有效的抑制了普通商品房房价过快提升。北京市2005年306万平方米的经济适用房将整个京城房价足足拉低了278元。如果没有其平抑房价，去年1979万平方米的纯商品住宅将多花掉买房人55亿元，购买其他商品房的购房者也享受到了实惠。

第二，经济适用住房供给增加了社会住房总供给量，缓解了住房供需矛盾。过去城市房源少，需求者多，住房供需矛盾十分突出，因而造成价格居高不下的普遍现象。实施经济适用房政策以来，在短短几年间，使住房供给量快速增加，满足了市民的需求，极大的缓解了住房压力。

第三，经济适用住房供给扩大了城市规模，完善了城市功能。通过开发建设经济适用住房，不仅征用了大量城郊土地，使城郊结合部纳入城市发展规划，扩大了城市规模。同时重视了生活配套问题，增加了生活服务类保障设施，完善了城市综合功能。

第四、经济适用住房供给带动了城乡经济的共同发展。尤其是以建筑建材业为代表的诸多产业，得到了快速发展，一批民营企业迅速崛起，农村剩余劳动力的转移也有了广阔渠道，为城乡经济的共同发展提供了良好机会。

三、北京经济适用房供给存在的问题

虽然经济适用房供给政策带给普通百姓许多实惠，但在政策的实际操作中存在的问题也是显而易见的，它偏离了政策制定的初衷，即解决中低收入人群的住房问题。众多问题主要聚焦在以下几个方面：

1.单套房屋建筑面积过大，销售价格过高。政府最初在制定经济适用房标准时，仅规定了经济适用房的售价，并未严格规定经济适用房的面积标准，因此，产生了经济适用房建筑面积过大，房屋总价过高的现象。这使得经济适用住房偏离了中低收入消费群体。假定一平方米售价4000元，如果房屋面积到达100平方米，那么总房价也高达40万元，再加上其他的一些费用，总成本也是一个不小的数字。从购房者的经济能力来看，由于北京市近年来旧城改造和新城建设、市政道路建设的加快，产生了相当多的拆迁户，其中一部分经济上并不富裕，有不少拆迁户没有经济能力回迁，这些拆迁户所得的补偿款只能用于购买经济适用房。在北京近70%的购房人需要的是30万元以下的住房，而目前的经济适用房60%以上的房价在30万元以上。2006年，北京市经济适用房户型面积90平方米以下的占54.9％；90平方米至105平方米的占23.2％；105平方米至120平方米的占20.4％；120平方米以上的占1.5％。在北京近70%的购房人希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90%，而目前的一些经济适用房的面积甚至达到了两、三百平方米，这样的标准绝不是中低收入家庭能够承受的了的。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房，却成为适合包括高中阶层在内的多消费群体。在北京天通苑、回龙观等小区，都存在着一些不该享受经济适用住房的住户、包括一些以倒卖房屋、进行投资性购买的人，享受了政府提供给中低收入者的公共资源。

2.房屋购买资格条件审核不严。在这个问题上，政府和开发商都有责任。在国外年收入的多少是根据个人税单来确定的，我们国家的个人信用体系尚未完善，我国居民既有显性收入，又有灰色收入，很难准确统计他们的实际收入，在具体审核上，收入基本上是以单位证明为依据，由于经济适用房的房价相比商品房便宜不少，给一些投机者带来巨大的寻租空间。因此不少富人利用政策与操作上的不严格，购买了经济适用房进行租售，获取利益。另一方面，开发经济适用房的利润是规定的3％，开发商有一定的资金压力，为了急于把资金回笼，有买就卖，造成资格审查上的松懈。

3.投资总量不足，供求失衡。按照北京市规定年收入6万元以下才可以购买经济适用房的标准，北京市有70％以上的家庭符合这一标准。因此国家要求各地住宅建设70％~80％应建设经济适用房，但在实际建设中，经济适用房却只占了住宅建设的很小比例，只有10％左右，远远低于标准要求，这就造成70%的居民抢购10％的房子的现象，京城经济适用房供需失衡的情况仍然非常严重。

不仅如此，经济适用房的投资比重也在逐年下降。2006年，我国房地产投资结构发生变化，其中，从商品住宅的投资类型结构看，经济适用房投资比重继续下降，由2005年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。

作为调控住房市场和住房价格的一个重要手段，也是引导市场价格稳定的一个重要因素，经济适用房投资比重的持续下降，弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决。

四、完善北京经济适用房供给政策的相关建议

上述问题使得经济适用住房在实践中出现了一些偏差,影响了政策效果，即中等偏下收入家庭的住房困难问题并没有完成。同时也对我国房地产市场的健康发展产生了不利影响，因此当务之急是如何尽快的解决现今暴露出的问题，完善经济适用房政策，以让其顺利的实行下去。

1.多渠道和多方式提供和建设经济适用房。在北京，现有20世纪90年代以前建设的小户型住宅1.6亿平方米以上，占现有存量住宅的绝大部分。现今，很多人都有改善居住条件，购买新房的要求，只要二、三级市场充分开放，政策到位，就会有大量二手房置换出来，应该足够满足低收入家庭和危改拆迁需要。关键是现在北京住房二、三级市场的开放程度和政策与上海等城市相差悬殊，没有搞活，造成低收入家庭只好很不情愿地到远郊区去购买经济适用房，给工作和生活带来很多不便。而国家还要继续建设很多已经落后的低标准住宅，造成浪费。不久的将来,就会拆之可惜,留之难受。政府应该有计划的收购这些二手房，转为经济适用房，租售并举，定向租售给低收入贫困户。

目前北京市的商品房空置面积越来越大，完全可以考虑把这些空置的商品房转换成经济适用房。截至2006年5月底，全市空置一年以上的商品房432.2万平方米，比2005年增长25%，增速比上年同期高24.1个百分点。在全部商品房空置面积中，商品住宅空置面积为305万平方米，占商品房空置面积的70.6%，同比涨幅为11.3%。造成这种现象的原因有很多，比如房子的地理环境不好，房价过高，楼层不好，朝向不好等等。那么政府完全可以有计划的收购这些空置的商品房转换为经济适用房，然后租售给中低收入人群。这样一来，不仅解决了空置商品房浪费问题，也解决了购买经济适用房人群的购房需求，还解决了房地产开发商的资金回笼问题，一举三得。

2.加大经济适用房的建设规模。针对70％的人抢10％的房子现象，唯一的方法只有加大经济适用房的建设量。2010年以前，北京市经济适用住房每年需求量约为3.8万—4.3万套，约合建筑面积300万—340万平方米；每年经济适用住房开工量为300万平方米，年竣工量在250万平方米以上；每年需要供应的土地数量为250公顷左右。经济适用房的缺口还是巨大的，每年放量300万平方米很难满足市场需求。据某调查结果显示，有72%的人认为今后京城非常需要经济适用房；同时有74%的人认为现在市场上的经济适用房不够多。因此加大经济适用房建设是缓解现实供需矛盾一个重要举措。

3.公开申购者信息，接受社会监督。如何确认购买者的年收入在6万以下是比较困难的。因为我们国家的个人信用体系尚未完善，收入基本上是以单位证明为依据，这里面的人为干扰因素就太大了，无论是开发商审核还是政府审核，都是非常难的。因此建议政府有关部门建设专门网站，将申购者信息上网公示，接受全社会的监督，并且还应成立专门审核机构，保证审核力度与严谨性。

4.加大骗购者惩罚力度。经济适用房和同地段的商品房之间有价格差，另一方面，政府所减免的税赋也可以量化。假定某个经济适用房项目的土地出让金为400元/平米，如果超标准购买所超部分的需要补交400元/平方米，那么这400元就是买房人所享有的政府出让的“利益”，也是骗购者至少所骗取的“财物”。因此建议政府保留对于骗购者应追究其刑事责任的权力。

五、结束语

总之，实施经济适用房供给制度是一项系统工程，牵涉到多个利益主体。它在我国刚刚实施了十几年，这与国外有着几十年的保障性住房建设经验的国家相比，还有很多差距，出现问题也在所难免，但只要政府有关部门认真分析问题产生根源，采取有效措施，就能合理有效地解决普通老百姓的住房问题。

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8.刘学平.再论经济适用房政策失败原因与补救路径.资源论坛

9.张力军，虎小红.经济适用房出现不经济、不适用的原因及对策，2004

（作者单位：中国中铁置业集团有限公司 北京 100000）

（责编:贾伟）