廉租房退出制度中的动力机制研究

刘　颖

摘 要：廉租房退出制度通过及时地使非弱势群体退出廉租房的保障范围，从而用较小保障成本解决较多居民的住房保障问题，提高廉租房的利用效率，实现廉租房制度的良性循环。文章从压力机制、推力机制、引力机制等方面，探讨构建促使不再具备廉租房资格的社会主体主动放弃既得利益的动力机制，在分析我国现行廉租房退出制度动力缺失基础上提出相应的对策，并对廉租房退出制度中的动力机制运行环境进行了讨论。

关键词：廉租房 退出制度 动力机制

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2009）01-258-02

一、前言

廉租房退出机制是建立和完善廉租房制度的一个重要内容和环节，可以用较小的保障成本解决较多居民的住房保障问题，提高廉租房的利用效率，突破资金欠缺的发展瓶颈，实现住房体系的良性循环。同时，廉租房推出制度阻止了不再符合廉租资格的违法廉租户霸占或骗取廉租房对住房弱势主体居住权的间接侵犯，是实现社会公平的必然要求。

从1998年至今，全国有95万户通过廉租住房制度改善了条件，但因收入提高而腾退的人却寥寥无几，超低腾退率凸显了我国廉租房制度在退出方面的制度缺陷。笔者从压力机制、推力机制、引力机制等方面，探讨构建促使不再具备廉租房资格的社会主体主动放弃既得利益的动力机制，在分析我国现行廉租房退出制度动力缺失基础上提出相应的对策，并对廉租房退出制度中的动力机制运行环境进行了讨论。

二、廉租房退出制度中的动力机制

作为理性经济人，不再符合廉租户居住标准的,为追求个人利益最大化不会主动退掉廉租房而是积极采取隐瞒家庭收入等措施来维持既得利益。从制度设计的角度，应考虑如何让廉租户主体主动退出而不应让主管部门被动寻找不符合廉租资格的住户，只有在压力、推力和引力三力的共同作用下才是实现廉租房退出的有效路径。

压力机制是建立有效的惩罚机制和有效的收入监管，提高社会主体违法成本、增加违法压力，迫使不再具有廉租户资格的主体主动退出。压力机制包括法律制度惩罚和收入监管。高强度的法律惩罚情况下，不再具备廉租房资格的主体不退出廉租房的成本要远高于收益，合理的选择就是退出廉租房并会影响其他社会主体的选择。收入监管是法律惩罚的前提条件，缺乏有效的收入监管，法律惩罚只能是一纸空文。

推力机制是当低收入家庭的经济状况发生变化时，出现向上流动的倾向时，通过置业资助计划、多层次的住房保障体系等一定的政策安排，使其进入住房保障的第二道网。廉租房到自购房之间的经济租用房、经济适用房政策等多层次的住房保障体系能够满足人群的多层次变化。廉租对象的经济状况有所改善但大幅度提高的只是少数，如果没有一定的福利政策保障，他们依然是买不起房的住房困难户，逃避廉租退出成为理性选择。只有政府采取相应的政策帮助廉租户平滑过渡，才能阻止这种行为。

引力机制是通过福利制度的安排使得不再具有廉租资格的家庭退出廉租房后所享受的福利略大于或不小于廉租保障从而引导廉租户自愿腾退。引力机制解决的是福利倒置问题。引力机制既要保障居住困难的公民居住的权利，又要具有相应的手段鼓励公民去通过劳动购房，体现公平与效率兼顾。要设计公平的分配程序，各阶段家庭的福利要适当，既能帮助低收入家庭解决住房基本需要问题，又不至于产生严重的倒置现象。

三、我国现行廉租房退出制度中的动力缺失与对策

1.我国现行廉租房退出制度中的压力缺失与对策。压力缺失表现在轻惩罚、法律位阶低和收入监管薄弱。我国廉租房退出制度的显著特点是轻惩罚。在廉租房退出制度的法律责任补偿性远大于惩罚性，全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”等，骗租违约收益远大于违约成本，对不具备享受廉租房资格的群体构成负激励作用，增加钻政策漏洞风险。目前我国对于廉租房退出制度进行规范的规章法律层次低，只有，〈城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法〉和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章。针对以上分析，从立法执法角度应提高法律立法的位阶，采取高惩罚措施并不断细化，合理期限的资格罚、多幅度的财产罚、以及适当的法律责任追究要相互结合。要谨慎确立资格罚的合理期限，期限过长则侵犯了基本人权，期限过短则无法达到惩罚目的。多幅度的财产罚具有更强的适应性和效果，一旦发现收入超过既定标准而不退出的，就严厉惩罚，而且惩罚的追朔时效是无限期并于个人信用挂钩。

我国对廉租家庭收入监管、跟踪管理较为薄弱。收入核查一般仍沿袭入户调查等旧机制，存在投入大，信息资料准确度不高，复核结果偏差较大，动态管理困难等缺陷。由于我国的住房征信体系的不完善使得公民与政府间的监督失效，因此要建立完善住房收入体系，加强建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。

2.现行廉租房退出制度中的推力缺失与对策。我国在廉租房与自购房之间设有经济适用房，除此之外，廉租房退出制度的推力机制几乎是空白。反观英国、中国香港，在廉租房群体向上层流动过程中，政府发挥着较大的推动作用。英国法律赋予廉租房住户住满两年后以优惠折扣价格对所住公房的优先购买权，香港推出“置业资助贷款计划”向适合资格的申请人提供免息贷款或按揭还款补助金。

要弥补我国廉租房退出制度中的推力缺失，应构建“廉租住房——政策性租赁住房——经济适用住房”三层次住房保障模式或更多层次的住房保障模式，着手设计包括购房无息贷款或减息贷款、降低首付比例等金融优惠政策和廉租房退出者的经济适用房优先购买权的政策，通过这些多层次模式和各种资助政策，有效解决退出廉租房的住户对房子的所有权问题，帮助他们实现向社会上层流动，减少廉租房的腾退阻力，节约行政成本，保证廉租房源的充足，为其他低收入群体腾出空间。

3.我国现行廉租房退出制度中的引力缺失与对策。我国廉租房退出制度中引力机制基本空白。引力机制在于通过一系列的政策安排，消除外差效应，改变福利倒置，从而达到相应群体靠自身努力不断向上层流动的目的。

消除外差效应，避免福利倒置的主要手段就是运用逆向递减补贴的方式。所谓“逆向递减”补贴，收入稍高者少补，收入较低者多补，或者随承租人收入水平提高实行新的租金标准的调节机制，通过这种差额补贴让更困难的住户得到更多的收益增加社会总福利，同时让条件较好的住户由于收益较小而放弃或退出廉租住房，这对形成良性的退出机制具有至关重要的作用。在具体实施过程中，可以确定一个相对科学的打分公式或者排序规则，再分成若干等级，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次。在实践中到底分几个层次，标准如何确定，还要充分考虑各方面的情况。从这种手段的实施角度上讲，采用货币化租金补贴方式比实物配租使廉租房的退出更易操作。货币化租金补贴分季度给付的是资金量小的租金，而实物配租提供的是资金量大的住房，退出不论从利益诱惑上还是从操作上看都比较困难。

四、廉租房退出制度动力机制的运行环境

廉租房退出制度的有效实施不能单纯依靠涉及廉租房的法律法规自身的完善，还需要配套法律制度的健全，需要一个比较成熟的环境，如全民的纳税意识、发达的住房征信体系。以建立家庭收入申报制度和个人信用制度为基础的住房征信体系的建立和完善，是家庭或个人信息甄别、经济状况动态管理的基本前提，是克服收入来源多样化导致制度实施困难的有效办法，改变了相关行政部门在审核收入时的信息不对称的劣势，加强收入监管，是廉租房退出制度动力机制的必要运行环境。

我国的住房征信体系不够完善，与居民住房、购房相关数据极端分散并且相互屏蔽，部门之间无法互联互通，缺乏有效的公共信息披露制度，导致政府与居民之间严重的信息不对称，造成收入监管困难，构成了廉租房退出制度主要运行障碍。

住房征信体系的基本内容应包括自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保障、个人银行账户和收入来源、个人可支配的用于抵押的资产等。一人一号，这个号码可以对应一张或多张信用卡，人们的每一笔收入、纳税、借债、还款都将通过信用卡而记录在案。这是一个庞大而复杂的系统，应当通过立法、行政等多方面的手段协同全国上下各机关、金融税务房产等各部门联合建立个人信用制度。

五、结束语

廉租房退出制度的建立和完善能够确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。由于作为经济人的廉租房群体对既得利益的维护，当他们不再具备廉租房资格时，不会选择主动退出，只有完善廉租房退出制度中的动力机制，发挥法律严惩和收入监管的压力机制作用，通过购房资助政策、多层次住房保障体系推动不再具备廉租房资格的社会主体向上层流动，通过递减补贴等消除外差效应，吸引不在具备廉租房资格的社会主体向上层流动，在压力、推力、引力的共同作用下，实现廉租房制度的正常退出。当然，目前我国廉租房退出制度的环境相对不成熟，需要不断地完善个人征信体系。

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（作者单位：江苏徐州房管局产权监理处 江苏徐州 221000）

（责编：吕尚）