房地产企业净资产虚增探析

黄　浩

摘 要:文章对房地产企业利用资产负债表中的资产、负债、或有事项项目及提前结算销售收入和不当合并报表等进行虚增净资产的各种主要手法进行剖析，有利于我们分辨房地产企业净资产信息的真伪，得出净资产的准确数据，使企业的净资产指标信息在资本运作、资产保值增值考核中发挥重要的作用，有利于博弈各方做出正确的策略选择。

关键词:房地产企业 净资产 虚增

中图分类号:F276 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)01-071-02

一、净资产与资产净值辨析

企业的净资产即企业的所有者权益，在数量上等于企业总资产减去企业负债总额后的余额，是企业财务会计的一个基本要素，是企业最重要的资金来源，也是企业财务状况的一项重要的基础数据。为了准确掌握净资产的概念及其相关范畴，我们不得不提及“资产净值”这一概念，在房地产开发企业的会计处理中，许多同志常常把“净资产”与“资产净值”混用，要注意这是两个重要的不同概念，他们既有区别又有联系，因此有必要对两者加以区分，以保证正确地运用他们提供准确的会计信息。两者主要的区别见表1。

而“净资产”与“资产净值”的联系是：（1）企业资产净值的增加或减少，在财务结构不变的情况下，必将相应地引起企业净资产的增加或减少（虽然二者变化的速度可能不一致）。如：企业接受投资能增加企业的资产净值，也同样使企业的净资产增加；企业向股东分派现金股利，会减少企业的净资产，也会相应地减少企业的资产净值。（2）企业资产净值的计量与确认也直接影响企业净资产的计量与确认，当资产净值计量不准确时，企业净资产的计量也很难正确。

二、净资产的作用

企业净资产表明所有者对企业的所有权、占用权、处置权以及收益分配权的大小，它是企业清偿债务的物质保证，没有净资产企业是不可能凭空举债的。净资产价值信息是企业的一项重要财务信息，是参与企业博弈的各方（企业所有者、潜在投资者、债权人以及税务管理部门等）所共同关心的信息指标, 通过计算企业的净资产可以看出企业拥有的经济资产中来源于所有者权益部分的数额，为计算财务结构、资本结构，借以反映企业资本的结构状况是否合理，投入的资本是否得到保持或增值，评价企业的风险程度和企业的理财方针提供了必要的依据。只有如实反映净资产的增减变动信息，才能为博弈各方提供必要的会计信息，才能真实反映企业所有者权益的盈利水平和企业经营者的业绩。尤其是在企业资产重组、兼并、合并、联合等资本运作中，净资产信息的不实将导致资本运作陷入困境，乃至失败。因此，掌握准确的企业净资产信息，对博弈各方而言是至关重要的。以下我们针对房地产行业企业虚增净资产的手法进行剖析以便博弈各方能够及时准确地掌握该指标信息，做出正确的策略选择。

三、房地产开发企业虚增净资产常见的手法

（一）利用资产负债表中的资产项目虚增净资产

资产是指由过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。按照流动性对资产进行分类，可以分为流动资产（主要包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、预付账款、待摊费用、存货及其他流动资产等）和非流动资产（主要包括长期股权投资、长期债权投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产等）。企业拥有或控制的经济资源及其分布情况与企业的生产经营密不可分。房地产企业的资产结构有着其自身的特点，如预付账款、在建工程、开发产品所占的比例较大，一般都占总资产的70%以上，因此，房地产企业利用资产负债表中的资产项目虚增净资产的手法就可能有多种多样，主要有：

1.利用“应收账款”项目虚增净资产。“应收账款”项目反映项目应收的与项目经营业务有关的各种款项，主要包括应收代建工程款和经营过程中的应收售房款。“其他应收款”是指企业发生的非经营活动的应收债权。我们知道会计分期是会计核算的基本前提之一，有的房地产企业为了粉饰当期利润，推迟应收款项的入账时间，利用跨期核算和“其他应收款”账户隐藏成本费用，按当期利润指标(如按保值增值率10%)倒算成本，将多余的成本费用用一笔或分几笔直接记入“其他应收款”，增加了当期利润，虚增了当期净资产。有的企业则对往来账款长期不清理，不良的应收款项高达几千万元，如某房地产企业在资金宽松时，主要负责人滥用权利将资金外借，结果造成无法收回，后来诉诸法律，被判定为非法借贷，被处罚并判令债务方返还所借款项，但因债务方无法偿还而无法追回。这种实际上已经流失了的资金却被长期挂在“其他应收款”账户上而掩盖了损失，虚增了企业的资产，一旦企业进入清盘，这些净资产都将化为泡影。

2.以“存货”掩饰潜亏，虚增净资产。“存货”项目反映各年末的实际成本，主要包括库存材料、开发产品和分期收款开发产品等。存货的影响因素包括存货的数量和存货的价值。有的企业随意改变存货会计核算方法，少结转存货成本，虚增当期利润，虚增存货的期末价值。存货长期未盘点，账实不符、账账不符现象往往很严重。有的存货已是毁损、变质甚至丢失，因企业未组织人员盘点，仍将毁损、变质、丢失的存货登记在册，未及时进行处理。有的存货入账价值与现行市价严重背离，导致存货虚增虚减。房地产企业的存货在资产中所占比重一般都在70%～80%。因此，必须详细分析房地产企业存货的组成，如：地块、在建工程、未售房产等，根据存货的组成来进行分析，及时做到货存账存、货销账销，才能保证企业净资产的真实性。

3.期间费用违规资产化，虚增净资产相当普遍。《企业财务通则》，《企业会计准则》、行业会计制度都明确规定了经营中企业各会计期间所发生的销售费用、管理费用、财务费用均属于期间费用，应该“直接计入当期损益”，全部参加当期损益构成而无期末余额。期间费用是不会被产品（在产品）成本吸收而随存货实物当作资产递延，也不允许作待摊费用、递延资产等形式的企业资产，只能寻求当期收入的拟补与补偿。

但是，某些房地产企业由于长期处于经营困境之中，如果通过正常财务会计核算如实反应出这种状况，势必令以资金需求巨大为特点的房地产企业在资金来源上发生危机（如贷款困难）而陷入更困难的境地。因此，此类企业较普遍地存在着通过将期间费用，尤其是将其中数额巨大的以经营利息支出为主的财务费用列作待摊费用、递延资产，乃至开发成本而将它们资产化的倾向，从而造成了虚增净资产。

4.利用长期投资会计核算方法的不当选择，虚增净资产。房地产开发资金需要量大、关系复杂，以长期投资进行合作开发的形式较为普遍，其中也多采用成立项目公司的形式，按照会计规则与一般惯例，对占合作企业少于20%投资额的对外投资，可采用成本法核算；对占合作企业20%~50%投资额的对外投资，则应采用权益法核算；对超过50%或具有合作企业实际控制权的对外投资，应采用权益法核算并编制合并报表。但是，有些房地产企业对亏损或失败的对外投资项目，即使占有股份比例很大，也不采用权益法核算对外投资及合并报表而违反规定采用成本法去核算此类长期投资，以避免问题的显现，这又成为一种虚增净资产的方法。

（二）利用资产负债表中的负债项虚增净资产

负债，是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。按照流动性进行分类，可以分为流动负债（主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款等）和长期负债（主要包括长期借款、应付债券、长期应付款等）。房地产开发企业由于行业的特点，在其会计核算中，实际负债是很难从财务报表的负债数字中直接读取，真实的负债数可能远远不止账面上所罗列的数字。

（三）提前结算销售收入虚增当年净资产

有的房地产企业通过提前结算，钻免税期的空子，进行逃税，虚增当年净资产：如某房地产企业预收购房定金6000万元，2004年完工，但为了使收入在免税期内实现，便于2002年底将预收定金6000万元全部转作销售收入，提前交纳营业税270万元（2003年初又经批准退税），并以估计成本结转利润2800万元，当年虚增了利润1800多万元，也就使当年净资产虚增了1800多万元，逃避了应在2003-2004年交纳的所得税和“两金”700多万元。

（四）因或有资产和或有负债项虚增净资产

1.或有资产对净资产的影响。房地产企业有许多没有计入资产负债表中的资产，却可以直接影响企业的净资产。如：拥有行政划拨的大量地块、商誉、良好的客户服务体系与网络、优质的工程质量、良好的管理和高素质的员工队伍，这些都将大为提升企业的无形资产，从而为企业的净资产增添筹码。但是，有些房地产企业为了短期利益，偷工减料，建造的商品房质量低劣，但他们通过花巨资在包装和宣传上招徕客户，仍可以高价售出商品房，结果往往是售出的商品房存在着如墙体开列或天花板脱落等大量事故隐患，这些都必然引起经济纠纷，从而将使企业净资产大为缩水。如果类似事项再被媒体爆光，更将极大地影响企业的商誉，从而影响该企业今后再开发的商品房，使其商品房售价低仍无人敢问津，因而还会间接地影响企业的净资产，无形中又会使企业的净资产打折扣。

2.或有负债对净资产的影响。房地产开发的不确定因素较多，变化大，其或有负债的影响因素多，包括：未决诉讼和已决未执行的诉讼、未决税务事项、合同纠纷、担保、各种违约赔偿与罚款（如：延迟交房、工程质量未达标、建筑面积差错）等，这些或有负债对企业净资产影响很大。如有的房地产企业，因在售房时多计面积，形成了很大的或有负债（有的有几百万甚至几千万），当开发商为客户办理产权证时（请注意房地产开发周期都较长，销售与办产权证时间间隔往往很长，有的甚至多年），其净资产就须减少这些或有负债（退还住户）；有的开发商则因被罚款、补交税款或者为别人担保而负连带责任，从而形成巨大或有负债。一旦所担保的企业破产，担保债务则几乎全部转由该房地产公司承担，当法院强制执行后，该公司的净资产一下就减少了很多。有的开发商则是在商品房交付使用后，房款收入长期挂在“预收开发资金”户，不及时转作销售实现，拖欠税金。

（五）利用合并会计报表虚增净资产

在一些分公司仅作内部独立核算、对外由总公司统一核算的房地产企业，由于公司整体经营状况差，一方面，对其亏损的分公司采取只以下拨营运资金及代借债务款项合并编制资产负债表，而长期不合并其损益的做法。另一方面则对下属分公司存在的其他应收款等资产账户中隐含坏账损失、不良长期投资的不当核算方法、烂尾项目长期不清理和期间费用违规资产化处理等问题采取容忍和默许的态度。这些手法都将使总公司的净资产“渗水”很多。

从以上分析可知，不少房地产企业账面“净资产”数，并不是真正的所有者权益数。因此，未经核实的资产负债表上其“净资产”只可作参考数，参与博弈的各方不能单凭报表上的数据对企业的财力等做出判断，应进一步结合房地产行业自身会计核算的特点，综合考虑它的各种影响因素，对开发商虚增净资产的各种手法进行深入分析，才能准确评估企业净资产值，使企业的净资产指标在资本运作、资产保值增值考核中发挥重要的作用，从而有利于博弈各方做出正确的策略选择。

参考文献：

1.2007年度注册会计师全国统一考试辅导教材.会计[M].中国财政经济出版社

2.张启振主编.投资项目评估[M].厦门大学出版社

3.厦门市房地产业协会主办.房协剪报（总第113期）[J].2006

4.厦门日报商业导刊.购房宝典[J].2007(12)

(作者单位：集美大学财经学院 福建厦门 361021)

(责编:贾伟)