房价与经济发展水平相互关系的门限协整研究

陈燕武

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

内容摘要:本文主要运用门限协整方法研究我国澳门地区房价水平与经济发展水平之间的相互关系。Copula函数相关性检验发现二者存在着高度的相关性,而且该相关性是非对称的;因果关系检验发现二者之间存在双向的Granger因果关系,协整检验认为二者存在着门限协整关系。同时通过门限协整方程发现,短期房价水平的偏幅过大,将会使房价水平偏离其长期均衡,滋生房地产泡沫。基于分析结果,我们提出了对策建议。

关键词:门限协整 房地产泡沫 对策建议

房价和经济发展关系的文献回顾

房价问题的研究,各界学者一般从不同的角度去探究房价涨落的原因。有些学者认为房价的上升是由地价上升引起的,地价是房价的重要组成部分,地价的上升必然导致房价的上涨,同时房价对地价又存在着反作用。另外还有学者认为房价的上升是由于经济体的基本面因素发生变化引起的,其中最主要的因素是经济的发展水平(用GDP来替代),一国或地区的经济发展水平越高,国民收入就越高,国民的购买能力就越强,对房地产的需求就越大,在供给不变的情况下,房价就会不断上升。在经济发展促进房价上涨的同时,房价的上涨也在推动着经济的发展,因为在我国各地,房地产产业已经被正式纳入当地经济发展的支柱产业,房地产的健康发展与否,直接影响着当地的经济发展水平。

对于房价与经济发展之间的关系,我国也有学者对其进行比较深入的研究。蒋文、许晓燕(2008)对浙江经济增长与房地产价格的均衡关系进行了实证分析,结果表明GDP与房地产价格之间存在正的长期均衡关系,GDP走势对于房地产业的价格有着决定性的影响;王西军、刘传哲(2007)以我国1987~2004年的数据为基础对我国房地产价格与GDP间的关系进行了实证分析,结果表明,我国房地产价格与GDP间存在长期稳定的动态均衡关系,无论是长期还是短期,我国的GDP波动都是房地产价格波动的动因,GDP对房地产价格起着决定性的影响,短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。

以前学者研究房地产价格与经济发展间的关系,大部分都是从二者的因果关系及协整关系着手,他们都默认房价与GDP之间是线性关系,无论是在房地产价格下降还是上升阶段,无论是在因果关系还是协整方程的建立过程,都采用单一的线性方程去拟合二者的关系。该方法忽视了二者间的非线性关系,一般来说,房地产价格的上涨是缓慢的,而由金融危机或外部影响所引起房地产价格下降则是急剧的。2008年以来,从次贷危机的爆发至全球性金融危机的发生,仅历时一年多的时间,而美国房地产价格上升到次贷危机之前的水平,则用了将近20年的时间。所以我们将从二者的非线性关系着手,研究二者的非线性相关关系,在此基础上进一步研究二者的因果关系和非线性的协整关系。

研究方法

房价与经济发展的相关性分析,我们采用Copula函数度量。因为Copula函数是以二者的相依函数为基础,再根据不同的条件得出条件概率值,只要该概率值较大,则可以说明二者的变化趋势是朝同一个方向的,存在着较强的线性或非线性相关,它不仅能有效刻画出二者的非线性相关关系,也能够度量出二者非线性函数间的相关关系。Copula函数的类型很多,由于房地产样本数据的非对称性,本文选取对称性较弱的Clayton Copula函数和Gumbel-H Copula函数来度量二者的相关性。因果关系检验我们采用Toda和Yamamoto(1995)提出的“基于扩展VAR模型的因果关系检验”法。门限效应的检验方法我们采用Hansen和Seo(2002)提出的理论,Hansen和Seo(2002)提出了一种以误差修正项为门限变量的两状态门限协整模型(或称为非线性误差修正模型),并介绍了基于门限值未知情况下模型参数估计和门限效应存在性的检验方法。

我国澳门房价与经济发展关系的实证分析

(一)样本数据来源与处理

本文研究我国澳门房地产价格与经济发展水平的关系,我国澳门房地产价格采用澳门住宅平均成交价(P)、,经济发展水平采用澳门的地区生产总值(GDP)。数据来源于我国澳门统计暨普查局网(http://www.dsec.gov.mo/default.aspx),样本期间为2001年第一季度至2008年第四季度的住宅平均成交价(P)和我国澳门GDP的季度数据。由于两变量的数据都很大,而且是极不平稳的序列,所以本文在不影响变量间的相互关系情况下,对两变量取对数为LNP和LNGDP。

(二)Copula相关性检验

接着对两变量进行上下尾的Copula相关性检验。通过Copula相关性检验可以看出无论是上尾相关还是下尾相关,LNP与LNGDP的相关关系都是异常显著的,上尾相关的相关系数在0.9以上,下尾相关的相关系数在0.945以上。但是两变量的上下尾相关是非对称的,而且下尾相关的强度要大于上尾相关,这说明在住宅价格上涨阶段与下降阶段,住宅价格与GDP的密切程度是不一致的,这也将导致二者的长期变化关系不一致,所以这两变量存在着非线性的变化关系。

(三)门限协整与误差修正模型

单位根检验结果表明二者间存在双向反馈机制,Johansen协整方法检验GDP和房价证明两者存在 “至少有1个协整向量”的假设,说明LNGDP和LNP之间存在协整关系。进一步运用Hansen和Seo(2002)的方法对是否存在门限效应进行检验。AIC值与BIC值选择门限协整模型的滞后阶数取0,所估计的门限值 为1.904,我们建立了对应的非线性误差修正模型。进一步使用Bootstrap法检验估计出来的门限误差修正模型的门限效应是否显著,Bootstrap次数取2000次,检验的结果为LM统计量(9.941)大于Bootstrap法所获得的5%临界值(7.821),对应的P值为0.012。这说明使用非线性误差修正模型而不是按线性误差修正模型来拟合LNGDP和LNP之间的动态关系。在非线性误差修正模型中,门限值1.904将系统分为两个状态,32.26%的样本落在状态二(高房价状态),这个状态主要分布在2004年和2006年,无论是在中国内地还是澳门地区,历史经验均证明了这一时期处于房价的高涨期,其它期间绝大部分对应的是占全部样本67.74%的状态——低房价状态,特别是2007年受次贷危机的影响后,房价进入了下降的阶段。

我们绘制了两个变量对误差修正项的响应图,图表显示当其它变量保持不变时估计出来的DLNGDP和DLNP对误差修正项Wt-1的响应,反映了两个状态中不同的误差修正效应。首先分别观察两个状态DLNGDP和DLNP对误差修正项的响应,可以发现,在状态二中变量对误差修正项的响应明显大于状态一,表现出误差修正机制的非线性,即当变量对其系统均衡状态有较大的偏离时,系统有较大的动力去纠正变量对系统均衡状态的偏离,而当变量对其系统均衡状态的偏离较小时,系统的误差修正机制显得很弱。

通过观察误差修正项的系数可以发现:第一,在经济发展方程中,两个状态方程对误差项的调整系数均为负数,说明短期非均衡状态中经济发展水平会使系统趋于长期均衡水平。在房价水平方程中,处于第一状态的方程,房价水平变化对误差项的调整系数为负数,也说明了短期非均衡状态中房价水平会使系统趋于长期均衡,但在第二状态方程中,房价水平变化对误差项的调整系数为正数,但常数项为负数,说明了在一定程度的短期非均衡中房价水平会使系统趋于长期均衡,但当短期非均衡的程度过大时,房价水平会使系统偏离长期均衡状态的程度更大,滋生房地产的泡沫。第二,状态二经济发展水平和房价水平方程的调整系数的绝对值均大于状态一的方程,说明了在高房价水平期间变量对误差修正项的响应均大于低房价水平期间。

对策建议

本研究采用了Copula函数相关性检验、因果关系检验和门限协整三种方法对2001年第一季度至2008年第四季度我国澳门地区经济发展水平与房价水平之间的相互关系进行了研究。经过实证分析可得到以下结论:

首先,我国澳门地区的经济发展水平与房价水平之间存在着相关关系,且相关关系都极为显著。但是在房价的高水平与低水平,二者的相关性是非对称的,我们在房价的高涨阶段与下降阶段,不能采用单一的方程去拟合二者的长期均衡或短期均衡的关系。

其次,我国澳门地区的经济发展水平与房价水平存在着协整关系,而且是非线性协整关系,门限值为1.904,将误差修正模型分为两个状态,在高房价状态中,经济发展水平与房价水平对误差修正项的调整系数绝对值均大于低房价状态的调整力度。从时间上看,高房价阶段大部分停留在2004年至2006年,而低房价阶段大部分处于2001年至2003年,以及2007年至2008年这一期间。由于在高房价状态的误差修正项的绝对值较低房价状态大,所以说明在低房价状态,经济发展水平与房价水平的关系更为密切。

再次,在经济发展水平方程中,两状态的经济发展水平对误差项的调整系数均为负数,说明当经济系统出现短期偏离时,这种短期的偏离是短暂的,经济系统的内在因素会使经济发展水平趋向于长期均衡。而在房价水平方程中,当房价处于较低水平时,对误差项的调整系数是负数,当房价处于高位运行时,对误差项的调整系数则是正数,这说明是当房价处于较低水平时,当系统出现短期的偏离时,该偏离也是短暂的,系统内的因素会使房价水平趋向于长期均衡,而当房价处于高位运行时,当系统出现短期的偏离时,房价水平对误差修正项的响应只会加大偏离的程度,这种偏离达到一定的程度,就会产生市场的泡沫。当系统运行至2004年时,系统就处于状态二中,按系统的理解应该只会加大这种偏离,为何2007年后又回到了状态一呢?这主要是由于受美国次贷危机及金融危机的影响,使得美国房地产市场的泡沫破裂,传导至澳门地区,使房价泡沫出现局部的破裂。

最后,我国澳门地区经济发展水平与房价水平之间存在双向的Granger因果关系,经济的发展(倒退)会促进房价的上升(下降),房价的上升(下降)同时也会促进经济的(发展)。但根据二者的门限协整方程可知,二者的这种因果关系是一种长期的均衡关系,当二者在短期内发生了偏离,这种关系将会发生改变,即房价的过度偏离(房价水平的第二状态协整方程)将无法使经济得到快速发展,而是使房价过度偏离其长期水平,产生房地产泡沫。

根据以上结论,政策制定人员需要正确认识到,房价过度偏离其合理价格,不仅不能促进经济的长期发展,还可能引发房地产的泡沫。一旦泡沫破裂,因房价与经济的因果关系,将导致经济衰退。所以在制定政策时,需要考虑保持房地产与一国或地区经济的协调发展。当房价水平过度偏离合理价格时,要出台有关政策,限制房价的过度上涨,当房价落后于经济的发展时,要出台一些促进房地产发展的政策,以促进经济的更快发展。政府部门人员应该大力发展本地区经济,根据二者的因果关系,经济与房价协调发展。

参考文献:

1.蒋旻,许晓燕.浙江省经济增长对房地产价格影响实证分析[J].价格月刊,2008

2.王西军,刘传哲.我国房地产价格与GDP关系实证分析[J].科技导报,2007

3.国晓丽.房地产业对GDP的贡献与平抑房价:北京例证[J].改革,2006