房贷利率７折：银行的画饼？

周政华　刘洋硕

银行针对贷款者设置的房贷利率7折的种种门槛，其实是源于对未来盈利的焦虑

2009年，北京“房奴”张卫华的经济压力将会稍稍减轻。

自从去年初，31岁的张卫华从民生银行贷款35万元、分20年还清，买下位于北京南三环的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工资——约2890元用于偿还房贷。不过，今年他的月供将降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的减少缘于两项费用的降低。

2008年，由于中国人民银行的5次降息，张卫华今年的房贷利息已经从购房时的7.83%下调到5.94%，因此房贷月供减少了395元；1月7日上午，他又接到了民生银行客服人员的电话，得知从1月15日起，房贷利率将由原先的8.5折优惠，调低到7折，因此房贷每月又可少还345元。两项合计，张卫华2009年的房贷月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，为扩大内需，提振楼市，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

此前，这一下限为0.85倍，也就是商业银行通常给予首套商品房购房者贷款利率8.5折优惠。但是否执行7折优惠利率，以及执行的对象的界定——新增房贷还是存量房贷——中国人民银行新闻发言人称，这些将取决于商业银行，并非强制性规定。

也就是说，并非所有贷款买房者，都能像张卫华这样，享受到房贷利率7折的优惠。

银行筑起优惠门槛

中国人民银行的文件公布之后，张卫华们就开始翘首以盼，等待银行给予房贷利率7折优惠。

然而，银行对此文件普遍采取了观望态势。直到2008年底，国有四大商业银行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。

2009年1月初交通银行、杭州银行率先推出房贷利率7折优惠后，四大国有商业银行方才陆续跟进。而在门槛设置上，四大国有商业银行的审核标准也普遍高于股份制银行。

截至记者发稿时，国内四大国有商业银行中除中国工商银行外的中国建设银行、中国银行、中国农业银行，以及招商银行、光大银行、民生银行等绝大部分全国性股份制银行共计14家银行，均宣布2008年10月27日前发放的房贷——也就是存量房贷利率给予7折优惠。

除中国农业银行、光大银行、民生银行宣布，无须贷款人申请，银行将通过内部的计算机系统，将30万以上额度的贷款利率从8.5折优惠自动调整到7折优惠外，其他大部分商业银行均设置了不同程度的门槛，须贷款人提交申请，等待银行审核。

对于“存量房贷”利率的折扣评估，中国人民银行在其官方网站上做如下说明，“存量房利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。”

银行设置的门槛主要集中在对贷款总额及时间、房屋面积，以及贷款人资质认定上。

几乎所有银行都要求，所购房屋为第一套住房、贷款总额须30万以上，房屋面积在140平米以下的普通商品房。

《中国新闻周刊》致电华夏银行客服获知，该行规定申请房贷7折的房屋必须是首套自住房；总面积不超过140平方米；商业贷款额度在50万元以上。办理时还需出示工资证明、身份证等有效证件等。

大部分银行对于贷款人的资格认定，主要强调综合信用方面。招商银行客服对《中国新闻周刊》称，对贷款人的考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况。

此外，少数银行还将贷款人是否优质客户，与享受房贷利率7折相挂钩。

浦东发展银行要求，须贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，才可按照7折的最惠利率标准予以调整。

由于商业银行在房贷利率7折执行及判定上拥有自由裁量权，一些银行对客户抱持恩赐心态。“这次是我们行里给的优惠，不属于国家给的优惠政策。”北京银行阜成支行个人信贷部的一位工作人员在接受《中国新闻周刊》采访说。

优惠实属无奈

银行针对贷款者设置的房贷利率7折的种种门槛，其实是源于未来盈利的焦虑。

按照央行本次降息后的利率，对于当前5.94%的人民币5年以上贷款基准利率而言，最低0.7倍的优惠利率为4.158%，这个数字与5年期存款3.6%的基准利率相去不远。海通证券金融分析师范坤祥认为，存贷利差过窄将导致商业银行失去放贷动力。

个人房贷资产一度被视为国内商业银行的优质资产。国家统计局数据显示，截至2008年11月末，全国个人住房贷款余额为2.95万亿元，占同期金融机构人民币贷款总额的1成。

但由于2008年以来，全国房地产市场的低迷，银行对商业性房地产贷款增速明显放缓。由国家统计局编制的国房景气指数，截至2008年11月已经连续12个月下滑。

中国人民银行的数据显示，目前商业性房地产贷款增速明显放慢。2008年第三季度末，全国商业性房地产贷款余额(含个贷余额)为5.3万亿元，同比增长14.3%，比上年同期低15.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额、购房贷款余额增速分别比上年同期回落了14.9个百分点和15.5个百分点。

中国银行、建设银行和工商银行的住房按揭贷款总额排在前三位，均在5000亿元以上，三家合计发放了全国70%以上的购房贷款，远超其他股份制银行。

海通证券金融分析师范坤祥对《中国新闻周刊》表示，如果将首套商品房贷款利率从8.5折调至7折，中国银行、工商银行和建设银行的利润损失均超过25亿元以上，而北京银行、南京银行、宁波银行的利润损失均在6000万以下。

此外，兴业银行、浦发银行、宁波银行、招商银行等股份制银行虽然在个人房贷规模上不及四大国有商业银行，但个人房贷在其贷款总额比例上要高，占比均超过10%，范坤祥称，房贷收入的变化对其影响较大。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇认为，2009年国内银行将面临较大业绩压力。郭田勇在接受《中国新闻周刊》采访时预测，今年银行将面临三大不利因素：一是经济增长持续减速；二是不良贷款率会有所反弹；三是央行未来可能降息，继续收窄利差。

郭田勇认为，国内银行仍然没有摆脱过度依赖存贷利息差的经营格局。

评级机构标准普尔1月7日发表报告认为，2009年，中国大陆银行未计利息、税项、折旧及摊销之利润率将下跌一半，隐含坏账率将上升30%。