房产测绘刍议

葛章发 王 坤 叶子伟 刘 彬

摘 要:房产测绘服务广泛,日渐成为社会关注的热点,市场对其要求也越来越高。主要对房产测绘的分类、特点、相关法律法规及规范标准进行了小结,并指出了房产测绘对从业人员要求。

关键词:房产;测绘;特点;法规;标准

中图分类号:TU198

文献标识码:B

文章编号:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

随着我国经济体制改革和市场经济的发展,作为国民经济的一个新的支柱产业——房地产业正在迅速崛起,我国已经形成较成熟的房地产市场,住宅商品化与货币化已经形成,房屋建筑规格、样式日见多样,各地房价相差悬殊,房屋作为不动产大幅度升值。

由于房屋价值量大,房产面积测算影响着相关利益者的直接权益,一旦发生偏差将造成消费者或开发建设单位的经济损失。同时,由于房产测绘服务与人们生活息息相关,房产测绘日渐成为社会关注的热点和焦点问题。市场对房产测绘面积的精度及公用部位划分、公用面积的分摊、面积测绘的政策、口径的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市场对房产测绘的要求越来越高,房产测绘技术的变革正日益朝着高效、精确的方向发展。

房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料的测绘活动。房产测绘通过利用测绘技术手段测定和表述房屋及其自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况及其属性等信息,为房产产权、产籍管理等提供基础数据[2]。

2 房产测绘的分类

房产测绘,根据测绘性质的不同分为基础测绘和项目测绘两部分。一般来说,房产基础测绘是为了得到房屋在统一坐标下的定位信息以及产权单位的用地情况,而项目测绘的目的是测算房屋的建筑面积。下面对房产测绘两部分说明[3]。

2.1 房产基础测绘

房产基础测绘指房屋、房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量,对高程一般不做要求。房产分幅图不仅表示房产要素空间位置信息,还要表述房产要素属性信息。根据房产调查,标注房产编号,其中包括房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号,同时说明房屋产别、结构、层次、建成年代、房屋用途、权属、权源、权界及用地分类等社会属性信息。即房产基础测绘对房屋及其用地必须测定位置、形状,调查其所有权或使用权的性质,测定其范围和界线,更重要的是测算其面积,调查测定评估其质量和它所在级差土地上的价值。房产基础测绘是获取房产地理坐落信息的可靠手段,相比传统的仅依靠文字记录的房屋坐落信息,可以完全避免地址重复。

2.2 房产项目测绘

房产项目测绘包括房产分层分户图测绘,房产面积分摊计算等。房产项目测绘产生的房屋面积被房管部门认可后将是最后的商品房销售面积。由于近些年的房价持续飞涨,而我国的商品房都是以建筑面积的多少计价销售(而不是按套销售),购房人对房屋面积越来越关注,由此引起的纠纷也屡见不鲜,房产项目测绘的重要性不言而喻。房产项目测绘包括房地产项目预售前的初始测绘(一般简称“预测绘”)、初始登记前的竣工测绘以及房产变更后的变更测绘等,统一楼盘表信息,实现房产信息的空间时间唯一性。

3 房产测绘的特点

3.1 主要测绘房屋和房屋用地

房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况,以及与房产权属有关的位置信息。具体包括:

定位:测定其位置;

定性:调查其所有权或使用权的性质;

定界:测定其范围和界线;

定量:测算其面积;

定质:调查测定评估其质量;

定价:确定其价值。

3.2 测图比例尺大

房产测绘一般在城市建成区内进行,图上表示的内容较多,有关权属界限等房产要素,都必须清晰准确地注记,因此房产分幅图的比例尺都比较大。一般都是1∶500的图纸,分丘图和分层分户平面图的比例尺更大,1∶100、1∶50有时也有,这时表示的内容就更加详细。

3.3 具有一定的法律效力

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益,是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘成果被房产主管机关确认后具有法律效力。

3.4 影响力大,具有较高的风险

房产测绘成果具有法定性,这就决定了其成果的影响力大,关系到消费者、开发建设单位的利益。一旦房产测绘成果不合格,给当事人或利害关系人造成损害,属于房产测绘单位的责任,受害人可以依法向测绘单位要求民事赔偿,测绘单位应当对当事人的直接经济损失予以赔偿。因此,房产测绘、特别是面积测算具有较高的风险性。

3.5 成果产品数量、规格较多

房产测绘的成果产品不仅有房产图,还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种,即有分幅图,更多的是分丘图、分层分户图。地形测量仅只有分幅图,所以房产测绘最后的产品,在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。但是,房产图在一般的情况下只是单色图,一般不大量印刷。

4 房产测绘相关法律法规及规范标准

房产测绘法定性特点决定了在房产测绘中必须严格依照相关法律法规和规范标准来进行。比较重要的有:

(1)基本法律。《中华人们共和国测绘法》、《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》。

(2)部门规章。《房产测绘管理办法》:该办法由建设部和国家测绘局于2000年10月8日联合发布,2001年5月1日起施行。该办法对房产测绘的委托、资格管理、成果管理、法律责任等房产测绘行为作出了具体规定。《房屋登记办法》:该办法于2008年经建设部发布,自2008年7月1日起施行。

(3)规范、标准。《房产测量规范》,GB/T 17986.1-2000;《房产图图式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法规和政府规章。各级政府制定了相关的测算细则,以浙江省为例[4],有:《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》(浙建房[2007]51号);《房屋建筑面积测绘成果书(示范文本)》(浙测[2007]3号);《房产测绘合同(示范文本)》(浙测[2007]21号)。

5 房产测绘对从业人员的要求

5.1 树立高度质量责任意识

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。如果测绘作业人员的疏忽及测绘工作程序的不严密,就极易导致房产测算错误。由于房屋价值量大,房产面积测算一旦发生错误,就会造成各种纠纷,严重的甚至会引起群体上访事件[5]。因此,房产测绘要求从业人员要有高度的风险意识,充分认识到测绘质量不仅关系消费者、开发建设单位的利益,也直接关系到测绘单位的生存发展,对于政府下属事业单位性质的测绘单位,甚至关系到所属政府部门的形象。房产测绘的从业人员要严格按照相关法律规范和技术流程,以严谨认真的态度从事房产测绘活动,尽可能地减少乃至避免房产测绘错误的产生。

5.2 严格依“法”测绘

由于房地产行业的特殊性,房产价值高,房产测绘容易产生较多纠纷,因此房产测绘人员必须严格依“法”测绘。这里的“法”就是上述房产测绘相关法律法规及规范标准。从业人员要认真学习相关法律法规和规范标准,形成统一的认识和理解,这样才能避免和减少房产测绘质量事故的发生。

5.3 既懂测绘又懂房地产

房产测绘的性质,还决定了房产测绘从业人员不仅要熟练掌握各种测绘技术,也要掌握房地产相关知识。因为房产测绘的对象是房产,必须对房屋及房地产相关知识有全面地了解,懂房屋权属管理、懂房屋交易买卖、熟悉房地产相关法律法规。这样才能够树立起房产测绘观念,增强对房屋各类表现形式和房屋产权的测量和认定的认识。

6 结 语

总之,随着房地产行业的持续发展,房产测绘在社会生活中的重要性日益增加,社会对房产测绘服务的要求也不断提高。房产测绘相关管理、测绘人员有必要不断增强对房产测绘特点、相关法律法规及标准规范的认识,努力适应房产测绘对从业人员的要求,这样才能为社会提供高质量的房产测绘服务。

参考文献:

[1] 朱国雄,顾国峥.探索新办法、解决上海房产测绘的新问题(上海市房产测绘管理系统).见第三届中国土地信息系统学术研讨与经验交流会论文集[C],2000.

[2] 国家测绘局职业技能鉴定指导中心.测绘管理与法律法规[M].北京:测绘出版社,2009.

[3] 边占新.石家庄数字房产设计研究[D].石家庄:河北师范大学,2008.

[4] 浙江省测绘局.关于开展房产测绘质量监督检查的通知.[EB/OL].http://www.zjch.gov.cn/map/2009-9-17/4633.shtml.

[5] 徐洲.房产测绘纠纷原因分析及改革背景研究[J].科技资讯,2009(10).