武汉市经济适用房运行现状及问题分析

汪小兰 袁胜平

摘要:经济适用住房作为现阶段解决城市中低收入阶层的住房问题的重要渠道之一,其制度的建立与实施是我国深化城镇住房制度改革的重要措施,对保持社会稳定和国民经济健康发展具有重要的影响。武汉市是全国最早开展经济适用住房建设的城市之一,十几年来,取得了一定的政策效果和明显的社会综合效益。然而也必须看到,政策实施过程中存在许多问题。

关键词:武汉市;经济适用房;运行现状

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)20-0022-02

1经济适用房概述

随着计划经济体制向市场经济体制的转变,住房制度也逐步走向市场化。然而不管社会发展到哪个阶层,总是存在一部分低收入群体,他们需要借助政府的支持才能买房,经济适用住房政策正是政府对中低收入者实施的住房保障制度,也是中低收入者解决住房问题的主要途径。

经济适用房与完全市场化的商品房和非市场化的廉租房共同构成了我国的住房供应体系,是介于两者之间的不完全市场化的保障性住房。经济适用住房价格受政府限制,具有特殊性,即总是与商品房价保持合理价差。经济适用住房的投放量就会影响住房市场的供求关系,从而具有平抑房价,调整供给结构,稳定房市的功能。近年来许多大中城市的实践也表明,经济适用住房是稳定市场的重要手段。

2武汉市经济适用房运行现状及问题分析

2.1供求情况

随着武汉市经济的发展和人民群众生活水平的提高,特别是在住房制度改革的推动下,武汉市房地产业取得了很大的发展,房屋的建设规模逐年递增,与此同时,住宅作为房地产的主要成分,其建设规模也在逐年递增,极大的提高了武汉市人民群众的居住水平,如图1所示,然而,武汉市经济适用房的开发建设却存在严重的问题,从图中可以看出,历年来,经济适用房的供应占整个住房供应市场的比例很小,平均只占13%,与其需求相比,供应远远不足。

另外,还可以从经济适用房的房源数与登记数的情况来看其供需情况,表1是选取武汉市近两年最新的几个经济适用房小区的房源与登记比例,可以看出,其平均供需比例为1∶10,可见,武汉市经济适用房供给远远小于需求。

2.2价格分析

对于居民的住房消费水平的衡量,目前国际上比较通用的评价尺度是“房价收入比”,即居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比。按照联合国制定的国际惯例,住宅价格与当地家庭年平均收入的比例应在3∶1～6∶1左右为合理。

从表2中的数据可以看出:对于商品房,只有最高收入户的房价收入比在合理范围内,也就是说剩下的90%的群体买不起商品房,这说明,除了存在商品房价格过高的问题外,还有大部分群体需要经济适用房的供应。而对于经济适用房的房价收入比,有最低收入和低收入这20%的群体买不起经济适用房,然而经济适用房正是针对中低收入人群所提出的,相对应的群体却买不起相应的房,可见,武汉市经济适用房价格过高,使经济适用房变得不再“经济”。

2.3选址分析

武汉市经济适用房建设项目大多数都建在离城市中心区比较偏远的郊区,生活配套设施不完善,交通、教育等生活成本高,因此很多人选择放弃购买经济适用房,从而影响了实际需求量。此外,地点的同一性和类似性能够消除区位因素对房地产效用及价格的影响,由于选址偏远,无法与中心区位的商品房项目形成相互竞争的作用,就起不到抑制商品房价格的作用。

2.4户型面积分析

国家规定济适用住房应当严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80 m2左右,小套住房面积控制在60 m2左右。经济适用房合理的户型面积应与其对应的供应人群的收入水平相符合,如果户型面积偏大,就会造成总价过高,从而与中低收入群体的承担能力不相符。根据此原理,可以算出武汉市经济适用房合理的户型面积为60～70 m2,与国家规定的标准相符。然而,实际中武汉市经济适用房户型面积偏大,从随机抽取的几个武汉市经济适用房小区的户型面积情况可以看出:80～90 m2的户型面积比重最大为60.8%,90 m2以上的占了25.1%。60～70 m2和70～80 m2只占了相当小的一部分,60 m2以下的几乎为零。

可见,武汉市经济适用房户型面积过大、总价过高,超过了中低收入家庭的承受能力。尽管有明文规定的标准,但实施管理不是很到位。

3结论及建议

通过对武汉市经济适用房实施运行中的分析,可以看出,武汉市经济适用房存在的问题有:供给远远小于需求、单价过高、选址太偏远、户型面积过大的问题。此外,对于经济适用房的实施政策也存在许多问题,而这些政策性问题也是导致经济适用房实施运行中问题产生的一大关键因素。针对以上武汉实施经济适用房中出现的问题以及对经济适用房政策的思考,提出以下几点建议:

①盘活现有存量房,将其转变为经济适用房。这不仅可以增加经济适用房的房源,间接做到土地的集约节约利用,还可以促进房地产二级市场、三级市场的发展。

②建立经济适用房租售并举的供应制度。这对解决不同层次的中低收入家庭住房问题,特别是社会住房“夹心层”,即不符合廉租房的申请条件,又没达到购买经济适用住房能力的居民,具有十分重要的现实意义。

③制定和完善相关法律法规。从立法上明确住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构,以及对违法违规行为惩处措施等。

④在房地产市场过热时,增加经济适用房投入的量,可以起到抑制房价的作用。

⑤建立经济适用房政策的长期实施与动态调整相结合的机制。随着经济的发展,保障对象的收入水平会不断变化。因此,经济适用房政策应该“因时而宜”,对政策的内容诸如供应规模、价格水平、保障对象进入和退出的条件等做出动态调整,使政策能够更加有效地发挥作用。

参考文献:

[1] 李剑阁.中国房改现状与前景[M].北京:中国发展出版 社,2007.

[2] 姚伟.经济适用住房问题研究[D].武汉:华中师范大学,2007.

[3] 左煜.中国经济适用住宅的分析与研究[D].长沙:长沙理工大学,2007.

[4] 武汉房地产市场信息网[DB/OL].http://scxxwhfcj.gov.cn,2009-10-12.