商业银行个人住房贷款集中管理的改革探讨

王海生

摘要：目前，我国商业银行的消费信贷规模总量中，个人住房贷款占了八成。随着个人住房贷款业务的 快速发展，对商业银行的贷款管理和风险控制提出了更高的要求。商业银行应在大力发展消费信贷的同时，高度警惕和注意防范风险。本文从我国商业银行现有个人住房贷款管理模式出发，对个人住房贷款的审批与贷后管理模式进行初步的探讨，并力争提出一些具有操作性的改革建议。

关键字：商业银行；住房贷款；集中管理

日前，我国商业银行的消费信贷规模总量中，个人住房贷款占了八成。由于住房消费信贷的产品单笔合同金额高、期限一般为20年至30年，而且个人住房贷款涉及面广，社会效应大，有利于扩大银行幅射影响和广泛吸收存款，也有利于调整银行信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。再加之该消费信贷产品起步早、房地产交易市场环境较成熟，使个人住房贷款成为各商业银行消费信贷的“重头戏”。由于个人住房贷款业务的快速发展，对贷款管理和风险控制提出7更高的要求。本文拟从现有个人住房贷款管理现状出发，对个人住房贷款的审批与贷后管理模式进行初步探讨，并力争提出一些具有操作性的改革建议。

一、“两层皮”模式

所谓“两层皮”，即使个人信贷业务的研发与考核由专门的管理部门承担，而业务推销操作则由下属各分支机构独立操作。这实际使管理与操作分属两个相互对立的部门。如商业银行分行的个人金融部负责开发管理个人信贷业务产品，并将任务指标分配给各支行，最后由支行将指标落实到每一个信贷人员即客户经理头上。

这种管理模式是我国商业银行较为典型的一种管理方式。在这种管理模式下，往往会产生很多操作风险，主要有人员道德风险、贷款审查风险、贷后管理风险和信息不共享风险。

(一)人员道德风险

主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不宾实，误导贷款审批人。有的经办人员甚至为了完成指标，不惜帮助不能达标的客户达到贷款标准，如编造客户收入证明、抵押品做假等，或者接受借款人的一些虚假材料，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。

(二)贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式。对有瑕疵的材料没有认真调查核实。虽然支行也有尽职调查员，但与支行整体的业绩考核是捆绑考核的，因此有时支行会为了完成指标而放松尽职调查，使之流于形式。有的支行为了扩大市场份额等目的，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

另一方面，由于没有一个完善的社会信用体系，贷款审查手段单一，银行间信息沟通不畅，银行对借款人情况的了解十分有限，加上全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造收入证明，或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款，甚至到异地银行贷款，而银行对这些情况无法核实，导致贷款风险加大。

(三)贷后管理的风险

大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

(四)信息不共享的风险

现在，国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现信息资源共享。通常，仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。

二、“贷款中心”模式

“贷款中心”模式为“支行受理，中心运作”的管理模式，既由经办行对外营销、受理业务，将相关贷款申请资料通过影像传送系统发送给个人住房贷款中心，由“贷款中心”负责对每单贷款合同进行集中审查，最后统一与客户签定合同，办理中介服务等，并集中对贷款进行贷后管理。

这种类似于事业部的管理模式，使风险管理与产品营销分离。随着对信贷风险管理能力的提高，银行可以在很大程度上减少内部的操作风险，抑制外部风险的扩张，在业务发展上取得更大的主动性。

(一)规模经营

鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点，商业银行各分支机构各自为政，分散经营的方武已不适应业务发展的要求。而“贷款中心”作为专门机构负责个人住房贷款业务的审批与管理，可以实现专业化、集约化的经营，可以把有限的人力资源整合起来，集中办理个人住房贷款的调查、审批、发放、贷后管理等全过程，提高了工作效率，实现了规模化经营。并且集中管理也可以使“贷款中心”的经办人员积累大量经验，可以更快、更全面地发现业务开展中的问题和风险，避免损失。

(二)有效的由控机制

从理论上讲，内控机制是商业银行为防范金融风险、保护资本安全采取的一种自律行为。它通过银行内部机构的设置和分工，使各部门之间、人员之间相互联系、相互制约，形成一套程序化、制度化的系统性、制度性安排，最终目的是实现各部门之间的权力制衡、相互监督的动态控制。银行内部实行审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。贷款集中审批制度，大大提高了银行信贷业务的科学化和规范化。

“贷款中心”模式改变原有的绩效考核机制，避免了利益驱动下的道德风险。各支行的营销人员虽然仍旧按业绩考核，但贷款的审批发放权不由自己掌控。只能通过营销更多质量好的客户争取通过“贷款中心”严格的科学的审批。同时“贷款中心”采用系统随机分配贷款审批单据，减少营销员与审批员内部勾结的几率。另外再配合一些适当的外部约束，如对审批员和高级审批经理实行问责制、责任连带制等，也可以改变目前内控机制形同虚设的被动局面。如果某笔贷款合同事后发生不良贷款，则在认定责任的时候，将8成的责任归咎给审批人，营销人只占2成。这样审批员就没有必要冒风险或放松审批条件，反而会更严格的按照审批制度进行风险控制。

(三)信息资源共享

“贷款中心”集中管理，可以使银行在依靠社会个人信用制度和信用征信系统的基础上，从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制。加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。

(四)统一科学的评价标准

“贷款中心”模式有利于银行根据自身业务特点和发展战略，建立一套个人信用评价体系，并以此作为审批放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。个人信用评价体系是消费信贷风险管理的基础，银行可以根据个人信用状况建立统一科学的贷款审批标准。如信用累积分达到一定数额，个人消费贷款、按揭贷款利率在可行范围内可适当下浮；个人贷款担保可根据信用状况等调整。

信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分：①基本情况评分：包括个人的一系列情况。如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分。②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一定的积分。③设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息。就应额外罚分，甚至列入黑名单。④根据上述累积得分评定个人信用等级。

“贷款中心”集中管理的模式也有一定的弊病，由于目前的审批技术手段发展相对滞后等困难，制约了审批效率的进一步提高。对于一些特殊情况会出现响应速度慢等情况。因此建立先进的资料传送、在线审批、信息查询系统是“贷款中心”模式高效运作的必要条件之一。另外为了更好的体现客户服务形象，还可以设立“绿色通道”服务窗口，对于一些特急业务，在不违背统一科学的审批制度情况下，通过“绿色通道”加快审批、放贷速度。

(作者单位：中国人民银行上海总部调查统计研究部)