代建业务的商业价值

褚海鹏

摘要：根据现行运作方式，分析代建业务的商业价值及其存在的可客观性。指出在项目建设过程中实现商业价值努力的方向。

关键词：代建制代建业务商业价值

1代建业务的基本定义

代建业务的出现源于政府代建制度的推行。建国以来政府工程建设组织管理模式先后经历了“自建制”、“承包制”、“监理制”。这些制度在不同的时期为项目建设发挥了巨大的作用，但是随着经济形势的发展，也暴露了一些问题，如管理者缺乏投资控制、管理水平不适应项目、政府监控脱节等问题，为了克服上述问题，尤其是为了克服“投、建、管、用”四位一体的政府投资工程管理模式所带来的非专业化、低效率、低质量等弊端，在各地试点的基础上政府推出了代建制。旨在实现投资控制，保证质量和工期，同时从体制上承担一定的防腐败作用。

随着国务院通过文件《国务院关于投资体制改革的决定》(以下称“<决定>”，代建业务的推广拥有了制度性的基础。根据《决定》。代建制是指：对于政府投资的非经营性项目，通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。所以，代建业务应理解为：项目管理单位(代建企业)替代业主实施建设管理的活动总和。由于代建制尚在逐步推广过程中。企业对代建业务的商业价值认识还有待进一步提高。

2代建业务的商业价值

根据现行运作的方式。代建企业通过代建业务拓展可以获得的报酬分为两部分：一部分是投资方支付代建企业的固定代建管理费；另外一部分是以估算或预算为标准。在代建实施后产生实际投资额与该标准之间的差额，即节约的投资。代建企业按照事先确定的比例分享节约的投资额。比例通过两种方式在代建实施前确定：一是双方商谈：二是投资方借助招标。由代建企业竞争确定。相对于有限的管理费，代建企业的主要收益取决于项目建设的节约，是代建业务商业价值的所在。

代建业务的商业价值是客观存在的。首先，从我国现有建设习惯来看，项目建设的投资预算和实际投资额通常有一定的空间。由于代建企业具有良好的专业素质和相关的经验与能力，代建企业的存在使实际投资支付更加接近施工企业的真实支出。从而使实际发生的投资额低于预算金额，形成了对建设项目的节约，增加了业务的商业价值。其次，投资方也有意愿需求代建业务。在满足项目建设质量和功能的基础上，把项目建设的实际投资金额控制在预算之下，节约部分通过事先的合约经确认后按比例支付给代建企业，投资方也因此能减少支付。代建企业通过努力控制实际投资。相对预算节约得越多。代建企业可以获得的收益就越多。合理的激励制度，可以实现投资方、代建单位双赢。第三，项目建设过程的复杂性促成了代建业务的客观需求：一是政府管制繁琐、建设程序复杂。项目建设从立项到竣工将会涉及(计划)、规划、土地、安全、建设、环保、消防、审计等诸多部门，非专业人士往往努力许久还不能得其所，为此，通过代建企业相关工作可以为投资方节省大量的时间。提高工作效率：二是建设过程复杂，项目建设的过程是一个需要协调具有工程技术、经济、法律、管理等多方面技术背景的众多组织参与的综合性工作，从投资决策开始，经过设计阶段、施工建设、竣工结算四个大阶段，每个阶段又涵盖若干工作内容。为了降低非专业带来的建设壁垒，投资方，尤其在建筑领域缺乏足够知识、技能及经验的投资方十分需要借助经验丰富、有出色管理能力和技术水平的第三方实施代建管理。实现质量的保证、工期的及时以及成本的降低。

3实现代建业务利润的途径

代建业务利润重点在于建设项目的投资控制。需要代建企业在项目建设的投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段做好管理工作。履行好好代建业务的相关业务，具体而言就是：

项目的投资决策阶段对建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用具有总揽全局的决定性作用。据资料统计，投资决策阶段影响工程造价的程度高达到80—90％。因此，决策阶段项目决定了工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段投资的确定与控制。在科学决策的基础上，代建工作要根据政策法规、市场环境、投入要素等条件，按照投入少、产出大，效益好的技术经济效果目标提供(或让相关机构提供)科学的造价估计。

设计阶段对建设项目的造价具有突出的影响作用：一般而言，至初步设计结束，影响工程造价的程度为75％：至技术设计阶段，影响工程造价的程度为35％。挖掘设计潜力，将是控制工程造价的关键所在，代建工作要让设计单位提供一个功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案。第一、引导投资者(业主)平衡技术先进性与经济合理性的问题。第二、积极推行限额设计。按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算，在保证工程使用功能及用户对建设标准要求的前提下。按各专业分配的造价限额进行设计，保证估算、概算起到层层控制的作用，使工程造价不突破造价限额。第三、充分利用市场激励机制优化设计方案；全过程实施跟踪检查，及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷。从而使设计优化，使限额设计目标得到保证。

在施工阶段，代建作用的突出表现在于：第一、充分利用竞争遴选合格的建设承包商。使建设队伍在项目建设的进度、质量、成本、安全等方面符合建设需要。第二、代建者还应当充分利用自身的知识优势，积极参与分包队伍的施工组织方案的设计和论证工作。一般而言，通过技术组织措施节约工程造价的可能性可以达到5—10％。建设项目都应在保证质量的前提下。要对施工方案进行技术上、经济上的对比分析，选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程造价。第三、加强变更管理。一是尽量把变更控制在设计阶段，是应尽量提前变更，变更越早，损失越少；二是在每一变更设计之前，必须实行工程量及造价增减分析，并经原设计单位同意，如果变更后工程造价突破总概算。必须经有关部门审查同意，切实防止通过变更增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。第四、完备隐藏工程现场签证手续。现场签证工作不健全势必增加工程结算中的难度。为此，应严格控制施工现场的每一隐藏工程签证。建立完备的隐藏工程现场签证手续，变事后被动为事先主动控制工程造价。第五、加强质量、进度、安全方面的控制。

在工程竣工结算阶段，代建单位要做两次结算：一是以业主身份和承包商就项目进行竣工结算；二是履行代建合同与业主结算，实现自己的商业利益。前者是后者履行的基础，一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算。工程造价资金相差率在10％左右，有的高达20％，对控制投入、节约资金起到很重要的作用。所以代建的重-点还是要需要放在代业主与承包商进行竣工结算。

综上所述，要有效地控制工程造价。使工程造价有较大幅度的降低。就要坚决把控制工程造价的重点转移到建设前期阶段上，尽可能减少以至避免目标值与实际值发生偏离。实现建设目标全过程工程造价控制，获取代建业务的商业价值。

参考文献：

[1]国务院办公厅秘书局.国务院关于投资体制改革的决定[Z].2004.

[2]尹贻林，阎孝砚.政府投资项目代建制理论与实务[M].天津：天津大学出版社2006.

[3]徐大图.《建设工程工程造价管理》[M].天津大学出版社.1989年版.