房地产商逐利保障房

孙春艳　刘　震　于佼佼

保障性住房虽然不太可能有商品房的暴利，但是其“附属产品”利润仍然可观

从位于北京市南三四环之间的丰台区地铁五号线南端终点——宋家庄站东北口一出来，是一段宽不足两米的高高围墙。与这段围墙隔着马路遥相呼应的，是另一堵更高的围墙。一辆接一辆的拉土车从两个围墙口进进出出，扬起一阵阵灰尘。

2008年3月后的每天下午，一位75岁的李姓老人和几个老伙伴都在围墙外面的废墟下晒太阳：“谁不想住楼房呢？我天天来看。去年开始的政策有变啦。”

围墙里的楼盘，是北京万科企业有限公司在北京市丰台区宋家庄一带开发的两限房红狮涂料厂项目。2007年7月，在北京第二批“两限”房招标中，北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得这块丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅项目。

按照北京市规划委发布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，此项目总建筑规划面积18.4万平方米，于2007年年底开工，2008年3月份开盘销售，2009年底竣工。

招标后，北京万科企业有限公司相关负责人公开表示，该项目将包括1800余套限价房，总建筑面积13.6万平方米，套型面积均在90平方米以下，主力户型为70至80平方米的两居，销售限价6200元/平方米。

宋家庄地区原来是北京市著名的化工区。90年代中期开始，北京市化工三厂、北京市红狮油漆厂等化工企业纷纷停产搬迁。对于大半生居住在化工区的李姓老人来说，这个价格使他看到了住上新房的希望。

宋家庄是北京市地铁五号线的终点，同时也是亦庄轻轨的起点。未来这里将成为北京南城的交通枢纽。

与此相距不远，方庄桥南文成建筑楼盘内的商品房，目前的均价在每平方米15500元左右。

地产巨头介入保障房

李姓老人所说的“政策有变”，是各部委针对中低收入群体所颁发的一系列保障政策的结果。

2008年3月3日，国税总局、财政部下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁税收政策的通知》，分别对建设廉租房、经济适用房，购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不同程度的减免政策。

其中，对房地产商最有诱惑力的，是“对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。”

而此前的1月18日，人民银行和银监会刚刚共同发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，对建设经济适用房的房地产商给予优惠，分别在利率、期限、项目资本金方面做出特殊规定，如规定“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；并“放宽贷款期限，明确贷款期限原则上为三年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，做了特殊规定，贷款期限可放宽至五年”。此贷款管理办法于2008年2月18日起开始实施。

一系列的贷款和税收优惠，使宏观调控背景下资金链吃紧的房地产商看到了希望。

率先转身的，是中国最大的房地产商万科集团。

2007年，万科集团开始在广州建设全国第一个廉租房项目万汇楼，这个位于广州市广佛高速公路、金沙洲边上的“万科土楼”，被看作中国房地产开发巨头进军保障性住房建设的风向标。此后，万科先后介入了北京、武汉、深圳等城市的保障性住宅项目。

2007年12月14日，在北京市的5块土地拍卖中，SOHO中国有限公司以22亿元拍得中关村甲三号地。在这个地块的规划上，除商业写字楼和公寓之外，还将有一定比例的廉租房。SOHO中国有限公司董事长潘石屹在投标书上承诺:要将“廉租房做成精装修的房子”。

北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳对《中国新闻周刊》透露，富力地产目前也参与到保障性住房的建设中，正在朝阳区常营乡兴建的富力阳光美居，就是由两限房和廉租房组成，全部项目计划于2009年年底前完工。2008年2月26日上午，富力阳光美居项目正式进入全面开工阶段。

根据北京市土地储备中心公布的中标结果，与富力地产一同拿到常营乡保障性住宅项目的，还有北辰实业和保利地产。他们分别拿到了其中的三个地块。

开发商向保障性住房投出橄榄枝与潜在的市场有关。

2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。

这个被称为“24号文件”的意见，是自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容，是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

“24号文件”发布两个月后，国土资源部明确提出，2008年用于廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设的用地不能少于住宅用地总量的70%。

北京市也在“24号文件”发布后，提出了“3年内增加1000万平米经适房和1000万平米两限房”“‘十一五北京将建3000万平方米保障房及两限房”“2010年北京保障性住房将占新建住房1/4”等具体目标。

这个70%和政府对房地产业的新动向，被众多房地产商认为是房地产转型的重要转折点。

“很多大的房地产商已经进入或者公开表达意愿进入保障房建设市场，这说明他们已经意识到了国家对整个房地产行业的转变。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰同样认为这将是一个“180度的大转弯”，他对《中国新闻周刊》说。“需要住房的绝大部分毕竟是普通老百姓。”

保障性住宅利润达20%？

保障性住房真的有利可图吗？这会不会是房地产商摆脱资金困境的一个策略？

从事保障住房研究的中国社科院金融所研究员汪丽娜向《中国新闻周刊》表达了疑惑：“我感觉，保障性住房市场并不像媒体和政府炒作的那么大，房地产商大举进军是不可能的事情，房地产商主要还是要看有无利润可图。”

而对于政府住房保障政策，她认为：“虽已经下发了‘24号文件，但具体还要看落实情况，现在构筑远景还为时尚早。”

实际上，在众多因素中，房地产商在考虑要不要进入保障性住房市场时最重要的一点还是利润——相比商品房市场，保障性住房市场利润空间必定被挤压。

据《华夏时报》此前报道：保障住房利润率能够达到20%，这使得很多房地产商顺势进入。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰对《中国新闻周刊》说：“就保障性住房利润而言，达到20%是完全没有问题的。”

杨少峰认为，开发商开发保障性住房利润的根本点在于“拿地”成本的降低:“土地决定了保障性住房的成本，只要开发商改变经营观念、开发理念，20%是可以拿到的。实际上弹性最大的是土地，保障性住房拿地成本不高，而在开发过程中所产生费用与以前商品房建设没有太大差别。”

“经济适用房的利润控制在3%，如果真有20%，那一定是开发商和政府合谋的结果。”汪丽娜并不赞同保障性住房利润可以达到20%的看法。

2007年4月，北京住总集团有限责任公司13.98亿元中标北京首个两限房地块，4000余套住宅均价低于6350元。其董事长张贵林曾对媒体表示，住总集团作为大型国企，具有成熟的开发经济适用房的经验。同时，公司从各个环节会控制开发成本，预计将来的利润能保持在7%左右。

利润不高的限制，来自于年前的一份文件规定。

2007年11月19日，由建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门共同发布的《经济适用房住房管理办法》中规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。2007年前后，各地纷纷出台经济适用房价格管理办法，几乎所有地方性办法也都界定了经济适用房的利润率必须控制在3%以内。

宏展投资顾问有限董事副总经理程立志认为，任何住宅项目都需要一定的商业配套，除了3%的利润之外，倘若开发商业建设经济适用房，小区的商业部分的利润远不止3%。

若根据投资回报=项目回报率/项目周期/自有资金比例的计算公式，经济适用房项目因为实行预售制度，周期缩短为1到2年，由于开发商可在土地、信贷等方面获得一定的优惠政策，自有资金比例能做到10%到30%，经济适用房年度回报控制在3%到8%，仍存在较大的利润空间。

根据《上海证券报》报道，在广州10个限价房项目中，抽样调查的7个项目几乎不同程度地按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后留有部分用来做其他规划开发，如做高档公寓、甚至别墅。

也就是说，虽然保障性住房利润不太可能有商品房的“暴利”，但是其“附属产品”利润将极为可观。

以万科集团为例。在万科红狮涂料厂两限房项目中，总建筑规划面积18.4万平方米，其中包括总建筑面积13.6万平方米的限价房和总建筑面积为0.8万平方米的廉租房，剩余4万平方米左右的建筑面积是商业设施面积，不受两限房的限价约束。