海南大项目“租地”之痛

罗南成

骏豪集团的大举进军，“791工程”大面积低价要地，又刺激不少海南人想起了“纸浆林项目”，这个当年凭“省长工程”的旗号低价要地的项目，正在海南引发一连串土地纠纷和社会矛盾。

“作为一名新任省政协委员，朱鼎健显然还不太熟悉如何写提案，但他还是精心准备了。一份提案《关于设立“国家体育休闲产业试验基地”的建议》，建议海南发展体育休闲产业。”这是海南党报在2008年海南两会期间对朱家公子的一段“素描”。朱鼎健是“世界规模最大的180洞观澜湖高尔夫球会之父”朱树豪先生的公子，香港骏豪集团副主席。

34岁的朱鼎健一年前就频繁入岛，帮父亲在海南操盘“世界最大的高尔夫球场”建设。其父在中国内地投资20年余，最得意的事是“把一片荒山野岭变成了一个世界级的休闲品牌”。2007年，骏豪集团进军海南，计划投资500亿元人民币修建32个标准高尔夫球场，把海口近郊的火山群地带开发成体育休闲产业。

不难看出，朱鼎健在提案中建议设立“国家体育休闲产业试验基地”恰逢其时，因为在国家明令禁止地方政府批地修建高尔夫球场的高压态势下，海南如能成为“试验基地”，实为国家给海南“刑、灶”。海南方面正在积极向中央争取政策支持。在此之前，无论是骏豪集团还是海南省有关部门，都对这个项目讳莫如深，低调行事。他们为它起了一个神秘的名字：791工程。

在海南两会上，有记者询问他在海南投资了什么项目，朱答：考察了一年多，还未下决定。不过他亦透露：“骏豪集团计划在海南投资开发综合性的集旅游、休闲、娱乐、体育等一体的无烟产业。”然而在海榆中线19公里处的工地上，数百辆工程车和挖土机来回穿梭，对海南来说，这是久违了的大开发场面。朱鼎健的含糊其辞原因无他，盖因高尔夫建设之极度敏感性，这是一个涉及5万多亩火山群地带山地的大项目。

在中国媒体的报道中，高尔夫建设往往与“圈地运动”一词相提并论，骏豪集团进军海南又是怎样一番图景呢?

土地“以租代征”

两年前，骏豪集团计划在云南再建10个球场将规模扩大到20个的消息曾引起云南上下的震惊。相比之下，791工程更是一个“伟大的梦想”，2008年春节，它是海口街谈巷议的焦点话题，山村里的围在土灶边取暖的妇女们亦在议论，“公期”(海南民间敬神节日)期间它又是酒桌上的必谈话题。

“骏豪集团”四个字已经响彻海口城乡，很少有人否认这个高尔夫项目对发展海南经济的贡献，但有人欢喜有人忧。火山群地带在当地俗称羊山地区，土地特征是石头多，泥土少，又因缺水灌溉，不少土地抛荒数十年，耕作收成差，世世代代务农为生的羊山地区老百姓多是贫穷过日子，如今骏豪集团的征地款一下子让很多家庭成为十万富翁、百万富翁，一辈子从未没见过那么多钱的老百姓，乐呵呵地接过朱老板的钱，一点也不讨价还价。

“我老家的山地马上就要出卖给香港老板建高尔夫球场了，我们和当地政府一起，正在忙着丈量土地呢。我们那些山地每亩还能卖1.2万的高价呢!我家马上要发财了!”永兴镇一名有大学文凭的村民热情地给同学、朋友打电话，邀请大家出来喝酒庆贺。他的一名东山镇的高中同学接到电话却叹息连连：每亩1.2万，只相当几头猪的价格!

事实上，在当地，一头耕牛价钱都在7000元左右，一亩地租给骏豪集团50年，都不够买两头耕牛。为了绕过农用地转用计划指标限制，不需办理用地审批手续，快捷便利取得建设项目用地，骏豪集团这次和地方政府合作，通过“以租代征”的方式获得建设用地。双方商定，骏豪集团向农村集体土地所有者租地50年，第一批租地工作已经结束，在永兴镇，价格是抛荒的灌木山地每亩1.2万，半开发的林地每亩2.6万元，开发的果园每亩2.9万元。

记者见到海南省退休老干部王为民(化名)的时候，他正在省政府后面的一家茶楼里翻看一份写以租代征的文章。王为民很赞同文章的说法，从地方政府的角度看，默许“以租代征”是解决用地矛盾、经济发展的一种有效方式和重要途径；对农民而言，收益比种地多出很多，还保持土地所有权不变。

但是王为民却说骏豪集团在海南操盘土地“以租代征”“不好”，“关键问题是没有解决租地主体问题，政府帮企业租地，本质上依然是一种行政性征地行为”。王为民说，土地“以租代征”的价值取向应该是市场行为，政府应该放手让骏豪集团和农民直接对话，讨价还价，政府则变成“裁判员”和法律的守卫者，保证骏豪集团租地价格合理、公正，程序合法。

遗憾的是，为了节约时间成本，保证在2009年“791工程”一期完工，让高尔夫国际锦标赛在永兴镇开杆比赛，海南有关部门依然选用了行政手段以保证效率。为了保证“租地”工作速战速决，记者在海南采访，甚至听到一些基层干部对村民宣传说这是“国家项目”、“世界杯项目”。一名熟悉政经的龙桥镇永东利委会村民对记者说，所谓世界杯类似于奥运会，是国家行为，那用地性质就是“公益用地”，国家可以征用而无需租用，而这是一家高尔夫球会承办的高尔夫国际锦标赛，用地性质是“商业用地”，此乃造势压人。不过，王为民向记者透露，这确实是海南省领导到北京跑下来的项目。

记者调查发现，表现最积极的是村委会，法律上它不拥有一级政府的地位，却行一级政府之实，村委会的“干部们”从来没有像现在一样受上级政府和骏豪集团的重视，丈量土地，与农民协商，甚至代签领钱，他们忙碌奔波而又意气风发。这一次，村委会可以从村民“租地”补偿款里提留5％，有的村委会提留金额高达3000多万元，村民们说，村委会是最大的“暴发户”。利益驱动之下，村委会“干部们”一个个乐呵呵地为骏豪集团打工。令村民们诧异不已的是，村委会2007年底刚换届选举，他们亲手选出来的“干部”并没有帮他们争取利益。

撇开弹冠相庆的“暴发户”，镜头移向农村里的另一群人。他们用“贱卖”一词来形容这次租地价格。“791工程”所在地的永兴镇雷虎村委会的一名村民告诉记者，当地种植地每亩每年租价500元左右，骏豪集团租地50年需支付2.5万元，而这一次骏豪集团半开发的土地都以每亩2.6万元的价格支付了，应是公平合理交易吧?当下看，这是公平交易，但是当这些农用地变成建设用地后，土地价格立马升值。

但是，已经出租土地的村民无权分享未来的土地升值，长远来看，物价上涨不可避免，他们的租金在一年年贬值，这正是“贱卖”说的真相。根据合同规定，50年租期结束，土地上的附属物老百姓需按当时价格赎买，方能收回土地使用权!试问，32个高尔夫球场以及别墅、酒店等资产，老百姓能买回来吗?谁都清楚买不回来。

从这个意义上说，骏豪集团只补偿50年的承包收益，公平否?

不能逾越的“阵痛”?

海口市一名不愿透露姓名的干部对记者说，私下里不少海口市各级干部都对“791工程”租地补偿款之少表示不满，但又很无奈，在现行体制下，他们连公开质疑的勇气都没有。体制内，几乎没有人出面维护农民利益，更没有人出面为农民争取利益。“这是经济发展中的阵痛，现行体制下无法避免。”他说。

除了出现一些权属不明的争议地纠纷，第一批“租地”工作并没有出现“抗租”行为。在永兴镇罗京村委会，有一名村民的地是一片荔枝林，本来想抗一抗讨个高价钱，岂料周边地块全被丈量完毕，他自己反而犯难了以后想进自己的荔枝林都无路可进了于是乖乖请“村干部”带人来丈量。事后，他才懊悔不已，高尔夫球场规划绝不允许他这片荔枝林来一个“鹤立鸡群”，他其实有本钱拿到更高的租金。

第一批“租地”过程甚至出现了一些“无主地”，历史上从未颁发过土地证，2004年海南省土地确权亦未将承包权确权给任何人，于是由村干部代签领钱。这笔代领的补偿款没有公开账目，村民无从监督。村委会提留5％那部分补偿钱尚规定由镇政府代管，如何监管代领补偿款并未引起地方政府的注意和重视。

记者调查发现，有些村委会“干部”更越权代签领钱，在龙桥镇，一名村委会委员代本村村民签字，领回补偿款。然而，该村民不认政府提供的地价，提出自己的要价。法律上，村委会委员无权力代土地承包权所有者签字转租土地，如果此事公开处理，这名村委委员一定“丢官”，结果，为了保住“官位”，他只好按村民的要求加付了3万多元!如何处置自己的所有物的权力显然在村民，不在干部。这名村委委员的家里人告诉记者，他吃亏在不懂法，“自作聪明”。

这名村委会委员的经历既反映了村干部邀功的行为，亦体现了他们承受的微妙压力。帮骏豪集团“租地”，这是上级政府交给他们的任务，因有现实的利益驱动，他们自然积极，但如果把事情办砸了，政治压力顷刻扑面而来，风险不小。就连龙桥镇的上级，海口市龙华区的领导在一些场合都坦诚地说，这是省里和市里压下来的任务，他们只不过是“跑腿的”。

换言之，这是政治任务，决策在上面，区以下政府包括民选的村委会都是执行者。这是一个深层次的问题，本应该当裁判员的地方政府，站到资本的一边，以行政权力帮忙骏豪集团低价轻松取得建设用地。一个事实是，全国各地几乎所有的违法征地案件都有地方政府的参与和庇护。为了避免被社会指责为资本与权力“合谋”，骏豪集团第一批“租地”工作显得非常温和，而且要求不能有任何一块争议地。正是骏豪集团这种洁身自爱，让上述代人签字的村委会委员自作自受。

显然，骏豪集团给地方政府出了一道难题，又要低价要地，又要和平要地。结果，地方政府采取了各个击破的工作手段，不在媒体上公开征地补偿标准，而且一口价买卖，不与村民讨价还价，低调而强势。事实上，骏豪集团“租地”价格远低于海口市政府规定的基准地价，而且违反了“商业用地使用年限为40年”的规定。

据海口市国土海洋资源局公布的《海口市辖区内18个建制镇基准地价》，“791工程”所在的龙桥镇和永兴镇，前者一级商业用地40年为每亩15万元，二级商业用地40年为每亩13.573元；后者一级商业用地40年为每亩18.5万元，二级商业用地40年为每亩17万元，三级商业用地40年为每亩14.5万元。

显然，如果没有地方政府的保驾护航，骏豪集团不可能在海口羊山地区拿到使用50年最低每亩1.2万元的低价建设用地。海口市各级政府为何置自己规定的基准地价于不顾，甘愿为骏豪集团拿地?答案很简单，不少海口市干部告诉记者：政治压力。

“省长工程”的前车之鉴

骏豪集团的大举进军，“791工程”大面积低价要地，又刺激不少海南人想起了“纸浆林项目”，这个当年凭“省长工程”的旗号低价要地的项目，正在海南引发一连串土地纠纷和社会矛盾。

作为前车之鉴，深入调查“纸浆林项目”，有助于人们理清“791工程”土地“租用”真相，并提早做功课，化解潜在矛盾。

1997年，印尼金光集团进军海南，计划在洋浦投资建大型造纸厂，为此计划在海南岛实施350万亩纸浆林造林工程。这是一个约70倍于“791工程”的用地项目，投资超百亿。那时，海南各市县林业局干部头顶两根高压线，一根是“书记工程”——百万亩椰林项目，不久，书记北调京城项目即终止。另一根是“省长工程”，即“纸浆林项目”，前后实施10年，影响恶劣，矛盾频生。

2008年1月，记者来到“纸浆林项目”典型县——屯昌县调查。如今，屯昌县的官员谈起“纸浆林项目”已不像当年那样守口如瓶、谈虎色变了，而是谈笑风生。有一名官员甚至回忆说，当年项目启动仪式上，他就对金光集团一名负责人说，省政府答应了这个项目，我们基层林业公务员都要为你们免费打工了。“纸浆林项目”要地手法一律政治化，由省政府向各市县下达年度指标，各市县林业局负责落实。“完成了就怎么怎么样，不完成就怎么怎么样，黄牌警告，当年压力非常大。”屯昌县一名官员向记者解释何谓“政治高压线”。

屯昌县林业局一共帮金光要了5万多亩地，也是“以租代征”，分国有土地、集体土地、农民承包地三种性质。国有土地租了也就租了，当时低价强制征租的3万多亩集体土地、农民承包地埋下了导火索。当时一亩地年租金28元(林业局一名官员补充说，有些还不够)，纸浆林一个轮伐期为7年，头一年先支付30％的地租，等到纸浆林砍伐后再支付70％的地租。

那时当地地租是每亩一年80元，为此金光承诺地上出产的纸浆林利润部分三七分成，农民得三。第一个轮伐期到了，树砍了买家是金光自己，自己出价格，自己测算成本，得出的结果是纸浆林几乎没有利润，农民并没有拿到合同中规定的三分利。“金光不公布账目，政府不知道，老百姓也不知道，这个分配老百姓意见很大。”林业局官员说。就这样，盼了一个轮伐期，老百姓未分到利润。

气急的老百姓开始了“夺地运动”，金光再种上纸浆林时，老百姓就拔掉，自己种上槟榔和橡胶。金光和村民的土地纠纷频仍，“当时通报，土地纠纷，屯昌全省最多”。为此，屯昌县林业局提出建议，希望金光和村民签署补充协议，一个是要公开收支账目，二是提高土地租金，以“让老百姓得到实惠”，遗憾的是，这个建议被金光否决了。

林业局开始被夹在中间，收益过低，老百姓强烈不满，而且开始抢地；土地被抢，金光频频向政府告状，希望政府维护他们的租地权利。权衡之下，屯昌林业局开始默认老百姓的抢地行为，并反驳了金光的“土地纠纷”说，认为这是租地合同违约问题，应该向法院提起诉讼。金光定屯经营区于是状告了一名叫

王丁照的村民，官司打赢了，却遇上执行难。

“我们跟政府提了很多次，官司也打赢了，但一块地都没收回来，好像不把我们当一回事。”定屯经营区的王招会站长告诉记者，至今向集体和农户租地中，已有1/3即1万多亩被老百姓“单方面结束合约”抢走。“老百姓抢地愈演愈烈，在屯昌变成一种风气，我们很为难，不知道怎么办。”王招会说。

前年，原来为金光保驾护航的省领导离开海南，去年起，海南省政府不再下达“纸浆林项目”指标，高压线被拿掉了。如今接受记者采访，屯昌县一名领导如此解释默许老百姓要回土地的理由：“当年拿走老百姓的土地，从上到下盖的是官印，都没有老百姓签章，没有法律效力，老百姓拿回来理直气壮。”

到头来，“省长工程”变成了一个烫手山芋。屯昌景象正是金光在海南政治化低价要地的后果和代价。将来如何收场，人们仍不得而知，人们只知道，金光在抱怨海南省政府不守信用。

隐忧

有人说，如果海口市政府敦请骏豪集团按基准地价支付“租金”，昂贵的地租可能会把骏豪集团吓跑。从土地成本的角度看，在距离海口市中心20公里之内的范围内拿到如此低廉的建设用地，这恰恰是骏豪集团进军海南的一大诱惑。

问题是，这个令人吃惊的地价，一些政府机构为何替土地所有者答应了骏豪集团，并一级一级为其服务，帮骏豪集团拿地?答案是：“大企业进入、大项目带动”是近年海南的发展战略，有关方面希望通过引进大项目，引领海南飞跃式发展。2007年，大项目带动海南GDP增长14.5％，财政收入增长58％。

如果骏豪集团500亿投资全部到位，其对海南GDP和财政收入的贡献自不待言。然而，地方政府在引进大项目的时候，对GDP和财政收入的追求往往忽略其它的代价。

前车有鉴，相形之下，骏豪集团不仅温和，而且非常守法，金光因为没有老百姓签章而吃亏，骏豪集团则不会重演了，因为它需要村民一个个来签章。不过，屯昌县林业局官员告诉记者，第一个轮伐期后，老百姓抢地的原因是，他们发现收益太低，分配太不合理，这是抢地运动的直接原因。

那么，依然是低价租人，将来土地大幅增值，羊山地区的老百姓会如何对待他们转租给骏豪集团的土地?

此外，特别值得一说的是，骏豪集团租用的火山群地带山地不是荒山野岭，而是海口火山国家森林公园(2000年2月22日经国家林业局批准建立的国家级森林公园)，这是一带火山喷发后形成的火山熔岩地区，保存了全国最完美的火山地貌，有着多姿多彩的火山口、火山洞、火山溪、火山井、火山峡谷。特殊的地形地貌蕴藏着丰富的动植物、矿石资源，仅野生荔枝就有约8000亩，约占海口市面积的45％，被称为“海口之肺”。

“这里几乎没有污染，我很久没有看见过如此干净的蓝天白云。当前，全世界的目光都在看中国，而中国最美丽的地方在海南。”朱鼎健先生这样对《海南日报》说，但他的高尔夫项目真的像他所说的那样“不会污染环境”吗?