房贷减压：曲径通幽

章文宣

加息，加息，加息！

仅2007年一年时间，央行为了收缩银根，五次加息。而在2008年1月执行新的利率标准后，头一年的加息效应便会更充分的显现出来。

2008年，“房奴”将更难熬

谢先生于2007年2月在立水桥购买了一套总价值为86万的商品房，首付34万，贷款52万，贷款期限为20年。考虑到月供负担及家庭支出等问题，他采用了“等额本息”的还款方式。由于是首次购房，他的贷款利率还打了85折。加息前，他的月供为3668.67/月，加息后，他的月供涨至3924.89/月，每月需多交256.22元，且利息总额从原来的360480.45元升至421972.48元，如果贷满20年，他需多交利息61492.03元。

提前还款，细盘算

不算不知道，一算吓一跳!很多人由此想到了提前还贷。的确，在有富余资金的情况下，贷款购房者可以通过全部或部分提前还款来减轻还款压力，达到节省利息的目的。

据伟嘉安捷介绍，现在最流行的提前还款方式有3种，分别是：一次性将剩余的贷款全部还清；部分提前还款，月供不变，将还款期限缩短；部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

目前，在北京市各商业银行办理以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。此外，大部分国内银行对于贷款时间不满一年而提前还贷的，需要收取违约金。以谢先生为例，他采用的是“等额本息还款法”，因此提前还贷是不需要缴纳任何违约金的，同时，考虑到他第一次还款时间是2007年3月，假设他2008年3月提前还贷：

第1种：将剩余的全部贷款一次性还清

该月一共需还505674.65元，利息总额为34236.28。这种方式主要还所欠的本金，支付利息总额在4种提前还贷方式里面最低，而且一次性还清后不用再还利息，但已付的利息不退。它比较适合手上有闲钱，近期没有大笔支出计划且没有更好投资渠道的借款人。

第2种：部分提前还款，月供不变，将还款期限缩短

提前还4万，仍然保持3926元的月供不变，还款期限缩至16年，利息总额为297863.9元。

第3种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

提前还4万，还款期限不变，为19年，月供将减少至3586/月，利息总额为394855.38元。此种提前还款方式减小了月供负担，但节省程度低于第2种。

通过对3种主流提前还款方式进行对比，我们可以清楚看到，第1种提前还款方式利息〈第2种提前还款方式利息〈第1种提前还款方式利息。由此，可以看出，还款期限越短，利息总额就越低。

因此，如果经济条件允许，建议尽量采取第1种提前还款方式；如果没有能力一次性还贷，可以考虑第2种提前还款方式，它虽然比第1种所还的利息总额多，但是，并没有额外加重贷款购房者的生活负担，而且相较于第3种提前还款方式它更省钱；如果，只是想减轻月供负担，则可以考虑采用第3种提前还款方式。诚然，它所还的利息总额比前2种高，但它却实现了提前还贷的最终目的—减压。

贷款购房者在考虑采取哪种提前贷款方式时，最好不要一味的比较哪种更省钱，还应该结合自身实际经济情况，并对自己目前的还款能力和预期未来的还款能力做出理性的评估，只有这样，选择贷款方式才是最佳的。

除了提前还贷以外，我们还可以通过其他方式替房贷减压。

基金定赎巧还房贷

对于每月需要负担月供的“房奴”而言,货币基金定赎提供了一个不错的选择。

买过基金的人大多听说过基金定投，即，在一定的投资期内，投资人以固定时间、固定金额申购银行或证券公司代销的某支基金产品。它与银行的零存整取很类似。而基金定赎，相信听过的人少之又少。简单来说，基金定赎就是基金倒着定投。投资人在每月的固定时间、按个人的要求由银行将固定份数的基金赎回。

它的操作非常简单，只要与银行签订基金定赎的协议即可。

在借款人与银行签订相关协议后，每月工资到账时，银行会自动划扣一笔固定的金额到他的基金账户,申购货币基金，而在下一月的房贷还款日前两天，银行自动帮他赎回一部分货币基金用于还房贷。定投和赎回的日期和借款人发工资、还房贷的日期环环相扣，这样一来，投资、还房贷两不误。

而且，货币基金定投定赎是不需要任何手续费的，赎回到账仅需二天，收益比活期高。更重要的是，长此以往，还房贷变得非常方便，省了不少时间，同时还能培养自己养成良好的理财意识。

需要注意的是，如果贷款购房者手头上已持有开放式基金，也可以每月定赎还房贷，流程与前者一样。此外，用于基金定赎的基金账户里最好有足够还两个月以上贷款的资金，才能保证定赎能不断进行。

同名转按揭，柳暗花明又一村

如果你手上没有闲钱用来提前还贷，那么，你可以选择同名转按揭。

这类贷款方式适合正处于按揭期间的贷款购房者。它主要是指，通过担保公司担保，贷款购房者将剩余贷款从一家银行转入另外一家银行，姓名不变，但对额度及还款方式等进行重新规划，从而达到适当调解借款人的还款计划，使其在“后加息”时代可以节省部分利息。同时，手上有不错的投资渠道的贷款购房者也可以利用这种方式达到融资的目的。

唐先生三年前买了套54万元的房产，贷款40万，目前已还了7万，还剩33万。他办理了某银行的同名转按揭业务，由于唐先生的房屋已从54万增值到125万，银行在重新评估后给予了他87万元的贷款额度，比原贷款金额高出47万。由于他有近期开店的计划，所以他贷出了45万，把其中33万还了原银行按揭后，用剩余的12万开了一家童装店。

同名转按揭其实就是跳行按揭，通过贷款“跳槽”，获得更优惠的利率和更好的服务。而从融资角度来看，贷款购房者可以利用转按揭将升值的房产部分套现。

不过，并非任何一个贷款购房者都能向银行申请到“个人房贷同名转按揭业务”。一般来说，银行要严格审查贷款购房是否具备以下条件，只有符合条件才能被重新批准贷款：一、有办理按揭贷款的住房；二、还款一年以上，贷款申请人在原银行的还贷信用较好，没有欠款记录；三、还贷最后期限不超过原贷款合同的还款截止日；四、房屋所处位置优越，交通便利，配套齐备，具有较大的升值潜力；五、房屋需要重新评估。如果五年内还贷信用好，90平方米以上可能贷到七成，90平方米以下有可能贷到八成。