浅析精装修住宅

曹海峰

[摘 要]通过对“毛坯房”的由来和精装修的市场需要，分析对比了“毛坯房”与商品住宅装修一次到位的优缺点，从工业化和业主的顾虑两个个方面探讨了推广商品住宅装修一次到位过程中存在的问题，并提出了解决相应问题的对策。

[关键词]毛坯房 精装修 问题 对策

随着社会经济的发展，人们的生活水平普遍提高，对家庭装修已是普遍行为。一段时间以来，商品房“精装修”成为社会关注的热点。精装修房的推崇者认为，房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房是半成品，精装修房才是成品房。但是，就目前的精装修住宅而言，却不尽如人意。建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》在全国范围内推行，旨在逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房，来进一步规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序；坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新产品，带动相关产业发展，积极推进住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，使之成为工业化建筑体系的重要组成部分。

这就说明了告别“毛坯房”前路漫漫。但是任何一个新的商品出现，对消费者来说都 有一个从简单的认知到接受的过程；随着时代的发展，全装修商品房已成了近年楼市的一道景观，逐步受到消费者的青睐。做精装修一住宅顺潮流，合民意。我认为全社会都应该来推行精装房，使房地产行业能健康有序的发展。下面让我们一起分析，推行精装修住宅的必要性。

一、推广“毛坯房”的来由

建国以后，我国推行了公房低租金的住房分配供应制度，简称为住房实物分配制度。当时供应的住房，也是一种全装修的住房。准确地说，是一种低水平的全装修住房。如果有人擅自作了较为漂亮的装修，很可能成为“资产阶级思想”的典型而受到批判。

改革开放以后，随着人们思想的解放，住房装修也逐步放开。有些城市的居民在分到公房后，有人开始装修。由于当时人们收入水平还很低，主要靠自我劳动加朋友帮忙进行住房装修。到20世纪80年代末和90年代初，随着国民经济发展、人民收入提高以及“房改”的推进，居民进行住房装修的人数不断增加。于是，供应“毛坯房”让居民自己装修住房的办法，就在全国各城市逐步地得到比较广泛的推广。在一定意义上说，推行“毛坯房”是旧住房制度的产物。

二、毛坯房的弊端

人们购买毛坯房后，会自行装修住房，要求广大居民自行装修设计、购买装修材料（或监督购料）、自行委托并监督施工和验收。对非专业人员的广大居民来说，缺乏委托并监督装修的能力。其弊端显而易见：（一）设计、购料、监督、验收等装修全程工作都要购房者自行完成，必将耗费大量的精力。（二）对非专业人员的购房者而言，装修施工的每个环节都不了解，造成监督不力，装修的质量很难保证。 （三）建筑材料浪费严重。开发商统一装修设计、统一大批量购料、统一委托施工和监督，能形成规模效益。而个人装修则往往随意扩大用料 （四）破坏建筑结构。由于自行装修的购房者缺乏结构安全方面的知识，擅自拆掉承重墙、承重梁，改变内部结构，擅自更改给排水管线、供暖设施等给整栋住宅带来结构安全、消防等方面的隐患。（五）影响周围环境。各家各户装修时间不一致，装修时间长，噪音大，吵得四邻不安；装修产生大量的粉尘，做防水、刷油漆等的刺鼻气味，混合着弥漫在空气中，影响周围居民的空气质量。（六）易引起纠纷。一方面，住户由于装修公司未及时维修或维修服务差而与之产生纠纷；另一方面，毛坯房由于在设计得时候对后期用户装修考虑得较少，往往造成用户擅自改动房屋原有结构，引起结构破坏或渗漏等导致开发商与住户或住户邻里之间的纠纷。另外，加强家装业的管理，建立生产和产品的诚信体系和环保安全体系，改变传统的装修方式已刻不容缓。

三、商品住宅精装修优越性

商品住宅精装修，其模式有两种：标准式全装修和菜单式全装修。其优越性如下 ：

（一）设计水平。进行规模化住宅装修，就必须委托有实力、有信誉的设计单位和设计师，进行各种住宅套型的精装修设计、多种多样的住宅装修“菜单”设计，而还可以将主体设计与装修设计有机衔接。从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。特别是在国家大力推行小户型住宅后，更需要设计师充分利用每一寸空间，充分考虑房间的实用性，美观性。解决对室内设计无知所造成的遗憾(审美与品位局限) 可享受到经过专业室内设计之后的装修效果。

（二）材料设备的选购。进行规模化住宅装修，可以成批选购材料和设备，从而大大降低成本，让利住户。更重要的是，批量进货可投入必要的力量进行材料和设备的质量检测，保证材料和设备的质量。

（三）委托施工。进行规模化装修施工，可以通过招标投标，择优选择装修的施工单位。保证施工质量。

（四）质量监督和验收。进行规模化装修，会委托合格的监理单位进行全过程的监督管理，完工后还要进行严格的验收，从而保证装修质量，并有可靠的保修期。

四、推广商品住宅装修一次到位过程中存在的问题与对策

（一）工业化问题及对策

工业化程度不高是推广住宅装修一次到位的一个重要的制约因素。住宅装修一次到位，其本质是用科技密集型的规模化生产代替劳动密集型的粗放手工业生产，是工业化的部品生产代替传统的“作坊式”现场生产。

按照设计--施工--监理一体化的原则，将装修设计与建筑主体设计相互衔接，实现工厂部品制作，工地现场安装。推行设计标准化、模数化和通用化，从而满足工厂预制、现场安装的要求。坚持住宅产业化的技术路线，推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。

居室装修部件化系统的框架彻底变革目前无序设计和以大量现场加工、手工制作及湿作业为主的居室装修模式，研制开发我国的居室装修部件化系统，发展绿色居室设计，实施绿色产品工程，是解决当前居室设计与装修中问题的最好途径，必将成为家居装饰行业未来的发展方向。

（二）业主的顾虑及解决对策

消费者对全装修模式的接受程度在很大程度上直接影响着全装修模式的推广。业主对全装修房这一新生事物心存顾虑，阻碍了全装修模式的推广。其顾虑主要有：个性化问题、价格问题、质量与保修三个方面因素。

1．关于个性化问题，开发商应从以下几方面着手：（1）采用菜单式全装修，丰富菜单式的选择品种和选择空间，同时给住户留出一定的自主设计的空间，让住户充分发挥其个性。（2）开发商应在设计上下功夫，针对不同的服务群体，设计出适合不同服务群体的风格各异的装修方案，并在装修细节的可变性上为业主着想，以满足业主不同的需求。（3）开发商还应提供给消费者以适当的咨询服务，使他们对开发商的装修做法有所了解，有助于他们更专业地实现装修的个性。总之，装修要最大程度满足业主在居住上的功能需求，兼顾个性化。

2．关于价格问题，开发商应采取以下措施消除业主在价格问题上的顾虑：（1）与房屋装修设计和施工单位组成互惠互利的战略性联盟，采用多种手段，降低楼盘开发成本。（2）注重房地产营销手段，剥离装修房价的提高部分，即将装修部分的价格和房价剥离开来，突出装修的经济性和实惠性。（3）兼顾消费者、供应商和设计、装修企业的利益，按照市场法则，在全面核算成本的基础上，确定合理的价格。

3．关于质量与保修问题，开发商应以下几方面确保装修的质量与保修，让消费者买到放心房：（1）建立完善的质量保证体系，严格按照国家有关验收标准进行验收。（2）选择专业的装修单位进行装修施工，委托监理单位进行全过程监理（3）同用户签订《房屋装修工程质量保修书》，明确双方的权利与义务，严格按照保修合同书履行保修义务。

4.建立定期回访制度，及时与业主沟通信息，发现问题及时解决，让业主打消对质量问题的顾虑。

总之，只有保证了装修质量，做到价格合理、透明化，满足业主对个性化与使用功能的要求等，才能消除业主对全装修房的顾虑。同时政府部门应做好装修企业的资质审查、装修质量监督和对价格的宏观调控，从宏观上保证业主的合法权益。