“道契”的衍生品

缥　缈

道契的软肋，在于其交易权利的正当性

早期的道契是通过“背书”，以“补契”形式“过户”并且交易的“契约”。

1847年12月31日（道光二十七年十一月二十四日），第1号英册(A)出租地契正式发出。契约一式三份，分别标明上、中、下，“上契”存领事馆，“中契”存道台，“下契”由租地人收执，契约名称英文一方定为Shanghai Title-Deed(上海产权契约);而“中契”却没有“Title-Deed”的字样;“下契”加盖道台关防，称其为“租契”，民间所执有的均为后者。

有关“补契”

上海道台发契的编号，地契号一般按发契日期的顺序排列。英册道契除编号以外，在契后特地注明“原契”最早的租地的时间与过程，由此构成“补契”，并以此“补契”存档换取“道契”。

“补契”的厉害之处在于垄断上海租界土地内的“市场”交易。“别国之人，如有在议定洋泾浜以北租给英商界内要租地建房，或租赁居住，存贮货物，宜先向英国管事官说明能否议让，以免歧异。”这就是说，“别国人”想在英租界租地，须事先得到英国领事的许可。(见《上海土地章程》-1845年11月)

从租地商用，到《上海土地章程》公布，直至“道契”的发出，这是近代上海土地契约形成的几个重要环节。其实，这还是表象，对原业主来说名为“租地”，但租出去的却不单单是土地的使用权或经营权，实际上就连土地之所有权、支配权也丧失殆尽。

对此，清政府看得是非常清楚的:“非我族类，久假不归，天下事，利之所在，即权之所在，不可轻易假人者也。”(《清史稿:光绪批》)

有关“权柄单”

日常土地文书契约，是一个社会制度与经济生活关系的重要体现。

在道契中，除了“补契”以外还有大量的“华人道契”以及各种“挂名洋商道契”。

“华人道契”的出现，表面上的理由是“……上海开埠之初，华洋买卖，因言语习惯不同，于是有所谓买办者为中外人士买卖之中间人，向洋商磋商，由洋商出面租赁土地，再由洋商签给‘权柄单，以示土地实为买办所租得。”(吴斐、杨蕴纯:《上海租界扩大原因的原因》)

“华人道契”在办理时，与外国人租地无异，不同之处是出面办理道契注册登记的人，挂名的洋商（也称“代理商”），同时要出具以证明该地产实际权利人的“权柄证”，也称“权柄单”，以指明土地真实权利的归属。

一般的“权柄单”，由挂号洋商发给，并无一定的格式，所以由私人签发者居多。早期大多以外文为主，其后多用中文;一式数份，注明“交华人某某收执”。

由此，权柄单的持有者，即使没有道契，他们仍是土地的实际所有者。但从法律关系上说，一旦办成了“华人道契”，土地产权的性质也就发生了变化。从法律上说，“权柄单”只是洋商与华人之间的商业契据，而不是官方认可的土地契约，洋商仅是出面为其办理道契，华人并没有取得该土地的产权凭证，而是出钱“再次承租”了一块土地，原地属人者，则仍属“永租”;原地属己者，就是“挂名洋商道契”。

在“权柄单”的早期，不少华商都把自己的地产转换为道契，“权柄单”的交易价格，随行就市，一路攀升。仅仅凭借签发“权柄单”，涉单的洋行、洋商，“不费分毫资产，仅凭虚头空名，坐享暴利若干。”

“挂号道契”的出现，本身是一个值得深入讨论的重要话题。按当时“执地”者的观点，华人之所以把本属于自己的地产挂名在洋人的名下，其中的主要利益在于“官不敢封，差不敢扰，可以自由谋生。”(《上海县志》)

我们现代人的问题是:“挂名道契”以及权柄单，其交易价值应该如何定性？其收益到底属于什么钱？属于劳动报酬吗？属于市场租金吗？恐怕都有一点关联，但是都不能特别“定性”。

但有一点是肯定的，这就是“权柄单”的实质属于“仓单”，通过这张“仓单”，一般华人所属的不动产成为“涉外不动产”，事实上，上海租界内的各国领事局、工部局向中国商户所出售的是一种“政府产品”，最低限度的价值是西方国家基本“人权”和基本“财产权”的政治溢价。

我们此前说过,“仓单”不涉及产权的转移;而“债”必须涉及到产权的转移;“期权”则是产权的转移发生与否的选择权，是相关产权的交易溢价。

至于说，“权柄单”作为一种“仓单”竟然发展为一种“代币”，可以抵押，可以转让，可以买卖，有了某种“债”的功能，这实属“需求市场”过热使然。

事实上，自上海开埠以后，除了黑社会组织，无论商业地产，还是民用地产，中国人要办“产权”，你都“办不成”，非得洋人出面不可。于是华商必须依附于洋商，如果不挂靠，“或督抚留难，或州县留难，或某局某委员留难。有衙门需索，有局员需索，更有幕府需索，官亲需索，不遂所欲，则加以谰言。”(李作栋:《上海时务汇通》)

道契的消亡

道契的消亡，是由于房屋租赁市场发生了极度的混乱。

租赁市场是上海房地产市场最敏感、最活跃的现金交易市场。地价和楼价，无论多高，必须体现在租赁市场的景气与否。每当战争爆发，大量的难民涌入租界，上海的房屋租金立即急剧上蹿，此后才是地价的上涨。1920年至1937年，上海滩房租直线上涨，成为中国近代房地产市场难得一见的“大牛”景观之一。以1920年为例，工部局估定上海的平均地价涨了一成，但上海的房租，则涨了一倍。

1924年，由于江浙战乱，50万难民涌入租界，租金再涨一倍有余，每户还要另加“6个月的小租”，或“3个月的押租”，即“正租”之外的“附租”。“附租”又引发种种“纠纷”，最终搞得“市场大乱，民不聊生”。

更为严重的是，由于租赁市场的暴利，“房头儿”以及“二房东”逐渐成为上海租赁市场不可或缺的“狠角色”，黑恶势力开始介入上海房屋租赁市场，他们用一套“打码头”的黑恶手段，时而以暴力“讨租”，时而以暴力“抗租”，经常出现“血腥命案”;真正的房东或者业主们，被他们杀得、砍得害怕了，只能束手交出“管理权”，以求“息事宁人”，道契的政治溢价不断贬值。(王季深:《上海之房地产业》，1943)

我们在前面说过，由于上海的繁荣本来就是建立在土地与金融上的“孤岛”，道契本身究竟是“租契”还是“卖契”一直就有争议;道契的底线的迷失恰恰在于它的“复杂化”和“浑沌化”，在于它的金融衍生品的“大崩盘”。

道契的初始，利益集团把简单的产权问题“复杂化”，谋取与“代币”相关的利益;道契的末期，利益集团再把被“复杂化”的产权问题进行“还原”，最终毁掉了道契及其衍生品的“信用”。这就好比“张天师”用尽气力，召来了鬼，结果还是被自己所召来的鬼给“迷”了。

当然，道契的软肋，在于其交易权利的正当性，如果交易权不受政治限制，变成一个可以“任意寻租”的工具，结局如何，也就“不问可知”。