从“地王”到“地主”

汪　伟

土地在悄悄向新的“地主”——房地产商那里转移,而开发中心正从大城市向二､三线城市转移｡

“在中国的腹地,有一座城市叫做重庆,它横跨长江,被重山包围,雾气腾腾的长江上百帆争渡｡”这是2007年7月的一期TIME杂志中的重庆｡重庆被看作中国城市化的缩影:它有最雄心勃勃的城市化规划,如果规划能够实现(让70%的人口进入城市),它将成为世界上最大的城市｡

10月9日,重庆市政府召开了新闻发布会,详细解读《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》｡规划提出,要将重庆主城区扩建1100平方公里｡随着规划获得国务院批复,舆论普遍认为,重庆将进入房地产开发的高速增长期｡

这被视为房地产商进军大西南的绝好时机｡排名靠前的几家地产商纷纷进军重庆,意图在这片新兴市场上分一杯羹｡喧哗之中最引人瞩目的,当数广东地产企业碧桂园在重庆一举拿下2.5万亩土地的豪举｡股市与楼市的“碧桂园”效应,至此达到万众瞩目的高潮｡

重庆并非碧桂园的终点｡这家两年前还不为人所知的广东地方地产商,2007年4月在香港上市,马上获得热烈追捧,此后,充足的资金让碧桂园迅速在全国四面出击,到处拿地｡2007年1月,碧桂园储备土地的规模是1900万平方米(可建筑面积),土地储备量在国内开发商中排名第四,到6月底,这一数字刷新为2950万平方米｡上市后募集的资金显然让碧桂园有更大的实力和更充足的理由四处拿地,8月初,碧桂园的旗下的土地激增至4500万平方米,几乎是年初的2.5倍｡

大幅等待开发的土地似乎让碧桂园的股票有了某种保证,尽管在香港上市之初,碧桂园已经创造了多个资本市场的神话,但此后的强劲走势仍然让很多人瞠目｡经过短短半年时间,碧桂园的股价从IPO时的每股5.38港元飙升至9月的13港元,11月,在重庆囤地将受调查的市场传闻下,才回调到当月9日的11.7港元｡

值得注意的是,碧桂园的股价与土地储备交替上升的势头到下半年并没有出现衰减之势｡到8月15日,碧桂园在全国各地储备的土地已经增加到了5400万平方米,数量超过了中国第一地产商万科数倍之多｡有机构甚至推测,一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米｡

密集的大手笔拿地,为碧桂园赢得了“中国最大的地主”的称号｡而土地起到了为股价兜底的效应,坚定了投资者对碧桂园的信心｡二者相互作用的直接效果是迅速产生的财富效应｡

就在重庆市政府高调解读城市规划的第二天,10月10日,胡润发布了2007年的中国富豪榜,碧桂园创始人杨国强年仅26岁的二女儿杨惠妍代表家族持股,以1500亿元财富高居榜单第一名｡中国新首富诞生了｡这同时也是土地神话与股市神话的诞生｡

从“地王”到“地主”

土地是房地产业的基础和瓶颈,也是几轮楼市调控中争议的焦点｡

在中国楼市高歌猛进的几年里,扮演房价领头羊的,多是北京､上海和广州这样的特大城市｡2003年以来,特大城市的房价几次交替上涨的过程中,着力在大城市里开拓事业的房地产企业,盈利都相当可观｡而所有的盈利,都是以“拿地”为前提的｡土地就是房地产企业不折不扣的命脉所系｡

1999年之前,开发商获得土地的主要途径是土地划拨,也即政府无偿地将土地交给开发商进行开发,作为报偿,开发商通常承担市政和商业配套的开发｡1999年之后,土地转让方式逐渐从划拨变为公开拍卖(招拍挂)｡大多数时候,地产商竞争土地的方式,逐渐从人脉和公关的竞争,变成了拍卖现场的经济实力的较量｡正是在这种你来我往的公开拍卖过程中,产生了“地王”｡

这个名词被用来形容一时一地单价最昂贵的地皮｡据《财经》杂志报道,2007年8月24日,南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元的高价拿下位于上海市南京路步行街的“黄浦区163号街坊地块”｡按照建筑面积折算,每平方米单价(“楼板价”)达到了6.693万元,创下上海乃至国内“地王”的新纪录｡在此之前,上海国有土地出让史上最高单价纪录是新鸿基竞拍浦东潍坊街道地块时产生的,每平方米为2.0178万元｡而总价最高纪录则是和记黄埔在2005年拿下上海浦东陆家嘴竹园商贸区地块时的成交价——45.6亿元｡

“地王”现象是房地产商扎堆开发大城市中心区域的最好写照｡土地的稀缺决定单位面积价格高企,而地价自然会传递到房价｡而且,标志性地块和物业的价格对一个区域内其他地块和物业的价格有拉升作用｡“地王”出世往往成为区域内房价上涨的信号｡2007年6月26日,绿城中国以12.6亿元的价格拿下上海北区的江湾D1地块,楼板价高达1.25万元/平方米,旋即对新江湾至五角场一带的新房和二手房产生了明显的拉升效应,即是一例｡

土地在开发成本中所占比例越来越高,并且面临着一系列的调控政策,尽管特大城市推出的少数天价地块仍然吸引着许多开发商的目光,但随着融资难度增大,“地王”游戏还能玩多久,的确是一个问题｡

房地产商对土地的竞争已经延续到了二､三线城市｡“地王”难当,有先见的地产商开始放手储备土地｡几乎所有大地产商手中都储备了大量土地,变身为超级“地主”｡以实力雄厚的万科为例,储备土地1500万平方米,业内预测,足以供其开发4年之久｡这些土地集中在大城市的郊区和二､三线城市｡

从争当“地王”到争当“地主”的转变说明,地产商竞争的主战场正在从超级大城市如北京､上海和广州悄然转移｡

在二､三线城市和非市中心区域大量购地,开发超级大盘,正是地产新贵碧桂园一贯的开发战略｡当其他财大气粗的地产商逐鹿上海等中心城市时,碧桂园悄悄绕了一个圈子,抄了一条看似既远(远离中心城市)又窄(本小利薄),眼下却被证明是大势所趋的近路｡当万科等庞然大物开始四处出击的时候,遭遇了迅速强大起来的碧桂园的正面竞争｡

迄今为止,碧桂园在股市上的快速扩张,表明资本市场对碧桂园模式有高度认同｡而随着碧桂园的成功,这一模式也越来越有风靡全国之势｡

“二､三线”热情高涨

资本市场对二､三线城市楼市前景的看好并非没有道理｡在中国成百上千的市长们中,还远没有形成“坚决阻击房价”的共识｡

市长认为自己辖区内的房价不是太高了,而是不够高——这样的言论常常出现在媒体上｡在很多急于在任内一举改变城市形象的市长心里,希望借助地产商雄厚的资金,在短时间改善城市的面貌,并且带动消费｡

很多中小城市都和重庆一样雄心勃勃,并且采取了相似的城市化战略:扩建城市｡

在1990年代末,扩建城市的方式之一是建立工业和高科技开发园区｡事实证明,开发区占用了大量农业耕地,但超出了很多地方工业发展的实际水平;招商迟迟难以推进,大量工业园区空置,造成了巨额浪费｡国务院不得不出台了专门的文件,在全国范围内整顿开发区,将那些圈起来的空置土地重新复耕｡

此后,各地又借着高等教育扩张,兴起了一股建设大学城的风潮｡政府认为这是扩建城市和增加GDP的一个好办法,于是将土地免费或低价提供给大学,同时要求大学向银行大举借债以建设新校区｡这一风潮的后果是造成了高等教育成本剧增,大学乱收费并负债严重｡一些大学已公开表示不堪承受沉重债务,由于公立大学没有破产机制,地方政府担保的巨量银行贷款有坏账风险｡

建设新城区并不是最近两年才有的现象,但是有愈演愈烈的趋势｡不仅大中小城市都在膨胀,甚至许多县城也模仿城市建设新区,并且率先将豪华的政府办公大楼搬迁到了新区｡政府显然是希望借重行政机关的聚集效应,拉动新城区的住宅开发和商业发展｡

在这种以房地产业为先导的城市化的模式下,二､三线城市的政府很难真正下定决心打压房价｡相反,市长们往往不惜给地产商提供土地和税收方面的优惠条件,并动用行政力量配合房产开发的需要｡他们尤其乐于接洽碧桂园这样需要大量土地支撑的地产项目｡这不仅因为碧桂园的资质较好､资金充裕,也因为碧桂园的“大盘”和“快速开发”的战略,能够很快——常常意味着在一届政府的任内——产生效果｡

财富的转移

二､三线城市的房价果然在2007年经历急速上涨｡

天津､重庆､杭州和南京等地接过了上海､北京和广州的接力棒,房价涨幅惊人｡据国家发改委数字,截至9月,全国70个大中城市的房价同比增长8.9%,涨幅最高的乌鲁木齐达到15.1%｡二､三线城市的楼市,仿佛正重新经历2003年的上海､2006年的北京和2007年的广州走过的涨价之路｡

值得注意,房价的统计多未区分一个城市内的不同区域,因此,涨幅较大的市中心和近郊房价已经被涨幅较小远郊房价稀释｡仅据统计数字,我们会低估了二､三线城市中心区域的房价上涨幅度及其对市民心理的冲击｡

关于房价上涨过快的原因,政府､地产商人和普通市民向来有各自不同的解释｡这些解释有时候互相针锋相对,三方彼此矛盾,形成一个互不信任的死结,忽而又两两援引,针对第三方大加鞭挞,出现短暂的结盟关系｡当然,土地与房价的关系则一直是争议的焦点｡

地产商中流行的解释认为,房价高涨是土地供应不足造成的｡由于政府垄断了土地供应,并且从土地招拍挂中获得了大量收入,这种解释几乎在说政府造成了房价上涨｡而政府则通常认为,地产商的违法行为(首先是囤地,其次是惜售)和炒房泛滥是房价高企的主要原因｡

那些希望购房自住以改善居住环境的市民,不得不三线作战:一边责骂开发商的无良,一边指责政府失责,一边还要极其焦虑地关心房价走势,进行痛苦的“买还是不买”的自我拷问｡他们既担心一涨再涨的房价会让买房梦彻底破碎,又担心买入后房价回调,成为楼市泡沫破裂的牺牲品｡

而地产商和政府在土地问题上的互相指责,有时候让人忽略一个重要的事实:政府的土地供应政策和地产商的囤地战略,同时在对房价产生推动作用｡在土地国有的政策下,政府曾是唯一和最大的“地主”,但现在土地在悄悄向新的“地主”——房地产商那里转移｡正是在土地转移的过程中,房价发生了急剧的上涨｡

有一点确定无疑:土地转移的过程也是中国财富转移的过程｡正是这个财富转移的过程中,产生了杨惠妍这样的首富,也使财富榜上排名前十名的富豪中,集中了6名地产商人｡他们是碧桂园的杨惠妍､世贸集团的许荣茂､复星国际的郭广昌､富力集团的张力､SOHO中国

的张欣和中国泛海控股集团的卢志强｡地产行业集中社会财富的能量可见一斑——是的,集中——对很多人来说,地产商人在财富榜上的身影,已经过于集中了｡