６大变数制约今年楼市

徐寿松

起落有更替，变局通新局——2006年楼市的走势：充满变数，但也有迹可寻。举其要者，影响未来楼市走势的因素有六。

楼市调控与启动内需关系如何调处

启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的，只有启动内需才能减少投资依赖、弱化贸易摩擦，优化经济运行。房地产业以其拉动性大、与上下游产业的关联度高，对启动内需的积极作用目前尚无其他产业可替代。

尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。

国家发改委投资研究所的一位人士分析说，可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需－启动内需需要活跃楼市－活跃楼市反映政策松紧－政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。

部门间的政策能否协调一律

房地产政策对这个产业和市场来说至关重要，而政策的基本立场和态度往往又是多部门商妥、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门（包括行业协会、商会）则说，情况正在改变。不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。

经济景气影响下供求关系如何变化

楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379.2万平方米增加到2005年的12609.8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。其二，结构性问题仍很突出，2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1％，供给比例由上年同期的５％下降到3.6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。

中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。

金融、税收政策如何指引

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调：凡在2005年３月17日前办理个人住房贷款的购房者，将按新贷款利率还款；同时央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12%的利率，并将首付款比例提高到40％。显然，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。

此外，税收政策，譬如物业税试点会否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。

房地产依赖银行的格局是否改变

2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发商，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其他融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不可能不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的亲经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

招、拍、挂能有多少实质改变

在年前召开的第二届全国土地博览会论坛上，国土资源部的官员束克欣表示，2006年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”，譬如拍卖应该要做到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及将出让土地的后期开发进度要求写进合同等，“这个工作目前正在做。”

可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节——土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。

综上分析，我们可以对2006的楼市作出如下３个基本判断：

第一，楼市普涨时代终结，区域性特征将更为明显。2006年的楼市可能会相对回暖，但鉴于2006年继续执行2005年出台的所有遏制投机资本的税收和交易政策、控制房价上涨仍是建设部最主要的工作之一，因此，2006年出现房价快速上涨的可能性不大，楼市普涨时代终结，区域性特征将越来越明显。中西部地区的楼市会有较大的发展。

第二，开发商靠“资源”获利而非产品获利将难以为继，房地产业开发、销售进入品牌时代和差别化群分时代。往日开发商靠摆平政府官员、银行经理，拿到土地贷到款就能挣钱的日子一去不复返了，房地产业将进入比拼资本实力和“开发”能力的新阶段。对于房地产的真实需求是存在的，不同于从前的是，很可能只有那些以品牌为旗、品质为王的开发商才能打开消费者的钱袋。

第三，政策救市的幻想破灭。“不要一听到刺激内需，就认为是政府要帮着地产商卖房子了。”一位房地产研究者告诫。“十一五”规划中重提“刺激内需”令诸多房地产商振奋不已，因为2000年以来房地产市场的火热与亚洲金融危机之后政府长期施行“扩大内需”的经济政策密切相关。但建设部官员已表态，这种对内需的刺激是有限的，2006年的楼市政策绝不会有大幅度的放松，房价依然是政策关注的重点。换言之，政策不会帮开发商去实现按照去年的消费规模和价格来把房子卖出去的梦想，而是又市场来完成优胜列汰。