房地产业步入良性循环

肖元真

经历了2005年这一房地产的转折年的洗礼，我国的房地产市场的泡沫得到挤压，房地产企业的头脑得以清醒，越来越多的房地产商和业内人士认为这轮房地产调控的积极效应已在日益显现，房地产市场发展进入了总体平稳的可控阶段。

国务院发展研究中心的一项研究表明：大多数的跨国企业和金融机构仍然看好未来3年我国的经济发展前景以及房地产市场，而继北京、上海之后，一些二线城市正逐渐成为新的投资热点。在受访的跨国企业和知名企业中，近70%的金融机构都对我国未来3年的经济发展前景及房地产市场看好，其中60%认为楼市还会上涨。而从投资意向来看，首选的城市还是北京、上海，但同时一些经济快速增长的沿海城市或内陆城市，比如天津、深圳、南京、武汉等城市也得到了国际投资机构和企业相当的关注。从他们感兴趣的城市分布来看，在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移将是未来投资发展的趋势。

房地产发展的新导向

我国将加大中小户型商品房供地

2006年国土资源部继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。为进一步的稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，同时将继续做好各地开发区清理整顿的相关工作，巩固土地市场治理整顿成果，把国家初步确定的农用地转用计划指标继续控制在2005年从紧的水平上。国家将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应。对新出现的“以租代征”擅自将农业用地转为建设用地的行为，国土资源部已明令坚决予以制止。

我国将规范土地出让合同和程序

国土资源部在2006年继续完善国有土地使用权出让的细化规定，考虑将土地后期开发的时间进度等写入合同，以防止开发商囤积土地。国土资源部的有关领导在2005年地博会上就明确指出：国有土地使用权出让制度依旧需要完善，还有一些程序性的深入要求需要继续细化规定，比方说招卖应该做哪些程序和到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该是哪些内容和条款，特别是考虑将出让土地的后期开发进度要求这个时间表都一一写进出让合同里面，进一步完善国有土地出让制度，进一步完善和规范我国的土地开发。

银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息

2006年银行业为了发展和经营的需要已加大对诚信度高和项目符合市场需求房地产商的贷款规模，对诚信度和还款能力强的商品房购买者也将加大房贷的投资比率和提高消费者购买时的贷款比例。而与此同时，2006年银行业将上调房贷罚息的利率，逾期不还将实行“利滚利”的计息。目前，各大银行新一年的房贷罚息利率大都已出台，利率水平都相应上调，部分银行甚至采取了“利滚利”计息。按照央行规定：银行个人房贷新老客户的贷款逾期罚息均要调整，由现行按日0.21‰计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50元。各商业银行可在规定的范围内自主浮动罚息利率。银行业实施新政策时，多数银行将采取加收30%的办法，但对于有多次不还款记录的恶意欠款后，银行将个别实行加收50%的上限。

我国将推出《住宅性能评定标准》

建设部从2006年3月1日开始实施国家标准的《住宅性能评定标准》。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评定，而不是单纯的评优标准，反映的是住宅的综合性能水平，体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等的产业技术政策等，《住宅性能评定标准》中，住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等五个方面。根据综合性能高低，将住宅分为A、B两个级别，A级住宅是执行了现行国家标准且性能好的住宅，B级住宅是执行了现行国家强制性标准，但性能达不到A级的住宅。

房地产发展的新措施

新的一年里我国各省市又有一批针对房地产业的市场和金融方面的新政策和新措施推出，这些根据宏观调控发展和经济结构变化所推出的各项政策和措施，仍将会对我国房地产市场的走势产生影响。

北京实行房地产开发商清出制

北京市制定根据宏观调控的大环境制定出了新的房地产开发流程，今后一年内没有新的开发业绩以及出现房屋面积缩水、入住时间延后等问题的开发商，将被清除出北京的房地产市场。为保护购房者的权益，对那些没有开发实力，在房地产开发经营过程中没有业绩、违反程序、以次充好，面积缩水、欺骗欺诈，和情节严重的开发商将取消企业资质证书。与此同时，北京市将对开发企业实行动态管理，建立科学合理的资质升降级制度，通过动态管理，伏胜劣汰，提高房地产开发企业的素质和经营管理的水平。在明确良好经营行为和不良经营行为标准的同时，进一步完善“房地产开发企业信用档案系统”，通过信用档案公示，开发企业的良好经营行为和不良经营行为均记入企业信用档案。

上海推出公积金管理新条例

在上海已实行达10年之久的《上海市住房公积金条例》已被2006年1月1日开始实施的《上海市住房公积金管理若干规定》所替代。新规定大大放宽了公积金的提取条件，除偿还购房贷款本息，职工有下列情况之一的，也可向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金帐户内的存储余额：一是购买、建造、翻建、大修自住的住房；二是离休、退休的；三是大部分或者完全丧失劳动能力、并与单位终止劳动关系的；四是出境定居的；五是房租超出家庭工资收入的规定比例的。对家庭生活困难职工提取公积金也做出具体的规定。另外，上海城镇个体工商户及雇用人员，自由职业者也可开始缴存、提取和使用住房公积金。

江苏实施经济适用房管理新规则

日前结束的江苏省经济适用住房建设工作会议上公布了该省既将推出的《经济适用房管理实施细则》。该实施细则明确规定：经济适用房的建设用地应实行行政划拨，也可以在预先合理确定售价的前提下，采用“招标、拍买和挂牌”的方式供应，具有当地城镇常住户口（含符合当地安置条件的军人）的无房或住房不达标的中低收入家庭可以购买经济适用房。经济适用房在取得所有权证、土地使用权证5年后可上市出售，出售时按届时同地段普通商品房与经济适用房差价的50%向政府交纳土地出让金等收益。

广州转让房产开始征收个人所得税

广州市地税局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件，并于2006年1月1日起实施。该文件规定，个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种。如果纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据税法的规定按“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。实行所实征收方法的，个人转让除已购公有住房以外的其他自有住房，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。应纳税所得额=复次转让房产收入额—房产原值—合理费用；应纳税额=应纳税所得额×20%。广州地税表示：个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚，罚款最高可达5倍。

深圳再推四项措施控制楼市

以深圳、珠海为代表的珠三角地区的楼市近期突然地出现飙升行情。为打击炒作风气，深圳国土局日前出台了4项措施调控楼市，并于2006年1月1日起实施。4项措施具体为：房屋认购书必须从国土网站下载统一文本，商品房项目必须全部即时上网公开销售，新开楼盘不得“提前登记、集中开盘，分期销售”，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。深圳楼市此次“飙升行情”，很大原因是深圳一些开发商采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，客观上制造了紧张气氛，加剧了买房者的弱势地位，从而引起局部地区供不应求的现象。此次新规定第三条要求，商品房项目取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售。该市国土局公示系统中待售的房源，开发商不得无故拒绝销售，“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式被彻底“封杀”。