未来五年的中国地产

王继云　王月雅

据国家统计局公布的房地产市场综合景气指数，2003～2004年的综合景气指数均在2002年水平之上运行，市场处于快速发展的通道。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元，较上年增长28.1%，增速略低于2003年的30.63%，但处于高位。土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格分别较上年增长10.1%、9.7%和1.4%。一系列宏观调控措施并没有对房地产市场造成较大冲击。尽管对普通购房者而言负担有所加重，租赁价格也随之上涨，但真实购买需求和经济发展所带来的各种需求因素依然是房产景气的主要支撑。

未来5年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给仍然偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。加息虽会对居民的住房消费需求产生一定的抑制作用，但当加息幅度小且居民住房需求旺盛时，加息的影响不大。

未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。2004年以来，全国整体房价水平主要是部分地区房价膨胀引起的。2004年第三季度，全国9个城市房价增长速度超过两位数，主要包括东部地区的沈阳、南京、上海、天津、青岛、宁波、杭州7个城市和西部地区的重庆、兰州两个城市，其中沈阳增长最快，达19.2%，比2003年和2004年二季度分别高出11.6 和6.4 个百分点，比2004年同期的全国平均水平高9.3个百分点。这9个城市在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但其所在省份房地产开发投资额和商品房销售额的比重则分别达到45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。（见图二）

在未来5年市场投资仍将快速增长的背景下，中国的房企也将重新洗牌。中国房地产开发企业数量众多，企业间竞争激烈，市场集中度极低。2003年的统计数据表明，全国共有房地产开发企业37123家，当时位居第一的万科在全国的市场份额也仅占0.99%。受国家宏观政策调控以及竞争加剧的双重作用，房地产市场集中度将有所提升，但不会出现较大的转变，房地产市场龙头企业的形成仍将是一个较长期的过程。

2004年政策成为影响房地产行业走势的关键变量，从供给方面通过土地和信贷的宏观调控措施对房地产行业产生了很大的影响。刚出台的新房贷利率不仅清晰地表明国家调控房地产市场过热的决心，而且是首次从需求的角度对房地产市场进行调整。从今后的发展方向来看，普通住宅投资仍将是政府鼓励的方向，面临的政策环境也将相对宽松。