解读地产新政

陆　建

房地产业的宏观调控很有必要，但在政策上应该区别对待，不应该上海感冒，全国吃药，更不应该将稳定房价提高到政治的高度

近期，中央关于遏制高房价的一系列政策组合拳相继出台，先是调高了住房信贷，接着，部分地区银行又相继停止了住房转按揭业务，提高了贷款卖房的首付比例。而效力一直比较明显的国务院一纸通知，让中国的房地产市场变得更加复杂。《新财经》特邀国信证券地产分析师方焱和中地不动产评估有限公司经理王军艳两位业内专家，对中国地产政策的焦点问题进行了深层次解读。

到底需不需要调控

王军艳：并不是说房地产市场不需要调控，但应该根据房地产市场的特点，重点放在政府该做什么，能做什么，怎么做上面。政府可以规范房地产市场秩序，规范透明开发销售环节；可以健全银行管理体制，加强风险防范能力；可以放弃与民争利，降低房地产相关税费；可以加大“廉租房”和经济适用房建设解决低收入群体住房问题，等等。但惟独人为地干预市场不需要做，也做不好。政府去年“托市”的失败可谓前车之鉴。人为干预的主观性和随意性只会使刚刚起步的房地产市场重新笼罩浓厚的计划阴影，蹒跚学步的国有商业银行失去了在市场风浪中锻炼的机会；而弱势的购房者在扑朔迷离的房地产市场中更是找不着北。

方焱：当前调控地产当然很有必要。政府出台房地产宏观调控政策的基调，自然是希望房地产业健康、平稳发展，从而带动中国经济的持续增长。房地产的产业链非常长，上下游产业关联度非常大，这些年中国经济的快速增长，主要是靠房地产带动起来的。未来十年，中国房地产业的增速会保持在25%左右，从长期看，保持GDP两倍的地产投资速度问题不大，但是，短期出现过热，自然需要调控。很多人认为目前的政策有些矛盾，既要遏制住房价格，又抬高土地成本，我不这样认为，比如当前的“招拍挂”政策，其实是模仿香港的成熟模式。而且，提高获得土地的成本，并不意味着房价就一定上涨。现在开发商囤积很多土地，这些土地的开发要两三年，但现在价格就上来了，这和土地政策的调整关系不大。短期看，政策的主要目的是给投机者以心理压力。

“一刀切”不妥当

方焱：可以说，这种“一刀切”的行政命令其实也是最有效的手段，效果十分明显。但我认为，政策应该区别对待，不应该上海感冒，全国吃药，更不应该将稳定房价提高到政治的高度，采用统一的文件方式不妥当。住宅是一种十分特殊的商品，从成熟市场的经验看，非市场化的手段很难达到预期效果。我们知道，海外也有很多房地产调控措施，但大都采用市场手段。比如韩国，主要是征收所得税，采取累进的方法，数额很大，能够直接打击投机，上海目前采取的是征收营业税的方法，由于额度太小，等于隔靴挠痒。

王军艳：如果政府非要以非市场化的手段来打压房地产价格，在价格被限制以后，房地产开发商还是要赚钱的。怎么办？肯定会在房屋的成本上做文章，比如提高住宅容积率，降低建材使用标准、降低小区配套标准等一系列隐蔽的手段达到预期利润。结果将会造就了大批“价低但质更次”的房地产。很显然，这种“价低但质更次”的市场风险和高房价的市场风险没什么区别。所以，即使政府调控的本意是降低房地产泡沫，但最终的结果只能是将房地产系统的大泡沫分散为各个房地产项目的小泡沫，在此之后政府再也没有精力将这些小泡沫逐个击破，市场风险仍然存在。

中央政策不再自相矛盾

方焱：2003年，为遏制房地产泡沫加剧金融风险，央行出台了121号文件，可是不久，国务院就出了一个与之矛盾的18号文件。可见，当时国务院各个部委都和央行不在一个立场上。而且，地方政府当时也有很强的抵触情绪，因为对地方政府来说，无论从经济发展还是从政绩的角度来说，都存在房地产投资冲动。所以，那时地方官员几乎没有人承认自己城市的房地产市场有泡沫。现在则不同，他们都用一个声音说话。因为国务院这一次同央行的意见十分一致，国务院的通知又将地方政府的意志统一起来。

本轮地产新政效果存疑

王军艳：应该说，政府在本年度的各项宏观调控成绩是相当显著的，但成绩最显著的，往往是那些尚未市场化或市场化很低的国家垄断行业，如“煤电油运”等。政府在这些行业的调控中，简单地通过控制产业链最终产品的价格来实现对整个产业链的调控，尽管投资和涨价仍然蠢蠢欲动，供求市场被人为扭曲，但毕竟价格没涨，政府以较低的成本达到较好的调控效果。

可是，目前的中国房地产市场远不同于“煤电油运”等行业，经过二十年的发展，市场理念已经渗透到房地产开发的各个环节，房地产投资经营主体已由政府变成经济独立核算的开发商。对于当前房地产行业的利润、风险、成本，房地产开发商的认识比任何人都清楚。市场的竞争性和资本的趋利性导致开发商不会去做无利可图的项目。同时房地产的不可移动性、不可复制性使得房价和电价、水价、粮价的本质涵义有很大不同，政府可以限定一元钱买几度电、几升水、几斤大米，但由于政府却无法限定1万元能买几平方米的房子。

方焱：本轮房地产宏观调控政策的效果到底如何，还需要看一看再说。其实，上海买房资金主要来自外地和海外。在全国范围内，外资投资地产比例最高的就是上海，温州炒房团的很多资金还在上海，当前还没有出现恐慌性抛盘，房价也没有下跌！值得一提的是，现在上海有很多外资，买房子根本不需要按揭，他们在赌人民币升值。这样，当前的转按揭政策对他们也就失去了效用。

不会引发严重后果

方焱：很多人认为，如果这一次房地产宏观调控出现失误，引起上海房价大跌，会导致银行产生巨大的烂账，又因为长三角地区占中国经济整体比重中很大，可能引发连锁反应，给中国经济带来伤害。历史上是有这样教训的。1993年，海南、北海等地存在大量地产投机资本，催生了巨大的房地产泡沫，后来政府来了一个急刹车，很多坏账由此而生，银行由此背上了沉重的包袱，很多烂尾楼到现在还在。不过，这一次调控不会引发这样的恶果，因为这一次调控的主要是住宅楼，不可能产生那么大的问题。而1993年的情况则截然相反，当时泡沫最大的商品是大量楼堂馆所，市场无力消化。