呼市地产市场的宏观走势与风险预测

武凤生

近几年，随着呼市城建步伐的加快，呼市终于改变了城市旧有的用地模式，在相对较小的面积上兴建起一幢幢标志性的高层建筑，它不仅改变了呼市往日低矮的城市面貌，也大大增强了城市的立体感。可是，在地产市场繁荣的同时，我们不能不注意到的是：地产商家面临的却是几家欢乐，几家愁的无奈。

3600米：演绎地产商家的大智慧和高风险

中山路，被誉为青城第一街，长度 1．8公里，3600米。大大小小的来自外地的、本地的地产商家在这里登台亮相，以各自的运做理念实践着期望的地产开发目标。然而，相对于北京、上海等大城市的状况而言，呼市仅仅是一个中等城市，是否有能力支撑3600米的商业街的消费额度，业内人士表示出的更多的是担心，而个是乐观。一、商业街的建设不应该在交通大动脉上，比如像北京的王府井大街、西单大街，应该是大动脉进去的明街暗巷，恰恰我们的中山路商业街有这样的弊端。中山路作为呼市最主要的交通大动脉，这条路交通流量是非常大的。

二、按照社科院经济所做的一项测验，按呼市的购买能力每平米是8000块钱，实际上呼市做的测度也是每平米8000块钱，一个5万平方米的购物广场应该是4个亿的消费潜力作为支撑，现在呼市中山路上大大小小店铺总的面积是80万平米，保守估计需要64个亿的消费潜力，占到呼市商品零售额的一半，仅100多亿商品零售总额来支撑这样3600米的长街，呼和浩特到底有没有这么大的购买能力?生活居住在呼和浩特的居民都亲眼目睹了联营商场的改造，民族商场、天元商厦、维多利购物广场的兴衰变迁。它们在老百姓生活中的记忆是深刻的。首府广场——这样一个大型主题卖场的兴建将会是一种什么样的状态?能够带给呼和浩特零售业什么样的变化?是否又是另一次中山路卖场的轮回?我们将拭目以待。

地产开发有所为与有所不为

今年，首府地产市场投资不断上升，销售日渐火爆，呼市地产业迎来黄金时代。据了解，今年1—4月，呼市国有、集体及私营房地产开发企业本年度到位资金24410万元，同比增长674%，其中，国内贷款同比下降45．4%，自筹资金和其他资金分别上涨了42．2%和31．6%。民间投资使房地产开发增长依赖外部资金的程度显著增加，外地企业投资呼市房地产的比例在日渐加大。目前，呼市不少楼盘是江浙、温州投资商开发，或者是由外地企业与本地企业联合开发的。但据业内人士讲，作为呼市的开发商和地产商目前有近400家，每年有项目的仅有50—80家。从总体上来讲，在呼市地区成长起来的，大多数操作地产项目或者商业地产项目的公司，一般具有以下特点。一是先是做施工队，后转向地产项目开发，甚至是商业地产项目的开发；二是呼和浩特地区在2002年以前的房地产开发模式一般是这样的，先取得一块土地的用地意向，通过立项，然后自己自筹一部分资金，先进入开发，补办各项手续，通过银行融资，施工方垫资等等手段完成楼盘建设。实际上项目操作成功与否就取决于卖楼的能力。如此进行开发的地产项目在市场运作中，风险相当大。一旦资金链出现问题，对于开发公司来说其结果将是致命的。这样的房地产公司一旦在市场利益的驱动下，进入了自己根本无力运营的商业地产领域必然会导致严重的后果。比如：无视商业地产本身的运营规律，沿用住宅项目开发的经验进行分割出售，“摊位”概念的盛行就是明证。且不说今后的经营将怎样进行，单就投资者权益而言，就面临以下几方面的风险：一是产权不完整。摊位的投资者，依据国家的有关规定可能永远也不可能拿到合法的产权证明。因此，消费者或业主的应有权益实际上已经被“虚化”了。二是面临整体经营的风险。市场运营有好有坏，而且与经营者的能力直接相关，摊位作为小概念不可能左右整体经营运作。因此，经营一旦失败，投资者将很难收回成本，可能甚至血本无归。三是商业地产的自身规律没有得到应有的遵循。有的地产商认为同样的地产经验可以克隆，可以复制到相关的领域中去。事实证明，中山路有的商业地产商家的运营失败，除了经营管理方面的原因，盲目克隆其他领域的成功经验也是一个相当重要的因素。笔者认为：有所为有所不为，才是成熟企业的一个重要标志。

地产成本与需求的断层：地产市场发展中的瓶颈

在房地产投资火爆的同时，消费者极为关注的楼盘价格一路看涨。据呼市城市经济调查队显示，一季度房屋销售价格与本年同期相比上涨14%，其中，住宅上涨幅度最大，比去年同期上涨了58%，商业用房销售价格比去年同期上涨了27%。在住宅中，经济适用住房上涨幅度最大，比去年同期上涨了52%。据了解，随着国家土地供应政策的紧缩，目前呼市地区的土地价格大幅度上扬，市中心的最高地价每亩达到了100多万元，环中心地带的土地价格每亩也在60—70万元之间，城市周边的地价每亩大约在30—40万元，就连刚刚兴建中的金桥开发区的地价也达到了每亩25万左右。业内资深人士分析，开发商建筑成本中土地价格所占比例很大，以环中心地带每亩50万元的土地价格为例，假定高层建筑的容积率为7，最后分析可知：每平方米分摊土地价格为107元左右。

除了土地成本，建筑成本是房价的另一部分构成。一是钢材、水泥等主要建筑材料涨价导致地产成本增加，住房价格上涨。另外，单就住宅而言，住宅不是“入库”，不是“盛人”的地方，只能睡觉，只能做饭，只能会客；住宅是一种新的生活方式的外在体现：消费者对居住场所的位置、环境、户型、物业、楼盘信誉、小区绿化率等多方位要求的日渐提高，开发成本自然增加；高档别墅，带电梯的小高层住宅，内部带精装修的商品楼的价格普遍要高于普通住宅，高层建筑的建筑成本由于施工难度大，复杂程度增加必然导致高层比多层建筑成本高很多。此外，配套设施费，如水、电、暖、通信、道路、电梯等方面的开支，即开发商经常说的“七通一平”费用，每平方米也要摊上数百元不等。如果再遇到有产权利益的拆迁问题，拆迁成本又会成为不可忽视的成本。如此一来，高层建筑的成本在2200元左右并不奇怪，这还不包括后期交到房产管理部门的税费等。因此，随着地价增高，建筑成本增加，房价自然水涨船高，在所难免，新一轮竞争即将展开。据了解，今年呼市就有94幢高层建筑要拔地而起。开工和竣工的高层建筑主要有写字楼、商住混合楼、商厦等建筑形态。主要集中在呼伦路、光华街、中山路等城市轴心线上，特别是在呼伦路沿线集中了20多幢高层建筑。

有专家认为：商业的发达程度是一种生活水平的体现。生活是立体的，正如人的需求是立体的一样。如果我们在一个“SHOPPING MALL”得到各种适应需求的满足，那么其他的商场是否能够被消费者所忽略。反过来说，是否它们有存在的必要?它们可以生存下去吗?它们有市场竞争力吗?它们将会怎么样?等等。带着这样的困惑，笔者咨询业内的资深人士，有人表示：经营定位的失误——是有些地产商、有些商业地产项目必然失败的根本原因。那么，成功错位经营是否就能够帮助其他的商业地产项目获得生存的权利，竞争的能力，这一切都需要市场的检验。那么，单纯依靠市场的自发调节，能否形成有序的竞争?同样摆在了商业地产商家的案头上。纵观呼和浩特房地产市场，缺少的不是好的项目，而是适合呼和浩特当前投资、消费需求的地产项目。不可怀疑的是房地产业对一个地区经济的发展起着举足轻重的作用，呼和浩特的房地产市场乃至商业地产市场的健康、快速发展，将有力地推进首府经济建设，造福市民，拉动相关产业的繁荣。我们衷心地祝愿呼和浩特地产市场的明天能够更加美好。