“以旧换新”，满足多样化住房需求的一计良策？
2024-09-17刘兰
8月15日，成都市住房和城乡建设局发布消息，自2024年8月16日起，成都市开展住房“以旧换新”工作。据不完全统计，截至目前，全国已有近100个城市陆续推出住房“以旧换新”政策，以此激活房地产市场。
人们对“以旧换新”的概念并不陌生，但以往常见于家具家电等，住房“以旧换新”还是一个新领域。今年各地住房“以旧换新”政策纷纷出台，满足老百姓多样化的住房需求，在推行过程中实际效果如何？是否实现了多方共赢？
激发市场潜力的大招来了？
住房“以旧换新”是指政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房卖旧换新。这一政策出台的背景是什么，为何会产生如此高的热度，让全国近百个城市竞相试点？
2024年《政府工作报告》提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，一时间“以旧换新”成为了热词。3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，进一步推动房地产市场平稳健康发展。随后，河南郑州、湖南长沙、江苏南京、广东深圳等地推出了住房“以旧换新”政策。
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发“卖旧买新、以旧换新”相关方案，郑州市计划在今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。南京4月启动住房“以旧换新”试点活动，首批限额2000套，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，以支持居民改善型购房需求。
4月23日，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”，并官宣了13个“以旧换新”房地产项目名单。深圳也成为首个开展住房“以旧换新”的一线城市。之后，上海、广州、北京纷纷跟进，制定住房“以旧换新”相关措施。
房地产专业人士分析，当前居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，以小换大、以旧换新等改善性住房需求逐渐成为市场主流。某些城市因为受购房资格的影响不能及时购买改善性住房，实施“以旧换新”有利于充分释放市场潜力，加强新房、二手房市场联动，有利于房地产市场稳中向好。
三种模式能否形成良性机制？
以国有企业收购旧房的方式是住房“以旧换新”的模式之一，记者梳理发现，各地住房“以旧换新”还包括中介帮卖和税费补贴两种模式。这三种模式是否适应城市发展规划和老百姓的住房需求呢？
“自7月宜宾推出商品房‘以旧换新’政策以来，截至7月21日，已经有1700多人报名参加‘以旧换新’。目前正在对房屋进行评估，陆续开展旧房的收购工作。”四川省宜宾市住房和城乡建设局相关负责人告诉记者。
7月8日，宜宾市开始实施商品房“以旧换新”，有换房需求的市民，可报名将旧房出售给宜宾科教人才安居有限公司。该公司是由宜宾市科教产业投资集团有限公司与宜宾市城市和交通建设投资集团有限公司成立的合资公司。旧房出售后，市民可在指定的范围内购置新建商品房，实现从“旧房”到“新房”的置换。
郑州采取的也是国企收购的模式，市民参与“以旧换新”的热情高涨，不到一个月就完成了国企收购旧房的试点，进入全面铺开阶段。
国企收购旧房后用来干啥？通常情况下，用于保障性租赁住房和人才公寓房源。以宜宾为例，宜宾科教人才安居有限公司收购旧房作为保障性租赁住房，满足在宜宾的新市民、青年人等群体的住房需求，首批次试点阶段计划收购的房源为100套。
“收购旧房的核心是‘以需求订购’，而非盲目购买。”上述宜宾市住房和城乡建设局负责人说，在收购旧房之前，宜宾会统计具有租房需求的人，包括租住房屋的区域、户型、面积等信息，再根据需求筛选房源。“这样才能确保收购的旧房能租出去，形成良性的腾挪机制。”
除了宜宾和郑州，江苏苏州、安徽宣城、湖北黄石等地也推行国企收旧的方式，这也是今年住房“以旧换新”的主要模式。
第二种模式是中介帮卖，率先在一线城市中推出住房“以旧换新”的深圳就采用这种模式。深圳鼓励房地产开发企业、中介机构和购房者签署涉及“解约保护期”的协议，若旧房未能在约定期限内售出，房地产开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。这就解决了换房人以往购买新房预交的定金无法收回的问题，把不可退的定金改为可退的订金，降低了换房的风险。
北京采用的也是这种模式。购房家庭选定想要换购的新房后，可与参与活动的房地产开发企业签订换房协议并缴纳换房订金，订金将进入预售资金监管账户。在90天内若旧房售出，订金转为新房购房首付款。若90天内旧房未售出，购房居民可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。
第三种模式是税费补贴，就是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的补贴或者税费优惠。比如成都市金牛区主要是发放消费补贴券，支持全国各地被征收（搬迁）等购房者到金牛购新房，给予2万到5万元的消费补贴券；支持各地卖了旧房的购房者来金牛购新房，半年内实现“卖旧买新”的购房人，给予2万元的消费补贴券。
“自7月26日开始报名以来，已有70余名申请者审核通过，预计将发放住房‘以旧换新’消费补贴券近200万元。”金牛区住建和交通局产业科科长李凤告诉记者，在成都市住房“以旧换新”活动正式发布前，金牛已在上级部门的指导下先行探索，并试点执行。全国各地的“以旧换新”人群到金牛购新房、置新居，都可以享受该政策优惠。
江苏太仓市的优惠政策是对住房“以旧换新”实施契税补贴。今年内出售自有住房，并在出售后3个月内、3至6个月内、6至12个月内购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。
也有城市在“以旧换新”中直接给购房补贴，比如湖北咸宁市给每套新房1万元的购房补贴，广西南宁市给每套新房最高3万元的补贴。各地根据实际情况，选择不同的“以旧换新”模式，有的城市也会叠加几种模式，最大限度地调动各方积极性，促进住房“以旧换新”的有序进行。
试点阶段的经验如何有效推广？
旧房和新房分别代表住房的存量和增量，今年4月底召开的中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。住房“以旧换新”无疑是一计良策，在盘活存量和消化增量方面发挥着积极作用。
目前，首批实现“以旧换新”的案例正在有序推进，消费者踊跃参与，二手房和新房市场活跃度均有提升。如何推广试点阶段的经验，一些地方已经在探索。比如南京，随着首批住房“以旧换新”试点政策的推进，南京又于6月进一步扩大住房“以旧换新”房源，新增21个项目共2780套房源。
但在试点过程中，房源的市场需求、旧房的估价、收购资金等问题仍需重视。一些城市推出住房“以旧换新”的政策后，报名参加的市民很积极，但也出现高涨的旧房供给与实际的需求不匹配的情况。
“房龄太老、太破旧、位置太偏的房屋不回收。我们收购后是为了保障性房屋租赁，基本不会进行大修，原则上收购没有安全隐患的房屋。”负责某市旧房收购的国资平台机构负责人说，评估旧房时一方面要看其能不能回收，另一方面要评估其价值。
不少市民也表达了对房屋价值评估是否公允的担心，“以旧换新”能否推行，其中一个关键便是换房者的让利力度。“可以先报名试试，看房子的评估价合不合适。要是达不到心理预期，还是想再观望观望。”一名南京市民表示。
此外，国资收购模式适用于常住人口持续增长的城市，对国资平台的运营能力也有一定的要求。“收购旧房需要大量的资金，一些偏地方性的小型国资平台公司不具备消化大量旧房的能力。”某地住建部门工作人员告诉记者。
“以旧换新”政策的顺利实施关键在于从老百姓的需求出发。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，如果换房者卖房时适当降价，换新房时开发商可以给优惠，政府也应该在降低按揭利率、减免税费、给予补贴等方面发力，最终让老百姓得实惠。
从目前的实施情况来看，各地住房“以旧换新”活动的规模仍然有限。要想真正发挥住房“以旧换新”对房地产市场长久的提振作用，还需要在试点的基础上总结经验，加大政策扶持力度，让各方面的关键因素形成有益互动，让“以旧换新”的过程更加保险，从而促进房地产市场的良性循环。
