房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理

摘要：当商品房符合预售条件开展售卖后，房地产开发企业收到的款项就是预收款。在房地产项目开发建设的全过程中，预收款可以为项目后续建设活动顺利实施提供支持，为了保证企业预收款的合规性，还要将其会计处理与税务处理作为工作重点内容。文章从房地产开发企业预收款的国家规定着手，对会计处理与财务处理思路与要点进行分析，对管理措施提出建议，以供参考。

关键词：房地产开发企业；预收款；会计处理；税务处理

中图分类号：F299.233.42;F812.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.041

1引言

房地产项目的完成往往需要投入大量资金。在企业自有资金、预收款、项目贷款等多种资金渠道中，预收款是房地产开发项目重要的资金来源。在商品房的预售阶段，开发商要承担在建产品的主要风险，预收款虽然可以为开发项目顺利建设提供资金保障，但还要缴纳多种税费，对会计与税务处理有严格要求。

2国家税务机关对房地产开发产品预售收入的规定

在我国税务机关发布的相关文件中指出，房地产开发企业在商品房的销售中，企业要与购房者完成《房地产预售合同》或《房地产销售合同》的正式签订，且在合同签订完成后获得的收入才能正式作为预收款。在国税发〔2009〕31号文件中特别强调，房地产开发商签订预售合同中，在商品房开发过程中取得的现金及其等价物等其他经济收入都要在合同签订，付清全部价款且开具发票后才能确认收入[1]。房地产开发企业在与购房者共同完成销售合同或预售合同的签订后，要在后期所得税的缴纳中计入预收款，但如果在没有与购房者签订合同的前提下获取收益，就无须在企业所得税的缴纳中计入所得款项。

3房地产开发企业预收款会计处理与税务处理思路

3.1预收款会计处理思路

我国预收款会计处理的相关文件中涵盖了对确认收入必要条件的明确规定。房地产企业应在消费者购买房地产商品并得到商品控制权后，即符合企业确认收入要求的前提下，才可确认收入，而针对不满足确认收入条件的情况，企业在会计工作开展中，应将预收款项纳入负债部分。通常而言，房地产企业会与有意向购买房地产商品的消费者签订购房合同，此时消费者对房地产商品并不具备实际控制权，因而预收款项达不到确认收入的要求，在会计工作中不可在确认收入中纳入这部分预收款项，而应以预收账款的形式对预收款项进行单独核算。总体而言，出于谨慎考虑，大多房地产企业会在消费者办理相关手续，确定房地产商品交接完成的基础上，将预收款项纳入企业收入之中[2]。而前期核算工作仅采用预收账款的方式进行，在房地产企业确认收入后，才在企业主营业务收入中纳入预收账款资金。

结合我国有关房地产企业预收款销售产品的规定可知，房地产企业能否在当前税金中纳入各类缴纳税费的处理方式包括两种，一种方式是：不在企业当期损益中列入这项支出，不计提企业收到的预收款项税费，在税金缴纳中通过税费借记形式对银行存款进行贷记；另一种方式是：在企业当期损益中列入这项支出，直接计提企业收到的预收款项税费，针对对应科目税费基于贷记形式予以缴纳。相对而言，后种方式更适用于房地产企业，其原因在于该方法能对房地产企业各月应缴纳的税费进行明确计算，可为资金预算工作提供便利，且在后种方法应用中，能使企业资金流出有效降低，防止退税申请事件发生，避免琐碎杂乱，进而推动房地产企业稳定发展。

3.2预收款税务处理思路

房地产企业在销售房地产商品时，如果采用预收款的方式，则预收款项属于无法确认收入的资金，企业应在罗列资产负债表应交税金时，清晰呈现各类所缴纳的税金，并在罗列递延税款时，通过借项余额方式将企业依照预计利润需要缴纳的所得额突出显示，而在企业损益表中可不展现税收费用；待房地产企业在主营业务收入中纳入预收款项后，即确认收入的情况下，再对以上两项内容在损益表中完成税费计提，以此呈现对应于房地产企业当期收入的税务费用。在开展预收款税务处理工作时，房地产企业可在交税金中直接纳入附加税，以这种方式进行处理会使税务科目，包括应交税金等，产生借方余额的问题，进而致使相应税务科目在房地产企业资产负债表中出现负数，较易造成误解，将这一现象错误理解为企业多缴税款。所以，采用这种方式开展预收款税务处理，可结合房地产企业实际，在其中增加会计核算科目[3]。在营改增全面实行后，房地产开发企业可以通过一次性缴清增值税的方式，减少重复征税，并按照地方增值税的计算标准，采用对应的计算方法。

依据我国有关增值税的规定，无论纳税人属于何种类型，都应在采用预收款形式销售房地产商品。在收到预收款项后，以预收款项的3%缴纳增值税。房地产企业在增值税预缴方面，可采用借记形式处理应交税费，采用贷记形式处理银行存款。在预缴增值税工作开展中，房地产企业应明确自身与其他企业的区别，以季度为单位，在对应交税费和预缴增值税的余额进行纳税前，往往无法结转应交税费和尚未缴纳的增值税，仅在房地产企业履行纳税义务后，才可开始结转。

依据我国有关土地增值税的规定，在采用预收款形式销售房地产商品并收到预收款项后，应结合当地预征率标准要求缴纳土地增值税。房地产企业在土地增值税缴纳方面，可采用借记形式处理应交税费、应交土地增值税，同样采用贷记形式处理银行存款，在预收款项符合会计准则提出的收入确认要求并确认收入后，在企业税金及附加中转入预缴纳的土地增值税，此时对税金和附加以借记形式进行处理，对应交税费、应交土地增值税以贷记形式进行处理。

依据我国有关企业所得税的规定，在采用预收款形式销售尚未建设完成的房地产商品时，应按照计税毛利率计算各项预收款收入，预算毛利额，在当月应纳税范围中计入。房地产企业在所得税预缴会计处理上，当房地产开发预售房地产商品并得到部分预收款项后，应依照标准要求，在开展毛利率计算的基础上，对应纳税所得额予以调整，将对应交税费和应交企业所得税以借记形式进行处理，同样采用贷记形式处理银行存款[4]。分析实际情形可知，房地产企业在将预售的房地产商品开发完成后，应将预收款项确认收入，并结合标准规定落实结转工作等，进而通过调整纳税，准确计算企业应缴纳的所得税，此时对所得税费用以借记形式处理，对应交税费和应交所得税以贷记形式处理。同时，企业在纳税活动过程，还应对预缴所得税和实缴所得税进行精准计算，得到两者之间的差额。

4房地产开发企业预收款会计处理与税务处理要点

4.1预收款会计处理要点

房地产开发企业在其经营过程中具有高资本、高负债的特点，与其他交易商品相比，开发产品还具有周期长的特征，为了使其开发产品在后续建设中获得更充足的资金保障，就要在其满足预售条件后及时开展开发产品的预售活动。基于房地产本身高昂的开发成本，导致大部分房地产开发企业在产品开发展期间背负较多债务，在这种情况下，政府对房地产开发企业的预售条件作出明确要求，在满足预售条件时可以提前对外开展销售工作，企业在与购房者完成合同签订后，后者要为前者支付一定数额的房款，但无法获取商品房的控制权。此外，在房地产开发企业预收款会计处理的相关规定中指出，要想获取预收款项确认收入，企业要履行合约义务，在理清自身与客户剩余业务，且收取无须退回的对价时，才能将对价进行确认收入。如果企业在确认收入时没有履行合约规定的义务，就要对收取的对价开展会计处理。在现阶段的房地产行业发展中，房地产开发企业通常在确认收入时将交房作为标准，在交房完成后对业务收入进行确认。因此，在商品房预售阶段中房地产开发企业收到的预收款无法直接在会计上确认收入，要对预收账款科目完成单独设置，在确保ZaCKZgI7qEn0qQVRYM4/eQ==其独立性的基础上，对其展开会计核算工作，在账务处理中贷方完成预收账款的登记。借方完成货币资金的登记。

4.2预收款税务处理要点

房地产开发企业在预收款确认收入期间主要涉及增值税、土地增值税和企业所得税三种。其中，增值税应预缴税款可以按照应预缴税款＝预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%的公式进行计算。但在其中预征税率的确定中，要根据计税方法的不同，选择对应的征收率。如果在预缴增值税的计算中运用简易计税方法，其征收率要按照5%计算；如果运用一般计税方法，预缴增值税的计算就要按照9%的征收率。在实际业务开展中，如果应用一般计税方法，该房地产开发企业还要按照国家现行的税率计算方式对其适用税率进行调整。

土地增值税的应缴税额要按照预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率的公式对其进行科学计算。由于我国不同城市和地区的行业发展存在较大差异，房地产土地预征率可能存在较大出入[5]。以哈尔滨规定的预征率为例，该城市规定各区的非住宅预征率为5%，普通住宅预征率为3%，非普通住宅预征率为3.5%，但县普通住宅预征率为2%。

在企业所得税的计算中，虽然预计毛利润的计算在部分情况下可能与当期应纳税时间产生一定差异，但这种差异是可以抵减的。在房地产开发企业完成开发产品的销售时，可以在递延税款科目中从借方转出所得税的费用。此外，根据我国《征收教育费附加的暂行规定》《中华人民共和国城市维护建设税法》等其他相关法律政策规定，房地产开发企业在完成增值税计算与预缴的同时，还要依据具体的缴纳金额完成教育费附加和城市建设维护税的缴纳，如果地方城市出台了有关地方附加教育费用的规定，房地产开发企业还要完成这部分税款的缴纳。在申报缴纳增值税的同时申报地方教育附加、教育附加费、城市建设维护税。

房地产开发企业在税务处理工作开展期间，还要考虑在当期的税金与附加科目中是否计入地方教育附加、教育附加、土地增值税、城市维护建设税的预缴。如果将其计入当期损益，就意味着要在预收款税务处理中的税金与附加科目中计入缴纳的地方教育附加、教育附加、土地增值税、城市维护建设税，在计提税金期间的会计账目中将应交税费对应的科目作为贷方填写项目，将税金与附加作为借方填写项目。在实际的税金缴纳中，要将与应交税费相对应的科目直接作为借方项目进行填写，贷方记银行存款。如果不将其计入当期损益，就表示在收到预收款之后的税金与附加科目中不计入缴纳的地方教育附加、教育附加、土地增值税、城市维护建设税，在税收缴纳期间，仅需将实际应交税费对应科目完成税款缴费即可，且将银行存款作为会计账目贷方填写科目。这两种计算方式在当前房地产开发企业预收款税务处理中的应用只存在于理论层面，在此类问题实际的处理过程中，通常更倾向应用计入当期损益的方式。这种方式不仅可以清晰记录每月应缴税费，使税务处理出现漏税问题的可能性降低，还能为房地产开发企业开展预算和核算资金创造便利条件。

5房地产开发企业预收款会计与税务处理的措施

5.1健全管理预警机制

为了使房地产开发企业在预收款和其他经济活动中出现财务会计与税务风险的可能性得到最大限度的降低，还要建立健全预警机制，加大相关工作监督管理力度，高度重视涉税工作的执行过程和落实结果。在房地产开发企业产品开发的所有资金来源中，相较于其他渠道的资金，预收款具有显著的特殊性，由于其本身具有一定风险，在其会计处理与税务处理中如果缺乏科学完善的管理预警机制，就会使其在具体工作中随时可能出现潜在的风险隐患。对此，为使房地产预收款的会计与税务处理效率得到进一步提升，房地产开发企业还要加强管理预警机制的建立与完善，根据预收款会计与税务处理工作开展内容和标准，深入分析可能存在风险隐患的环节，针对预收款计入损益时间合理性、所得税税额计算准确性等问题制定风险排查制度，使预收款的会计与税务处理风险得到及时、有效的防范和控制，促进企业风险预警能力与管控水平不断提升。

在建立健全管理预警机制的过程中，房地产开发企业要结合现代社会发展和国家政策变化，全面了解并深入学习预收款相关会计与税务处理最新出台的政策方针，使企业管理团队预收款会计与税务管理的指导、部署获得更科学、可靠的政策支持，降低房地产开发企业预收款会计与税务处理的政策性风险，防止出现因税务信息掌握不足降低工作开展质量与效率的情况。此外，在房地产开发的全过程中，房地产开发企业作为纳税主体，还要与工程所在城市和地区的税务部门积极开展沟通与交流，树立正确的纳税意识，及时足额缴纳应缴税款，在与税务部门的沟通与交流中，对房地产预收款税务管理规定的调整与变化进行深入了解和正确解读，不断优化房地产开发企业预收款会计处理与税务处理的工作模式。

5.2强化人员管理意识

为推动房地产开发项目有序开展，提升房地产开发企业预收款会计处理与税务处理水平与效果，企业领导者和管理团队要提升对预收款会计处理与税务处理重视程度，正确认识其对房地产产品开发和企业发展的现实意义和重要价值，将预收款会计处理与税务处理作为项目资金管理工作中的重要内容，引导企业相关工作人员树立科学、先进的会计管理与税务管理意识，对企业其他会计与税务处理工作流程和工作方法做出明确规定。作为房地产开发企业团队的重要组成部分，企业管理团队要从商品房预收款会计处理与税务处理的工作模式出发，加强工作指导和部署。

预收款作为房地产开发企业项目顺利开展的重要支持，如果无法高效落实会计处理与税务处理，不仅会对预收款资金的安全性和完整性造成影响，还会导致房地产开发企业的财务会计管理风险与税务管理风险大大增加。对此，房地产开发企业在预收款的会计处理与税务处理中，要引导工作人员深入学习我国相关法律知识和地方政策，全面掌握预收款会计处理与税务处理标准要求和方法，基于对法律法规的全面掌握，使其工作执行的合规性得到切实保障。为确保工作人员在工作开展期间始终保持端正的工作态度和正确的思想认识，企业管理人员还要引导会计处理与税务处理工作人员了解违规风险，明确在个人在税务缴纳中的法律责任，并根据工作人员的工作表现采取相应的奖惩措施，调动人员高效开展房地产预收款会计处理与税务处理的积极主动性。

5.3规范人员工作行为

基于预收款在房地产开发企业资金整体中的重要地位，为避免在其会计处理和税务处理工作开展期间出现贪污腐败或违规使用的现象，在完善预警机制、强化人员意识的基础上，还要加强会计与税务监督管理，规范人员工作行为，推动房地产开发企业预收款会计处理与税务处理有序开展，提高企业内部综合管理水平。为了提升房地产开发企业对预收款会计处理与税务处理效果，强化预收款管理的科学性与合规性，针对预收款会计与税务处理工作内容，专门制定切实可行的监督管理制度体系，明确每个工作人员的工作责任和权利，帮助企业财务会计和税务人员树立安全意识和责任意识，确保其在预收款会计与税务处理工作开展期间自觉按照相关规范执行工作，深入了解预收款本身和各项处理工作规范落实的重要地位和作用，鼓励企业财务会计与税务管理工作人员密切关注自身在工作开展期间行为的规范性，推动房地产开发企业财务处理与税务管理质量不断提升。

除了工作人员自我意识的约束外，为确保其房地产会计处理与税务处理工作过程的规范性，还要加强外在限制，以房地产开发企业预收款会计与税务管理的特点和要求为依据，制定针对性的监管制度，对各项监督管理要求进行细化，将其作为规范企业内部监管人员工作开展的重要依据和房地产开发企业预收款会计与税务处理工作内部监管工作的基础条件[6]。在保证企业预收款会计与税务处理工作内部监管要求、标准、流程科学性与合理性的前提下，加强相关监管工作与企业内控机制的联系与融合，构建动态化监督管理模式，确保预收款会计与税务处理工作问题发现的及时性，进而采取有效的处理措施使其得到妥善解决。

5.4加强信息系统建设

在信息时代背景下，房地产开发企业开展预收款的会计与税务处理工作，可以与其他工作分隔开来，设置独立的管理部门，加强相关工作中的信息化系统建设，为高效开展预收款的会计与税务处理工作创设良好的硬件基础条件，促进预收款会计与税务处理准确性、时效性进一步提升。系统梳理房地产开发企业在预收款会计与税务处理工作中信息系统的建设现状，明确信息化建设和完善的具体方向与目标，避免出现资源浪费。在企业内控管理系统中加强与会计管理、税务管理的互联互通，保证预收款会计与税务信息全面性和共享性的同时，提升预收款会计与税务处理的高效性，根据企业实际的内容要求和财务工作开展，制定高质量的预收款管理工作计划，加快数据信息在企业内部管理层级的传递效率，充分发挥企业数据信息在预收款会计与税务管理中的应用价值。

6结论

综上所述，在房地产开发企业管理工作中，对预收款做好会计与税务处理不仅可以为房地产开发企业明晰业务提供帮助，对其实际的经营状况实现精准反馈，还能规范企业的纳税行为，确保房地产开发企业经营的合规性。在预收款的会计与税务处理中，全面掌握国家和地方现行的政策和制度，依法收款并纳税。

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作者简介：李静如（1986—），汉族，山东菏泽人，本科，职称：中级会计，研究方向：房地产开发与物业管理服务。