绿色金融对房地产行业的影响研究

摘要：工业革命以来，随着经济的快速发展，随之而来的是我们对环境的破坏，导致地球房地产作为我国的经济支柱之一，在经济发展中发挥着举足轻重的作用，但随着时代的发展，人们环保意识的觉醒，迫使我国房地产进行需要改革，逐渐向绿色房地产进行过渡，房地产行业作为资本密集型产业，需要大量资金，从这方面来说，绿色金融在房地产行业改革中发挥着重要作用。本篇文章结合相关数据资料，分析绿色金融对房地产行业发展所产生的影响。

关键词：绿色金融；绿色建筑；房地产

中图分类号：F832文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.014

1引言

2020年中国在第七十五届联大会议上首次提出“双碳”目标，即碳达峰和碳中和，承诺到2030年中国实现碳达峰的目标，到2060年中国实现碳中和的目标，而要如期实现这两个目标，就需要全国各行各业的一致努力。

房地产行业作为碳排放的“三大巨头”之一，同时又是我国国民经济支柱之一，因此房地产行业的改革便尤为重要，同时我国房地产行业虽然经历了数十年的发展，但依然存在“资源浪费严重”，“能耗居高不下”以及环境破坏等问题。房地产行业也牵动着上下游大大小小数十个行业，房地产行业一旦转型成功也会影响着这些上下游行业，带动他们一起转型，同时也会改善当下我国房地产市场持续低迷的状态，强振行业信心，推动房地产行业向更高水平发展。绿色金融作为我国当下重点发展的金融项目，其对于绿色建筑领域的影响不容小觑，不管是在国内外，还是在海外，每年的绿色金融的大多数资金都被投入到了建设行业中，自从2015年，我国首次发布了一只绿色债券以后，绿色金融的发展一直都保持着良好的势头。绿色金融市场规模不断扩大，据零壹智库统计我国2022年绿色债券发行数量达610只，发行资金规模达8044.03亿元，且资金规模还在不断扩大，其对房地产行业各个环节影响巨大。

2文献综述

国外学者对于绿色金融的研究最早可追溯到上个世纪80年代末英国学者Pearce在«绿色经济蓝图»提出“绿色经济”一词[1]，随后在政府环保活动的推动下绿色金融开始发展，Marcel在2010年首次提出社会经济的飞速发展势必会和生态环境发生冲突，这两者不可避免地存在着部分的冲突，同时他也提出若想消除冲突就必须走可持续发展的道路，要改革传统的金融模式，创建新的结构模式[2]。

我国绿色金融概念最早是乔海曙在上个世纪末提出来的，他在其中提出要形成有利于环境保护的生态金融机制，也就是我们所说的绿色金融[3]。

孙淼颖（2022）提出我国绿色金融与经济高质量发展水平呈现逐年上升态势，各区域综合发展水平为东部＞中部＞东北部＞西部。各区域两系统之间协调发展程度分层明显，趋势相同[4]。

在国内，对绿色建筑的研究刚刚开始，在上个世纪90年代，人们对绿色建筑这一理念的认识逐渐加深。经过国内专家、学者三十多年的努力，我们对其进行的有关理论的研究已经逐渐趋于完善，并获得了大量的、比较成熟的有关理论结果。

钟晓青（1996）在建筑学报上发表了“绿色建筑”体系的若干理论问题探讨，在文章中讨论赋于建筑以“生命之绿色”及建立“绿色建筑”新体系的若干理论问题。建设性地提出了用生态经济开放式闭合循环思想指导规划建筑设计[5]。

吴盛光，鲁蕙如（2022）在绿色金融中发表文章金融支持绿色建筑发展思考，在文章中二人通过分析与借鉴金融支持绿色建筑发展的国际经验，对比国内发展情况寻找国内问题所在，得出完善绿色建筑数据信息共享体系、完善绿色建筑能耗节能评估体系、完善绿色建筑金融产品服务体系、完善绿色建筑配套政策激励体系四条建议[6]，助力国家绿色金融支持绿色建筑发展。

3理论概述

3.1绿色金融概述

从2012年起，我国开展了绿色金融业务，并得到了政府的积极扶持。自从2012年开始，国家出台了大小不一的几十条政策，对我国的绿色金融市场进行了帮助。截止2022年末，作为绿色金融分支之一的绿色债券境内外新增余额，已经达到了9838.99亿元，其中，境内8746.58亿元，境外1092.41亿元，存量规模高达3万亿元，位居世界前列。

3.2房地产企业融资模式概述

由于房地产是一个资本性较强的行业，一般都会有较多的现金流入，所以，如何解决好融资这一问题，就成为了一个很重要的课题。房地产开发企业的融资主要通过外部股权融资、外债融资、内部销售催收和内部供应链融资四种模式进行融资。根据有序融资理论，房地产企业融资偏好内部销售回款>供应链融资>外部债权融资>外部股权融资。

从2022年全国房地产开发到位资金分类及占比情况中（见表1）可以看出，定金及预收款和个人按揭贷款总占比达到了49.07%，接近于总到位资金的一半，这部分主要属于房地产开发企业的销售回款，且主要是预售款项，大多是先交钱后拿房，而自筹资金达到了35.54%其有部分资金企业的盈余公积、未分配利润，而这部分资金大多是以往结存的款项和剩余商品房现售所得的销售回款，而且定金和预收款和个人按揭贷款两者总增幅达到了-59.8%，如此之大的增幅说明我国目前房地产市场仍处于低迷的状态，我国个人购买住房时的资金也都是由两部分组成，一部分是自由资金，大多用于支付首付以及押金手续费或者是全款购房；另外一部分就是个人住房按揭贷款，用于支付购房款的剩余部分，而这两部分都处于大幅下降的状态，另外从2022年全国房地产开发到位资金降幅达25.9%来看，房地产投资大幅减少，需求刺激消费扩大，消费扩大后又带动投资增长，而现在投资减少也说明了投资者们对当前房地产市场的担忧。

4绿色金融对房地产行业的影响分析

由于房地产是一种投资密集的行业，因此，在其施工中常常会产生巨大的投资、能耗。在发展中伴随着严重的资源浪费和环境污染，而地产产业又与当地的经济发展有着紧密的联系，所以，实现房地产产业的绿色转型对于实现国家“碳达峰”、“碳中和”等具有重大战略意义。在经历了中国房地产数十年的非正常发展之后，目前我国的房产价格居高不下，房地产企业债务水平居高不下，因此国家也相继颁布了一系列的房地产业金融方面的法律与政策，试图遏制非正常发展的房地产业。限制房地产泡沫，加之疫情三年，经济增速放缓，人们收入减少，消费信心不足，房地产市场低迷，到位资金持续低位，融资困难，偿债压力巨大。而根据邹士年（2023）在2022年房地产市场分析与2023年展望中预测到我国房地产市场有望在今年温和复苏[7]投资需求上升，融资需求增大，相信绿色金融对房地产开发转型的影响也会加大。目前我国对房地产影响最大的绿色金融产品是绿色债券，也是房地产行业主要的绿色融资方式，它还主要通过研究绿色债券对房地产行业的影响来代表绿色金融对房地产发展的影响。

4.1绿色金融对房地产企业融资的影响

我国从2016年便开始为抑制房地产泡沫便纷纷出台多项政策一致房地产企业的畸形发展，其中就有多项便是关于抑制房地产融资进行限制，其中最为典型的便是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标，其分别为剔除预收款项后资产负债率不超过70%和净负债率不超过100%，以及现金短债比大于1。在该项政策施行后，我国房地产企业便再无负债野蛮扩张的可能，房地产行业野蛮扩张的时代将一去不复返了。同时这也导致了房地产企业纷纷暴雷，甚至一些头部企业也暴出重大问题，其中最典型的房企非恒大莫属，从昔日的房地产老大，到如今的负债上万亿。而这在抑制房地产企业疯狂扩张的同时也进一步收窄了房地产融资的渠道。同时李光春和李鹏飞（2022）就在经济新常态下房地产融资风险与应对中提到我国房地产融资起步很晚，加之相关政策、法律等客观因素影响，房地产企业多元化融资举步维艰，仍然依赖传统的银行贷款方式获取资金[8]。同时由于房地产企业商品的特殊性限制导致资金的回收期较长，进而银行贷款的偿还时间较长，银行也需要为此提高贷款利率来承担相应风险，这也在一定程度上提高了房地产企业的融资成本。而绿色债券的出现也无疑为房地产企业融资又扩展了渠道，一定程度上降低了房地产企业融资难度。但债券作为投资产品，就需要有其盈利属性，这样才可以吸引投资者的进入，而绿色债券作为公益性产品，其利率相应较低，国际评级公司标普就曾在2021年的中国市场调研中提到，231家机构投资者中约44%认为较低的投资收益是投资绿色债券的最大障碍。而在2022年发行的8613亿元绿色债券中仅有约4%投向了房地产领域。同时，根据相关整理数据，2022年，共有308家发行人发行绿色债券，其中262家为国有企业，占比85.06%，同比小幅下降，民营企业占比7.47%，参与度有待提升。从发行规模来看，央企发行规模最高，占比59.46%；地方国企次之，占比24.17%。因此也可看出我国绿色债券发行门槛相对较高，限制了大多数企业的准入。这两方面原因也决定了绿色债券对于房地产企业的融资渠道扩展作用相对有限。

4.2绿色金融对房地产企业偿债能力的影响

房地产行业作为资金密集型产业，行业的发展往往伴随着大量的资金耗费，因此往往房地产企业也伴随着高负债率，在房地产企业发展之初企业的负债率并没有那么高，但随着经济的发展，房地产企业在发展的过程中逐渐脱离本质，逐渐由刚需产品过渡到投资性产品，而这也促使房地产企业逐渐通过加杠杆的方式提上企业价值，随之也引起了房地产企业的高负债率，最近几年宏观调控陆续出台多项政策引导房地产企业回归正轨，也取得了一定效果，但房地产企业负债率依然很高。加之近三年的疫情严重戳伤了民众的消费信心，我国消费市场低迷，房地产企业无异于雪上加霜，加之我国对于绿色债券的发行频率并没有进行过多限制，这也就导致一些房地产企业在多次发行后资金没有及时回笼资金，进而增大了房地产企业的偿债压力，削弱了偿债能力，根据wind数据库资料显示，2022年境内债券市场有24家房企宣布展期，涉及发展规模超1300亿元，这也大幅度高于2021年。同时也保持着增长态势，这也就使得某些房地产企业在解决了一系列眼前的危机后，为未来埋下了更大的隐患。

4.3绿色金融对房地产企业上市股票价值的影响

对于上市公司而言，他们最看中的便是公司的股价，这会严重影响到公司的市值，因此，大多数上市企业都会追求公司股价的上涨。上市公司股价受盈利能力、成长能力、政策以及投资者心理等多方面影响。欧阳琦（2023）在关于发行绿色债券对上市公司业绩的影响的一篇文章中，选择了2016-2022第一第二季度的4150家A股非金融上市公司为样本，展开了对其业绩的分析，最后得到了这样的结论：绿色债券的发行将会对上市公司业绩产生一定的影响[9]。而肖珑（2006）也曾在政策性因素对中国股价波动的影响研究中通过回归分析等方式得出我国股市变化容易受短期政策事件的影响，短期离散性政策对股市造成的波动非常显著，中国股市具有“政策市”的特点[10]。同时，也易受短期重大事件的影响。本次我选取了我国排名前十的房企，对他们在发行债券当日的股价涨幅进行了整理统计，从这些数字中我们可以发现，这十家房企在债券发行的当天，其股票价格都有了不同程度的上升，这也表明，在某种程度上，绿色债券的发行会导致公司股票价格的上升。而这也主要由于我国绿色金融市场起步虽然较晚，市场目前尚未成熟，但相关审核流程较为严格，受政策影响较为明显，同时债券也为发行房企注入了大笔资金，在得到资金后会新的生产与建造，为企业带来新的利润，提升投资者对于房地产企业的信心。

5.对策及建议

5.1场准入门槛，扩大市场准入范围

通过相关数据分析，我们得出虽然当前绿色金融的发展拓展了房地产企业融资的渠道，一定程度上缓解了房地产企业融资难的问题，但由于受市场准入条件限制，当前能够通过发行绿色债券获得融资的房企是极其有限的，主要为一些国企、央企，以及部分市场头部的民营企业，因此对于缓解房地产企业融资难的问题的影响是极其有限的。因而要想推动绿色金融市场进一步发展，提升绿色金融对于房地产企业的影响效果，就必须一定程度上降低市场准入门槛，进而扩大其影响范围。2015年12月31日国家发展与改革委颁布了《绿色债券发行指引》，这也是2021年前一直沿用的债券发行指导性文件，但随这时代的发展，该政策中的许多条款已不适应发展的要求，同时其对于债券发行主题要求极高，虽然在2021年4月2日人民银行、发改委、证监会对其进行了修改补充，但其中对于发行方的要求依然很高，使得大多数中小型房地产企业望而却步。国家相关部门应适应市场发展条件，进一步降低绿色债券发行要求，扩大发行主体范围，使中小型的房地产企业也能享受到绿色金融带来的发展红利。

5.2查企业负债规模，降低绿色金融市场风险

房地产企业作为资金密集型企业，往往都伴随着极高的负债率，经过国家一系列的政策调控后，也仅有几家头部企业能够将企业负债率降到50%以下，大部分房企负债率依然在60%-80%之间，同时绿色债券也属于有息负债，也会在一定程度上提升企业负债率，增到负债压力，尤其在近年疫情的影响下房地产市场低迷，大多数房企都不堪重负纷纷暴雷，而这最典型的便是恒大的暴雷事件，同时，部分房地产企业也是“拆东墙补西墙”，结果窟窿越补越大，最终不堪重负而破产收场，这在一定程度上也会打击市场信心。因此应在审核过程中加强对发行企业的财务审核力度，同时也要限制企业每年的债券发行次数，减轻其偿债压力，减少企业展期事件的发生。

5.3政策支持力度，提升绿色金融市场投资信心

债券是一种投资产品，它是一种逐利的投资，投资方是想要通过它来实现对资产的保值增值，但是，绿色证券是一种公益性债券，这也就注定了它并不会拥有与普通债券相同的收益。尽管在全球范围内，我们的绿色债券的存量已经排在了第一位，但我们每年只有4%的比例被投资到了房地产中，这也是由于我们的房地产公司的资金回收期比较长，所以投资者们面临着更高的风险，却是低回报，风险和回报并不匹配，这就注定了我们的房地产公司很难用绿色债券来进行融资。而这个时候，就必须要有政府的介入了，政府应该制定出与之对应的激励政策或补贴政策，来补偿在短时间之内，房企给绿色债券投资者们所造成的高风险。这将有助于提升我国绿色金融市场对建设项目的信心，并为解决房地产企业的“融资难题”提供有力的帮助。

参考文献

[1]PEARCED.Blueprintforagreeneconomy[M].London：Earthscan.PublicationsLtd，1989.

[2]MARCELJ.Sustainablefinanceandbanking：Thefinancialsectorandthefutureoftheplanet[M].TaylorandFrancis：2010-09-23.

[3]乔海曙.树立金融生态观[J].生态经济，1999，（5）：18-19.

[4]孙淼颖.我国绿色金融与经济高质量发展耦合关系研究[J]．经营与管理，2023（7）：177-184.

[5]钟晓青.“绿色建筑”体系的若干理论问题探讨[J].建筑学报，1996（2）：44-46.

[6]江苪琳．我国绿色金融发展困境及建议［J］．合作经济与科技，2022（10）：39-41．

[7]邹士年.2022年房地产市场分析与2023年展望[J].中国物价，2023（3）：13-16.

[8]李光春，李鹏飞.经济新常态下房地产融资风险与应对[J].江淮论坛，2022（3）：48-53.

[9]欧阳琦.发行绿色债券对上市公司绩效影响研究[J].时代金融，2023（1）：35-39.

[10]肖珑.政策性因素对中国股价波动的影响研究[D].湖南：湘潭大学，2006（5）：1-54.

［作者简介］姚瑶（1988—），女，汉族，四川资阳人，广西农业职业技术大学副教授，研究方向：公司财务、资产评估等。

基金项目：文章系2022年度广西高校中青年教师基础能力提升项目“非金融企业影子银行化对企业盈利能力影响研究”（项目编号：2022KY1173）的阶段性成果。