《民法典》中居住权消灭的要素探究

2024-06-25赵锦钰

秦智 2024年6期

[摘要]《民法典》仅就居住权的消灭规定了两种情形，当事人能否通过意定方式确定居住权的消灭情形、居住权的消灭是否沿用登记生效模式均无明确规定。意思自治原则是居住权领域的核心与基石，通过体系解释与目的解释的方法，能够明确当事人可以在合同中约定居住权消灭的情形。登记生效制度能够有效保障交易安全及居住状态的稳定，故居住权的消灭应在办理注销登记之后发生。

[关键词]居住权合同纠纷；居住权消灭；意思自治；登记生效

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.06.007

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权种类，回应了“住有所居”的时代需求。意思自治是居住权领域的核心与基石，《民法典》明确居住权的正向设立需当事人意思表示一致或通过遗嘱作出单方意思表示，但就居住权的消灭仅规定了因居住期限届满或居住权人死亡而注销的情形，而未明确居住权的消灭是否沿用登记生效模式。在审判实践中，当事人之间就居住权消灭产生纠纷时，难以直接适用《民法典》中的相关法条进行认定。

一、案例概述

原告蒋某、被告宋某甲原系夫妻，生育宋某，现已成年。2021年12月13日，两原告及被告签订《居住权协议》，约定被告宋某甲有权居住上海市静安区某房屋（以下简称“系争房屋”）直至身故，但如被告再婚或未经原告书面同意，有除被告外的其他人居住系争房屋（护工除外），双方均有权解除协议，注销居住权。2021年12月14日，原、被告在系争房屋上设立居住权并办理登记手续。2021年12月27日，原告蒋某与被告宋某甲登记离婚。2022年，原告认为有案外人实际居住使用系争房屋，故起诉要求解除双方签订的《居住权协议》并注销登记。后经法院调解，原、被告达成调解协议，约定解除《居住权协议》，被告配合原告办理居住权注销登记。

原告、被告签订书面的《居住权协议》，对居住人、住宅位置、居住期限、居住条件和要求均予以明确，同时约定了合同的解除条件。该合同系双方自愿签署，未违反法律的强制性规定，应认定为有效。后双方在系争房屋上办理了居住权登记，整个过程符合《民法典》的规定，至此应认定居住权设立。原告认为被告未能按照合同约定的居住要求使用房屋，故诉至法院要求解除合同并注销居住权，被告亦当庭表示同意解除。本案的关键问题是《居住权合同》解除之时，能否发生居住权随之消灭的法律后果。

二、居住权消灭的意定之争

《民法典》第三百七十条第一款规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”居住权的消灭是否仅限于这两种法定情形？当事人能否通过意定方式使得居住权消灭？显然通过文义解释已无法得到答案，需适用体系解释和目的解释进行综合认定。

（一）体系解释

体系解释是通过和借助体系展开的解释方法，就解释标准而言，则是使得解释结论符合体系的要求[1]。《民法典》第十四章全篇用作规定居住权的相关内容，可先将居住权的消灭置于这一局部体系进行分析。

《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。这一条文对居住权进行定义，明确权利的来源系“合同约定”，权利的范围系“对他人住宅的占有、使用”，立法目的系“满足生活居住的需要”；权利系由法律行为创设，本条明确创设居住权的法律行为系合同，即双方意思一致，这从根源上即赋予居住权意思自治的基调。三百六十七条、三百六十八条及三百七十一条，进一步明确居住权的设立应以当事人合意或单方遗嘱为前提，居住权的相应要素亦由双方约定；对于设立的限制仅有书面要式及登记设立两条，均为形式限制，并不涉及居住权的实质内容；而无偿设立虽未被规定为一般原则，但可由当事人约定排除。足见意思自治乃居住权的核心与基础，从根源上即赋予当事人民事范围内的自由，这一原则应覆盖居住权设立至居住权消灭的整个过程。

将居住权消灭置于《民法典》这一整体体系中，亦可发现意思自治乃《民法典》的重要价值理念。《民法典》作为典范性法源，开放出了法律行为的准法源地位，具有落实私法自治之宪法基本权利的意义；在构成维度，《民法典》的规范分析表明，意思表示系成立法律行为的先行机制[2]。作为《民法典》的新增内容，居住权的立法精神应与《民法典》保持高度一致，意思自治原理应贯穿居住权领域的始终，除去正向设立，亦应延伸至逆向消灭。

（二）目的解释

目的解释是以法律规范目的为根据，阐释法律疑义的一种解释方法[9]。从目的解释的维度分析，需探究居住权的源流及其立法背景。居住权最早出现在罗马法中，其立法目的是把一部分家产的使用权、收益权等赠予给妻子或者奴隶，解决居住与生活困境[3]。而欧美国家的法律，则主要将居住权用于婚姻家庭领域，赋予其“社会性”与“伦理性”[4]。可见居住权制度承担了家庭保障的基本功能，为特定群体在特定情形下设定房屋的占有、使用权益，与婚姻家事、遗嘱继承、妇女与未成年权益保护等人身关系和财产关系的内容紧密相关。

再看我国关于居住权的立法过程，最早关于《物权法》的征求意见稿曾提出保护妇女、未成年人以及老年人的居住权利，具体指向父母、离婚后暂未找到居住场所的前夫或前妻以及保姆；后虽在草案中将居住权载入，然而在正式法律出台时又剔除。随着社会的不断发展，居住问题呈现多样性和复杂性的特点，需要居住保护的群体已远远不止这三种，以房养老、分家析产、离婚后财产纠纷及需保障自身居住权的房屋赠与等问题层出不穷。我国法律没有关于居住权制度的规定时，司法实践只能在欠缺法律支撑的情况下，通过符合司法理念的裁判规则实现居住权的目的，但当《民法典》在物权编内设立了居住权这一制度后，就为婚姻家庭、继承、未成年人保护等可能对居住权有所需求的法律或者《民法典》其他各编打开了立法配套的通道[5]。

由此可见，居住权最早的起源即在婚姻家庭领域保护特定主题的居住权益，在我国的立法目的是满足多元化的居住需要。在法律实务中，居住情况以及居住需求往往错综复杂，只有遵循当事人的意思表示才能真正将居住问题解决，发挥这一制度的核心作用。

（三）意定边界

《民法典》特别明确了居住权系用益物权的一种，意思自治与物权法定的关系需审慎对待。居住权作为特殊的用益物权，不同于房屋租赁，其具有居住保障的性质，这一性质系法律规定，不能由当事人约定排除，居住权消灭的条件同样受到相应限制。在一些特殊案件中，居住权人在他人房屋上设立居住权并同意给予对方一定的居住补偿，当未能按约定给付钱款时不能仅以违反居住合同的约定而认定居住权消灭，特别是合同双方存在亲属关系的时候。

三、居住权消灭的生效条件

（一）法律解释的困境

前文已经论述当事人可通过意定方式使得居住权消灭，然而本案中，系争房屋上设立的居住权自何时消灭，自双方当事人协商一致解除《居住权协议》之时，还是办理注销登记之后，还需进一步探究居住权消灭的生效条件。《民法典》第三百七十条第二款规定：“居住权消灭的，应当及时办理注销登记”，从文义上无法判断注销登记手续究竟是居住权消灭的生效条件，还是仅仅起到登记公示作用；第三百六十八条明确规定：“居住权自登记时设立”，居住权的设立采用登记生效制度，居住权的消灭是否必然沿用这种模式，亦未可知。

另外，《民法典》物权编在《通则》部分第二百零八条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第二百零九条又进一步明确：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这两条法律规定，明确了不动产物权的变动以登记为生效要件，而但书条文又给予了部分不动产物权变动未经登记即可生效的空间，例如土地承包经营权及地役权的设立。居住权的消灭能否包含在第二百零九条的但书条文之内，需综合考量。

（二）登记生效的优势

首先，需探究的是登记生效制度所保护的法益。登记生效制度是指物权的变动，除了意思表示之外，还需进行登记，以保证交易的安全和稳定。与登记生效制度相对的是登记对抗制度，即意思表示可引起物权的变动，登记公示仅产生对抗善意第三人的作用，更强调当事人的意思自治，同时将未能公示引起的不利后果归咎于当事人自己[6]。前文已讨论过居住权的立法目的，以解决多元化的居住需求为根本，无偿设立的原则更体现其为解决“社会性居住”问题，而非满足投资性居住的需求。在此情况下，居住状态的稳定无疑优先于权利变动的自由，故登记生效制度是更好的选择。

其次，应考虑的是居住权消灭的法律后果。居住权是物权的一种，天然地具有绝对性和排他性，一处住宅上不可能同时存在两个互相排斥的居住权，故居住权一旦消灭即意味着该住宅回到可以设立居住权的状态。居住权的设立需登记手续，若居住权的消灭不进行登记，则后续需设立居住权的双方无法判断上一个居住权到底是何状态，不利于房屋的使用和居住稳定的保障。若居住权的消灭条件已经成就，而未办理居住权注销登记，当事人仍可向法院提起诉讼，要求确认居住权消灭并配合办理注销手续。

（三）登记对抗的特殊性

登记对抗制度是指物权变动无需登记即可生效，但未经登记不能对抗善意第三人。我国法律明文规定，可适用登记对抗制度的有土地承包经营权、地役权、动产抵押权及动产浮动抵押，而此类权利有其特殊性，地役权多存在于农村土地之上，主要发生在两个权利人之间，一般不涉及第三人[7]。土地承包经营权亦是如此，农村地区的村民交往较为密切，相对于登记制度，熟人之间的信息交换更为便利，交易相对人亦可通过对方是否具有集体经济组织成员的资格判断其是否享有土地承办经营权[8]。居住权消灭显然均不具有上述权利的特征，故其适用登记对抗制度并不合适。

综上，居住权消灭仍应沿用登记生效模式，即办理注销登记之后才能生效。

四、结语

本案中双方当事人协商一致解除《居住权协议》，法院在调解协议中不仅就协议解除的问题予以确认，还将办理注销手续及房屋交接事项一并处理，尊重当事人意思表示的同时，也保证居住权消灭的彻底实现。

参考文献：

[1]车浩.法教义学与体系解释[J].中国法律评论，2022（4）：103-119.

[2]姚明斌.民法典体系视角下的意思自治与法律行为[J].东方发现，2021（3）：140-155.

[3]周枏.罗马法原论（上）[M].北京：商务印书馆，1994.

[4]申卫星.视野拓展与功能转换：我国设立居住权必要性的多重视角[J].中国法学，2005（5）：77-92.

[5]陈艺颖，吴秋月.居住权入典的理论证成及立法检讨——以《民法典》第366条至第371条为中心[J].民商法争鸣，2022（1）：34-48.

[6]李永军.我国物权法登记生效与登记对抗模式并存思考[J].北方法学，2010，4（3）：38-42.

[7]王利明.关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式[J].法学，2005（8）：3-9.

[8]江平主编.中华人民共和国物权法精解[M].北京：中国政法大学出版社，2007.