“四两拨千斤”？易纲建议设立房地产预售资金保险机制

王艳玲　郝沛琦

3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议。全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲建议，设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

易纲表示：当前，政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

他建议：设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

易纲认为，这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上幫助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

预售资金监管问题由来已久

2021年下半年以来，预售资金监管全面从严和规范化，这给企业流动性带来了巨大压力。2022年11月，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》出台，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

在监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，但保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

伴随着行业深度调整，业内专家普遍认为预售资金监管还存在优化空间。

业内专家热议预售资金保险机制

针对设立预售资金保险机制的建议，中指研究院市场研究总监陈文静认为，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，基础性制度主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。

陈文静指出，过去因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管。但过度严格的预售资金监管，也一定程度影响了部分企业资金流动性，加大了企业资金压力。

伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。陈文静表示，一方面，现房销售试点是重要方向，此前住建部部长指出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点。

另一方面，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一。在陈文静看来，建议设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围。但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提出，最关键的是应该建立“谁受益谁投保”的制度——或者由开发商去投保，这样就可以提取一定的预收资金了；或者由小业主投保，也能确保烂尾楼得到保险公司的赔偿。