港人赴深，投资写字楼成风

孙阳

自去年恢复通关以来，港人北上消费成为热潮，但在逛街、吃饭等常规操作之外，随着深圳“限外令”的取消，部分香港客户也开始活跃在深圳的写字楼交易市场里。

据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年全年成交宗数近乎翻倍，金额大幅提升近9倍。

为什么香港人在深圳购买商业物业的热情提升？

在采访中，深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧指出，主要得益于去年9月“限外令”的取消，宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃。

据了解，执行了16年多的“限外令”在去年9月得以松绑，深圳商业对港澳人士放开限购，香港个人购买商业物业不限套数，个人名义放开境外结汇付款。

数据显示，去年深圳写字楼市场批售面积30.5万平方米，供应量为近十年最低。而在成交方面，2023年深圳一手写字楼成交套数2463套，较上年下滑18%，成交主要集中在南山、福田、宝安等核心区域；二手成交套数及面积有所增长，其中，福田成交面积占全市37.3%，成最热门区域。尽管供应量和成交量方面均没有显著增长的表现，但南都湾财社记者注意到，去年深圳写字楼市场在细分板块呈现出弱复苏的走向。

“深圳商办市场自2011年以来一直较为低迷，缺乏香港客户投资是最主要的一个因素。”田慧同时表示，今年香港客户的比重预计会稳定增长，而这也将成为深圳写字楼市场的机遇之一，今年市场将拥有更多的可能性和发展机会，或迎来量价齐升的局面。

贸易、物流与零售需求强劲

“目前整体经济呈现进中向好的态势，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。”中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，“限外令”放开使得更多港人来深圳投资的同时，深圳写字楼市场进一步下探致投资回报率的增高也是助推市场热度的原因。

数据显示，2023年深圳写字楼市场平均单价为3.7万元/㎡，同比下跌9%。因写字楼价格的下滑，不少租赁客户转成买卖需求，低价入场。同时，深圳核心区域甲级写字楼市场的价格也在不断探底，数据显示，2023年，福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑。其中罗湖的平均成交价仅有3.1万元/㎡，交易价格最低的嘉里中心单价仅为2.4万元/㎡。

随着租金的下跌带动租赁成交套数的同比增长，中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求。由于目前经济运行仍处于恢复期，部分企业租赁决策较为谨慎，消费降级导致预算持续收缩，小面积、低租金的需求相应增加。另外，去年贸易、物流与零售需求强劲，需求占比达到41%，成为深圳甲级写字楼市场的支柱性行业。

写字楼市场将迎三重机遇

田慧指出，2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。

首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市，宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

其次是供应端，新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区，优质项目受关注，且全市供应量创历史新高，核心区一手买卖供应在逐渐减少，非核心区域压力大，价格下调势在必行。

最后是需求端，写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场，以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例，写字楼租金回报率远超居住类产品；同时，核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选，非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。