多地按下商品房“以旧换新”启动键

张宇轩

“以旧换新”的话题正从家电、汽车等消费品领域向房地产领域蔓延。

4月以来，商品房“以旧换新”话题多次登上社交媒体热榜。相较于以往的开发商自发推出商业活动，此番以河南郑州、江苏海安为代表的商品房“以旧换新”从政策方面给出措施，因而也更引人关注。

郑州“以旧换新”政策文件提及，相关方案是“为进一步激活存量住房市场，支持群众‘卖旧买新、以旧换新等改善性住房需求，促进我市房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应”。

随着更多城市出台商品房“以旧换新”政策，易居研究院研究总监严跃进表示，这需要顾及相关企业回收旧房的压力，“活化利用”二手房源；北京金诉律师事务所主任、房地产专业律师王玉臣提醒，“以旧换新”流程设置需要更加明确、详细，流程控制需要更加严谨，以规避两个房屋交易流程融合中可能存在的法律风险。

各地“以旧换新”形式各异，范围渐广

商品房“以旧换新”不是新近才有的尝试，在此之前，多地已开始探索。

《中国经济周刊》记者梳理各地信息发现，2023年至今，盐城、苏州、沈阳、宁波、济南、淄博、海安、常熟、无锡梁溪区等多地接连推出商品房“以旧换新”。

2023年7月，中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此后，多地政府出台了商品房“以旧换新”或“卖旧买新”的鼓励性政策。政策措施大致分为三种形式：一是由指定的收购主体收购原有住房，或是中介机构受托评估、挂牌出售二手房，促成购房者实现“卖旧买新、以旧换新”；二是开发商推出商品房新旧置换活动，购房者以旧房作价、补足差价置换指定项目范围内的新建住房；三是地方政府对购房者在规定期限内“卖旧买新”的自发交易予以鼓励，提供换房补贴或给予税收减免等优惠。

今年4月初，郑州市出台相关政策，不仅综合运用了上述多项措施，且当地计划全年完成“卖旧买新、以旧换新”10000套，这一度引发热议。当地政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，制定收购计划、收购房源条件等，对二手房进行收购，同时对市场化“卖旧买新、以旧换新”的交易开通交易过户綠色通道服务。这两种方式换购新建商品住房的，在一定期限内，当地均给予契税补贴。

值得注意的是，多地对“以旧换新”“卖旧买新”设置了一定门槛，并非所有的旧房业主在换新时都能享有政策优惠。如无锡市梁溪区采取了置换形式，要求二手商品房须位于该区，且不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态，以及二手商品房总价不高于新购房源总价的60%等。江苏常熟对相关契税补贴的享受范围作出规定，要求购房者须为自然人，交易顺序为先“卖旧”后“买新”，以及家庭成员间互相转让房产份额不视作“卖旧”等。

严跃进向《中国经济周刊》记者表示，近期多地推行商品房“以旧换新”政策，说明“以旧换新”越来越成为各地的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。尤其是一些三四线城市、县城的加入，说明类似政策逐渐下沉，将发挥更好的效应。

如何利用二手房源

王玉臣向《中国经济周刊》记者表示，商品房“以旧换新”不论对于购房者群体还是整个行业，都具有积极意义。这不仅能够满足部分家庭的置换需求，提升居民的居住环境和居住质量，也有利于促进房地产市场流通，促进房地产市场长期、稳定地发展。

然而，“以旧换新”中，如果大量旧房涌入二手房市场，可能对供需基本面产生影响。这些旧房如何处理，成为一个重要问题。

对此，不少地方政策在附加条款中作出规定，如先“卖旧”再“买新”，或以二手房成交情况决定是否“买新”等。值得一提的是，也有地方将旧房“出售”思路转为“持有”，如郑州、海安引入国企作为收购主体，可将回收的二手房用作保障性租赁住房和人才公寓、征迁安置房、公租房等。

严跃进认为，这类做法将“以旧换新”和保障房房源筹措进行了结合，和“房地产三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）进行了有序对接，所以工作目标更为清晰、更为对口，对于各地后续推进“以旧换新”也有启发。建议有条件的地方在推进保障房建设方面，可以适当考虑此类模式，实现更好的政策效应。

严跃进进一步分析，随着“以旧换新”工作推进，二手房后续如何利用是一个关键，建议地方政府对待这一问题要适当把握“活化利用”，以加快此类房源的保值增值和合理利用。若后续利用情况良好，作为收购主体的相关企业也不会有太大的风险。

对商品房“以旧换新”，鉴于各地在政策制定以及收购主体、开发商方案设计等方面存在差异，王玉臣提醒，“以旧换新”实际是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，所以流程设置需要更加明确、详细，流程控制需要严谨。

王玉臣说，比如在相关流程设计中，应对旧房情况进行充分调查核实，包括商品房产权证明、房产出租情况以及拟置换商品房有无交易限制承诺等易产生法律纠纷的要点。对置换房屋的业主个人也需要进行诸如征信情况等方面的核实，以免因其征信问题导致房屋置换过程中可能产生新的问题，如无法办理贷款、购置新房流程无法完成等。他提醒购房者，务必详细了解当地的政策内容，谨慎选择房源，理性看待自身的购买力、还贷能力等状况。