编制总包及专业工程招标清单及控制价分析<br/>——以上海集设园项目为例

编制总包及专业工程招标清单及控制价分析
——以上海集设园项目为例

2024-05-16张婷婷上海张江集成电路产业区开发有限公司上海201203

中国房地产业 2024年13期

文／张婷婷上海张江集成电路产业区开发有限公司上海 201203

引言：

招标清单及控制价的管理效果直接关系到企业最终项目收益，对控制工程造价有明显帮助。但很多项目在招标控制价的编制中均出现各种各样的问题，经常出现围标、串标现象。为准确编制招标控制价，必须加强招标清单与控制价的研究，了解注意事项与利弊，保障招标活动质量和效果。

1.项目概况

张江集电港B 区3-2 项目信息技术产业平台项目（简称：3-2 项目）总建筑面积245964.90 平方米（其中地下建筑面积92674.60 平方米，地上建筑面积153290.30平方米）。由1 个三层大地下室，1 个开关站地下室，5 栋小高层/高层的研发/公共配套，1 个变电站和1 个开关站组成。地下车库层高6.2 米、3.9 米，地上标准层层高4.5 米。结构形式为地下车库采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上高层采用钢结构。

上海集成电路设计产业园3-4 项目（简称：3-4项目）总建筑面积249036 平方米（其中地下建筑面积85900 平方米，地上建筑面积163136 平方米）。由1个三层（局部二层）大地下室，6 栋高层/多层的研发/办公、1 栋公共配套组成。地下车库层高6 米、3.8 米，地上标准层层高4.5 米。结构形式为地下车库采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上高层采用钢结构、多层采用装配整体式。

2.项目招标清单与控制价编制思路

2.1 掌握项目编制需要

为保障项目招标清单与控制价编制合理，编制前确认项目状况，通过沟通获取项目名称、地点、功能、要求（包括质量、工期）等信息。结合项目需要构思编制思路[1]。

2.2 确定项目编制目标

结合项目条件，确定项目的物料表、技术规格书、设计图纸以及招标范围。招标清单与控制价编制前，用现场勘察的方式确认现场条件以及特殊情况[2]。包括项目所在地遗留可再利用围墙、遗留建筑物、遗留基础等信息。

2.3 综合考虑

3-2 项目与3-4 项目有着比较大的体量，因此编制中充分考虑招标项目各种数据。包括设备费用、人工费用、材料价格[3]。此外为保障项目顺利推进，还要充分考虑项目场地条件、环保规定、临时设施等要求。

2.4 确认项目工程量

工程量确定效果直接关系到后续的工程招标清单与控制价编制安排，因此项目用内部自检的方式对清单计算与控制价计价进行核算。包括市场行情对比、综合单价费用核对、工程量核对[4]。内部自检结束后，邀请第三方投资监理单位对项目展开二次复核，防止出现少算与多算情况，避免漏算和误差问题。通过精准计算确认清单与控制价，实现成本的精准化控制[5]。

2.5 确认项目利润率

3-2 项目与3-4 项目的招标清单与控制价编制中，难度最大的部分是利润率与管理费用的确定。3-2 项目与3-4 项目在招标清单与控制价编制中，结合招标阶段竞争性、市场行情、项目不确定性、项目风险与项目复杂度。以三算不超为原则基础控制招标控制价，确保项目盈利性[6]。

3.工程招标清单与控制价编制依据

3-2 项目与3-4 项目的招标清单与控制价编制依据为经过审查且通过最后一次收到的初步设计图纸、技术资料、物料表以及设计院答复文件。3-2 项目与3-4 项目的工程量计算以《建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）》为依据，计价以《上海市建筑和装饰工程预算定额（2016）》、《上海市安装工程预算定额（2016）》、《上海市安装工程预算定额（2016）》、《上海市园林工程预算定额（2016）》及其他国家、行业有关部门颁布的有关规定和文件为依据。

3-2 项目与3-4 项目的清单控制价编制中，精装修工程招标环节以《招标控制价编制标准》文件为依据，景观工程招标环节以沪建标定联〔2023〕120 号文对规费的有关规定为依据。

4.招标清单与控制价的编制原则

4.1 人机材编制原则

3-2 项目与3-4 项目在进行招标清单与控制价编制中，按照项目图纸、项目实际情况以及类似项目实算实核人机材价格与消耗量、费率等内容。

编制中关于人材机价格的编制考虑非常多。3-2 项目与3-4 项目体量非常庞大，所以人材机价格直接决定项目最后的造价结果。其中机械台班与人工工资的价格并不会受到市场影响出现比较大的波动，材料价格和市场因素关系更加密切，并且工程造价中材料费用有着非常大的占比，因此工程询价中材料询价属于最重要的内容。本次项目中对于有信息价的人材机价格以上海市建筑建材市场管理总站信息价作为参考，包括市场价格、同类项目经验、现场情况、建设标准等内容。对于没有参考市场价的信息价，如各种主材价格，通过细致性的考虑，防止后期施工中主材价格出现过大波动，影响工程整体造价，埋下工程造价风险。

人材料消耗量以《上海市2016 定额系列》、图纸测算以及相关工程经验为参考，结合项目实际条件确定，按照工程实际情况消耗量计取。

项目中的人工费用，以《上海市总站的市场信息价》为依据。其中3-2 项目的总包按信息价取值范围的中值下浮10%后计取。因为2023 年3 月《招标控制价编制标准》文件出现变动，开始执行招标人《招标控制价编制标准》文件，所以3-2 项目的外幕墙、精装修、暖通等工程同3-4 项目总包工程、专业工程人工费用均按照低值计取。

项目中的材料费用方面，以《上海市总站的市场信息价》为依据，参考市场价询价计取，缺省材料的单价根据市场价执行。考虑到市场价格波动因素，3-2 项目总包工程在计算安装费用时，砌块价格下浮5%计取，钢筋、混凝土与砂浆下浮8%计取，钢材下浮15%计取。项目中的幕墙工程材料，包括铝板以及幕墙玻璃等材料按照市场行情询价后执行，考虑市场竞争因素，钢材价格下浮3%计取。3-2 项目的精装修工程材料包括灯具、洁具、不锈钢板、铝板、蜂窝铝板、架空地板、地砖、地毯、石材按照市场价执行。项目中的辅材下浮3%计取。3-2 项目暖通工程信息价以下浮8%计取。3-2 项目中没有总站信息价要素价格的全都按照市场价格组价确定。与之对应的3-4项目总包工程，参考3-2项目材料费计取原则，3-4项目的钢材下浮20%计取，专业工程计取同3-2 项目保持一致。

项目中的机械费，以编制清单控制价《上海市总站的市场信息价》为依据，3-2 项目、3-4 项目的总包考虑竞争因素下浮10%计取，其他专业工程不下浮。

4.2 费率编制原则

项目费率方面，管理费以及利润以沪建市管〔2016〕42 号文关于调整《上海市建设工程施工费用计算规则（2016）》部分内容及标准的通知为参考。其中房屋建筑与装饰工程企业管理费和利润费率为以分部分项工程、单项措施和专业暂估价的人工费为计费基数的20.78%～30.98%，通用安装工程为32.33%～36.20%等。结合招标要求，3-2 项目、3-4 项目基本均按该专业类型的最低费率计取。

项目安全文明施工的费率，以沪建市管[2016]42 号文和沪建交[2006]445 号文规定为依据，安全文明施工费的控制费率区间定为3.2%～3.6%区间，报价方面应超过文件规定的最低费用的90%。此外按照工程实际条件，专业工程招标环节费用需求低，可以降低费率。根据项目招标要求，3-2 项目与3-4 项目的费率计取为2.0%至3.3%。3-4项目景观工程、3-4项目标识标牌工程、3-4项目交通标志标线工程以《沪建标定联〔2023〕120 号关于调整本市建设工程规费项目设置等相关事项的通知》为依据，自2023 年10 月1 日起不再强制执行最低费用90%的报价要求，招投标期间可以使用竞争性报价。3-2项目与3-4 项目招标控制价编制中，按费率区间的最低费用90%仍具有作为编制清单控制价的参考。

工程中的其他措施费用，以沪建市管[2016]42 号文和沪建交[2006]445 号文规定为依据，控制费率区间定为1.5%～2.37%，参考类似项目经验进行估算，3-2项目与3-4 项目最终均以1.5%至2.0%进行计取。

社会保障费方面，以按上海市城乡建设和管理委员会《关于调整社会保险费取费和缴交核付办法的通知》的通知（沪建市管[2019]24 号）文件为依据进行编制。本次项目中的社会保障费为社会保险费。3-4 项目景观工程、3-4 项目标识标牌工程、3-4 项目交通标志标线工程的建设工程费用组成中取消规费项目单列。施工现场作业人员费用包括住房公积金、工伤保险、失业保险、医疗保险、养老保险列入人工单价，管理人员的费用列入企业管理费，直接费和管理费的以竞价形式体现在总价。

3-2 项目与3-4 项目的增值税税率按照国家税收规定的9%计取。

4.3 其他

3-2 项目的总承包服务费以2%计取，3-4 项目的总承包服务费以1.5%计取。

暂列金额方面总包考虑非标配电箱、电梯设备及安装。专业工程的金额按照图纸设计情况以及类似项目进行估算，结合签证费用以及设计变更需要，按照5%、3%计取或者不考虑总共三种形式进行划分。

专业工程暂估价方面，3-2 项目与3-4 项目的总包需要考虑的内容包括室内精装修工程、外幕墙工程、消防工程、弱电智能化工程、泛光照明工程、户内外标识牌工程、标志标线工程、室外景观及绿化工程、暖通工程、太阳能工程、充电桩工程、雨水回收设备等内容。

5.项目控制价与中标价分析

结果对比如表1。

根据对比结果可知，总包工程、外幕墙工程、精装修工程、暖通工程有着比较大的总造价比例，所以是重点分析内容。

5.1 总包工程

3-2 项目的中标价与控制价下浮10.6%。3-2 项目总包为项目第一个施工标招标，总金额16 亿人民币，响应上海市建设工程施工招标政策，同包间内完成桩基工程与总承包工程招标。以分部工程形式进行桩基施工。因此招标控制价编制中，考虑到市场竞争性下浮比较多。

3-4 项目总包的中标价与控制价相比，下浮仅有0.1%。之所以如此是因为3-2 项目的总包控制价编制时间为2019 年9 月，与之对应的是3-4 项目总包控制价编制时间为2020 年10 月，中间间隔时间只有1 年。所以3-4 项目在充分考虑了3-2 项目总包招标控制价竞争经验的情况下，3-4 项目不论是概算还是估算的经济指标均比较低，尤其是总包工程部分。因此为实现总投资控制目的，3-4 项目相较于3-2 项目的控制价降低5.6%，3-4 项目的招标控制价同竞争后市场价更加接近，利润空间与管理费相对较少，存在较大的总包风险。

5.2 外幕墙工程

外幕墙中标价和控制价相比下浮3.7%，之所以如此和3-2 项目的总包招标经验有关，塔吊、垂直电梯、脚手架以及临设全由总包提供，所以3-2 项目的外幕墙利润与3-2 项目总包相比变小。3-4 的外幕墙中标价相较于控制价下浮1.5%，该现象同招标期间胶、铝材、玻璃市场价格波动大有关。

5.3 精装修工程

3-2 项目中的室内精装修中标价相较于控制价下浮4.9%，同外幕墙的下浮水平一致，有着相同原因。3-4项目的室内精装修中标价和控制价相比下浮12.4%。之所以如此和3-4项目的室内精装修优化了装修方法有关，包括办公室顶部刷黑，天棚铝板及乳胶漆类，柱子饰面铝板改涂料，另外3-4 项目充分考参考率3-2 项目经验，所以实现了中标价的有效控制。此外激烈的市场竞争，同样影响了3-4 项目的室内精装修中标价格。