新经济形势下的房地产成本管理策略

郑艺敏

（福建公政项目管理有限公司,福建 厦门 361000）

房地产一直以来都是我国的支柱性产业之一，对社会经济的发展起到了重要的支柱作用，能够对群众的生活质量产生直接影响。过去一段时间，由于房地产的特殊属性与消费者观念的影响，房地产行业都处于良好的发展态势之中。但随着社会经济形势的发展变化，房地产企业的发展环境趋于复杂，市场竞争越发激烈，房地产企业在长远发展规划与成本管理等方面也暴露了盲目性、落后性等问题，容易为企业的运营造成不必要的负面影响。因此，房地产企业需要认真梳理房地产成本管理中的各个环节，并结合当下的新经济形势提出相对应的房地产成本管理策略，充分发挥成本管理的作用与价值。

1 新经济形势下房地产成本管理中存在的问题

1.1 成本管理理念相对陈旧

在过去一段时间里，社会经济的高速发展、群众消费水平的提升以及房地产本身的特殊属性都带动了房地产市场的繁荣与发展，国家数据局显示2018—2022年房地产企业数量持续提升（表1）。但现阶段复杂变化的发展环境以及持续增加的竞争压力在很大程度上转变了房地产企业的发展态势。在发展初期，福建某置业有限公司并未充分认识到成本管理的重要性，尚未形成正确的成本管理理念，忽视了企业成本控制、企业效益与员工个人利益之间的密切联系，导致成本管理落实难度大，落实效果不佳。

表1 2018—2022年中国房地产企业数量（单位：家）

1.2 缺乏完善成本管控制度

在福建某置业有限公司的发展过程中，由于缺乏对成本控制的正确认识，在相关制度的建设方面也存在滞后性与不适应性，主要表现在制定成本管控制度时并未与企业的发展战略相结合，制度无法落实到位。成本管控制度本身也只有基础框架，缺乏与后续发展相对应的针对性方案，缺乏对当下社会经济与市场环境的深入分析，导致成本管控制度的形式大于内容。

1.3 成本管理措施相对单一

我国房地产企业成本管理方面的缺失不止体现在相关理念与制度，还体现在具体成本管理措施的缺失。发展中期，企业仍然在采用传统的成本管理措施，难以满足当时企业的实际发展需求，也缺乏宏观的管理与控制和必要的计划性[1]。不仅如此，信息技术的发展为诸多领域都带来了发展动力，但彼时企业却没有在信息管理中实现对信息技术的有效应用，导致企业成本管理的信息化进程相对缓慢，需要很大程度上依赖人工，不仅管理效率低下，而且容易出现误差，对成本测算、施工、竣工结算等环节都带来负面影响。

1.4 动态成本与激励机制不协调

动态成本与激励机制在房地产成本管理中发挥着重要的作用，而此前福建某置业有限公司却普遍存在着二者不协调的问题，导致相关部门无法在成本管理问题出现时作出及时有效的应对，从而影响成本管理的质量与效果。动态成本管理制度的缺失导致相关部门无法根据房地产项目的具体情况调整成本计划，使得资金的利用效率低下，甚至导致企业遭受严重的损失。

虽然企业的管理者提出将动态成本管理理念与制度应用到成本管理工作中，但由于缺乏整体意识，且没有认识到企业员工在成本管理工作中的主体地位，导致动态成本管理出现形式化倾向，难以发挥作用。而企业成本管理中激励机制的缺失，导致不同部门之间的协作难度提升，不仅不利于成本的管理与控制，而且也会对企业内部的凝聚力造成不良影响。

2 房地产企业成本管理策略

2.1 全方位落实成本管理理念

房地产企业想要在当下新的经济形势下实现对成本的高质量控制，就需要从管理理念的角度出发，全方位落实成本管理理念，以此从根本上提升成本管理工作的效率与质量，为房地产企业经济效益的提升与长久发展提供内在动力。

（1）房地产企业需要通过多样化的宣传教育手段让内部员工明确成本管理工作责任不独属于特定的财务部门或管理部门，而是所有部门和全体员工的责任。福建某置业有限公司就转变了传统的成本管理理念宣传教育模式，对抽象、枯燥的成本管理理念作出日常化的解释，并从员工的日常工作中获取素材，总结案例，并将其应用到管理理念的阐述中，让员工能够对成本管理理念产生深入的了解。

（2）房地产企业应当树立全员参与成本管理的意识，通过对案例的分析让员工理清成本管理、企业效益与个人利益之间的密切联系，使之在日常工作中主动配合成本管理工作，完成成本管理工作目标。

2.2 建立健全成本管理制度体系

房地产企业想要在当下新的经济形势下实现对成本的高质量控制，还需要建立健全成本管理制度体系，为成本管理工作提供制度层面的引导与支持。具体来说，可以从监督管理部门的设立、奖惩机制的建立以及目标成本管理制度的完善3个角度出发。

（1）房地产企业内部应当设立专门的监督管理部门，为成本管理工作的有效落实创造条件，并为企业决策的科学性与适应性提供保障。监督管理部门的主要职能之一就是监督成本管理工作是否达到预设目标，评价成本管理工作的完成情况，并将形成的报告上报。例如，福建某置业有限公司监督部门就结合了企业的发展状况以及成本管理工作的特点，采取每周例会的方式对成本管理工作作出总结，不仅提出成本管理工作中存在的问题，还结合实际情况提出了具体可行的解决方案。当出现成本管理工作报告与实际情况不符合的问题时，则会逐级上报，自上而下地督促整改工作的进行，以此发挥自身的监督管理职责。

（2）房地产企业应当构建配套的奖惩机制，为成本管理制度的落实与功能发挥提供助力。相关部门需要基于企业发展的实际情况，围绕成本管理中的具体工作内容制定合理的奖惩指标，并以此为标准奖励表现良好的员工，同时对违反规定的员工作出相应的处罚。通过将成本管理工作与员工利益相关联的方式激发员工的积极性，提升成本管理工作效率。

（3）房地产企业还需要完善目标成本管理制度。在编制目标成本时，需要先进行精准的投资估算，避免出现目标成本混乱的问题。而在房地产项目建设过程中，相关部门则需要持续关注实际成本,并将其与制定的目标成本相对比，对二者之间差异的成因作出深入分析，并提出针对性的调整方案[2]。福建某置业有限公司将目标成本划分为土地价款、基建费用、管理费用等不同的科目，并由决策部门作出进一步的审核。在决策部门通过后，各部门将会受到与自身工作内容相对应的项目成本目标，而后各部门就需要在此基础上制定更加细化的目标成本控制书。成本管理部门还需要定期对各部门的项目成本作出检查，如果发现问题就需要提出相应解决措施并责令相关人员作出整改。

2.3 实现全过程成本管理

房地产的成本由多个部分共同组成（具体占比见表2）。房地产的成本管理也具备一定的复杂性，如果房地产企业在成本管理的过程中只关注某一特定的方面，那么，成本管理的效果自然无法保障。因此，房地产企业需要实现全过程成本管理，关注前期策划、中期施工中的成本管理要点以及相应措施。

表2 房地产主要成本及占比

在房地产项目的前期策划阶段，成本管理人员需要对房地产项目作出系统而深入的调研，以保障项目的高质量建设与功能实现为导向，制定合理的成本标准，合理分配资金与资源并优化投产节奏。房地产企业需要分解细化目标成本，制定与之相对应的规划，并以合约的形式呈现出来，为后续的成本管理奠定基础。具体来说，房地产企业要做好对施工设计图纸的审核，为后续施工的合理性提供保障，也为成本管理提供助力。此外，在成本造价管控的过程中，如果发生约定范围之外的情境，则建设方、施工方与监理方需要进行商讨，确定相应情况的处理方法。

房地产项目的建安工程费用占据了相当高的资金与资源投入比重，这一过程也是资金转化为资产的过程，自然也是成本管理中的关键环节[3]。因此，房地产企业应当在建安工程施工的过程中坚持目标导向，并加强对技术方案的审核。以福建某置业有限公司为例，其不仅在施工前期组织具备丰富施工经验与高水平技能的施工人员对技术方案的可行性进行论证，而且还积极应用新施工材料与施工技术，以此通过节约材料、缩短工期的方式控制房地产建安工程费用。

2.4 构建信息化成本管理系统

房地产企业想要提升成本管理的效率与质量，还需要充分发挥先进信息技术的优势与作用，构建信息化成本管理系统。

（1）房地产企业应当加强对成本管理方法的评估，在这一过程中探寻其与信息化系统之间的内在联系，为信息化系统在数据收集与处理方面优势的发挥创造条件，以此提升信息化成本管理系统的科学性与契合度。例如，某在建工程费用采用了实时同步与阶段总结相结合的管理模式，也就是信息化成本管理系统构建面向财务人员、施工人员与成本管理人员的数据交互端口，利用网络平台在信息交互方面的优势实现建安工程费用的同步。

（2）定期开展阶段性的成本审核会，确保一段时间之内的建安成本费用管控工作的合理性。为了确保这一成本管理模式能够在房地产建安工程成本管理中切实发挥作用，该企业不仅利用信息化成本管理系统辅助相关工作，还利用它对管理方法的应用效果进行评估，以工作中生成的数据为基础，判断管理方法与工作现实之间的契合度，并提出具体可行的改进方向，为后续的决策工作奠定基础。

（3）信息化成本管理系统应当建立在安全、可靠的计算机网络之上，为其功能的实现创造良好的先决条件。而在构建信息化系统的功能模块时，则需要对成本管理工作各个环节的需求进行分析，提升功能的针对性以及整体系统架构的简洁性，为房地产成本管理工作的落实提供保障。

2.5 将动态成本与激励机制相结合

新经济形势下房地产成本管理工作的有效落实还需要实现动态成本与激励机制的有机结合。动态成本能够直观反映目标成本与实际成本之间的差异，并分析差异的动态变化，为成本管理工作问题的发现与有效解决提供依据[4]。因此，在动态成本与激励机制结合的过程中，房地产企业应当提升自身的整体意识，让全体员工都参与到成本管理工作中。以福建某置业有限公司为例，其在成本管理工作中尊重员工的主体地位，将成本思维深入到房地产企业的每一个建设环节，以此形成兼具广度与深度的成本管理链条，形成良性循环。

3 结语

综上所述，在当下发展环境复杂、市场竞争激烈的新经济形势下，房地产企业想要创造更高的经济效益，实现长远角度的可持续发展，就需要关注成本管理问题。但目前房地产成本管理中还存在成本管理理念相对陈旧，缺乏完善成本管控制度，成本管理措施相对单一，动态成本与激励机制不协调的问题。因此，企业应当全方位落实成本管理理念，建立健全成本管理制度体系，实现全过程成本管理，构建信息化成本管理系统，将动态成本与激励机制相结合。