农村集体经济组织主导农村宅基地盘活利用现状分析——以河南省宝丰县为例

河南农业大学经济与管理学院 朱倩倩 侯鹏

宝丰县农业农村局 任晓红

随着城镇化进程的加快，大量宅基地被闲置或荒废，盘活利用闲置的宅基地成为当前农村发展的重要课题之一。农村集体经济组织作为宅基地的所有权代表，具有较强的资源整合能力，一方面，可以将分散的宅基地进行集中管理和统一规划，形成规模效应，提高土地利用效率；另一方面，兼顾农户个人利益、集体利益及社会整体利益，进一步推动产业升级、乡村振兴及农村经济转型升级。本文以河南省宝丰县为例，分析农村集体经济组织在宅基地盘活利用中的现状及其存在的问题，通过剖析典型案例，从而实现土地资源的优化配置和农村经济社会的可持续发展。

一、宝丰县农村集体经济组织主导农村宅基地盘活利用的现状

宅基地是集体经济的重要组成部分。宝丰县积极响应政策，大力宣传引导，在政策框架内，充分发挥村民的自治作用，广泛征集群众意见，利用“四议两公开”等形式，探索农村集体经济组织在盘活闲置宅基地和闲置农房过程中的主导作用。同时，该县还深化了“资源变资产、资金变股金、农民变股东”的改革，采取了多种措施，大力发展农村集体经济。村集体经济组织通过征收闲置宅基地，在产业带动、乡村旅游、集体领办、资产入股、资产出租等方面进行了探索。截至目前，宝丰县盘活闲置宅基地和闲置住宅增加集体收入共计120万元。

二、宝丰县农村集体经济组织主导农村闲置宅基地盘活利用的转型实践

（一）闲宅建车间，增收促发展

宝丰县商酒务镇郜辛庄村“两委”真抓实干，与村里的群众密切沟通，并讲解相关政策，收回了闲置宅基地。通过整合村内广场，预留出约1000 m2的空地。经村内在外务工群众牵线，村集体经济组织与宏森帐篷加工厂签订了引进协议，村集体经济组织通过收取租金增加收入，年收入约6000 元。宏森帐篷加工厂的加入解决了郜辛庄村剩余劳动力再就业的问题，促进农村劳动力的回流，让村民真正感受到“就业不出村”带来的产业发展红利。郜辛庄村通过盘活村集体闲置资源，发展帐篷加工项目，解决了加工厂的用地需求，带动村民实现了家门口就业，促进了村集体、村民的双增收。

（二）解决历史遗留问题，发展乡村新业态

近年，闹店镇张沟村大力发展林果种植业，现已建成杂果园33.33 hm2。村内有规模养蜂户30 户，中草药种植户50 多户，金太阳杏、山蜂蜜、中草药成为了张沟村的特色商品。张沟村通过宅基地改革，在保障户有所居的前提下，共拆除8 栋危旧空闲房，收回“一户多宅”49 宗，为村集体经济组织的产业发展提供了空间。张沟村紧邻香山古镇旅游综合体项目，文化优势明显，旅游资源丰富，村内存在许多富有特色的石头房屋，便于村集体经济组织引进民宿项目，借助收回的多宅房屋，利用民宿项目进行改造，就能发展本地特色的民宿项目。通过探索“整村盘活”的模式，发展乡村旅游，以带动村民致富，促进增收。目前，张沟村收回的49宗“一户多宅”全部签订协议。村集体经济组织投资了50 万元对收回的2 宗“一户多宅”进行改造，建成了800 m2的特色农家乐。2021 年5 月，改造完成的农家乐对外承包后，为村集体经济组织增收了5 万元。张沟村把宅基地改革同美丽乡村建设、村庄整治、农村闲置土地盘活等工作有机结合，通过“一户多宅”的治理，对收回的房屋、土地进行深入分析和研判，结合张沟村的实际情况，利用有限的土地资源，更好地发展村集体经济，切实改善了当地村民的生活环境。

（三）探索宅基地集约利用模式，开创农村住宅新局面

商酒务镇何庄村利用宅基地改革成果，村集体经济组织收回了闲置宅基地，利用危房改造资金，建造了幸福院，并安置村内5 户弱势群体。通过打造幸福院，解决了当下村内五保户、低保户的住房问题，提高了生活质量，使他们安度晚年，为后期村内可能会出现新的危房弱势群体提供了一个有安全保障的住处。从长期来看，房屋的重复利用，在一定程度上减少了财政资金的投入。

三、农村集体经济组织主导农村宅基地盘活利用存在的主要问题

（一）投入与产出失衡，盘活闲置宅基地资金不足

由于农村在外务工人数较多，村内房屋长期没有人住，村内房屋闲置的时间超过一定的年限，一些房屋质量堪忧，存在安全隐患。一些房屋是继承的，老屋破旧不堪、闲置多年，未进行修缮，不再适合居住。农房的质量参差不齐，使得盘活利用难度加大。村集体经济组织发展乡旅和民宿项目，就要对村内的闲置农房进行统一改造。对于那些破旧且年代久远的房子，就要进行翻修或重建，这样一来，前期投入的成本远远高于后期的收益。比如，在原有宅基地的基础上，建设新型农村社区，由于农村本身的公共基础服务设施滞后，修建房屋后既要不断完善公共服务配套设施，又要投入更多的人力、物力和财力，导致盘活闲置宅基地资金不足。

（二）盘活区域差异性较大，开发利用效率有待提高

在集体经济发展较好的村，通过农村集体经济组织统一整治，引入国有或社会资金对宅基地进行综合开发，改善了村容村貌，利用完备的旅游、便民等公共服务设施，促使了特色产业兴盛发展。而在集体经济发展水平较低的村，鉴于缺少可带动经济发展的优势，只能依赖政府的财政转移支付来发展生产和改善经济。再者，村中配套设施欠缺，产业发展不成规模，使得投入的大量资金形成的资产成为了“沉睡资产”，达不到预期的效果。由于农村宅基地分布比较零散，这些大量闲置的宅基地，多为农户直接寻找专业公司进行盘活，农村集体经济组织参与的较少，集体经济组织主要参与村内的产业核心区域。另外，宅基地使用权交易的价格有较大差距，如何提高农村集体经济组织在宅基地盘活利用的参与率，以及提高土地利用效率，也是亟待解决的问题。

（三）业态同质化严重，产业发展陷入瓶颈期

对于农村集体经济组织而言，盘活利用宅基地需要多元化的发展，包括农业生产、休闲旅游、文化创意等多种业态并行发展。这将有助于提高宅基地的利用效率和经济效益，从而推动农村经济的可持续发展。但在一定区域内存在大量类似的产业，这就造成了区域内产业同质化严重，进而引发价格战。此外，大部分村集体经济组织盘活利用宅基地后的产业发展也陷入了瓶颈期。因为农业产业生产周期长、投资回报率低，所以容易引发跟风的现象。而一个区域内的产业容纳量是有限的，如何规避同质化现象、提高区域内协作水平，也是当前面临的一大问题。

四、农村集体经济组织主导农村宅基地盘活利用的对策与建议

（一）引进资金投入，充分盘活闲置资源

1.国有商业银行要充分发挥带动农村发展的示范作用，增加“宅基地盘活”贷款业务。商业银行要主动承担社会责任，减少审核流程，为农民申请贷款提供便利。地方农商行以及信用社可提高自身的资金总量，拓展并发展金融业务。针对开发闲置宅基地盘活利用金融产品的银行机构，政府可提供产业基金和信贷担保支持。

2.重视招商引资，引导国有企业和社会资本以多种形式参与宅基地盘活利用。国有企业或社会资本往往有较好的财力，宅基地及农房盘活项目容易形成规模效应。一方面，企业租赁合同的租金标准较高，可使村民租金收入增加；另一方面，企业给集体的收入又能增加村民的分红。

（二）创新资源盘活模式，完善流转交易方式

发展农村集体经济，盘活宅基地，就是要摆脱资源禀赋的约束。

1.农村集体经济组织对外要合理利用各级政府投入的奖补资金，积极发挥这部分资金的杠杆作用，使其撬动外部资本投资。对内可开设管理部门，对开发运营的主体进行运营管理，实现人才孵化。

2.完善流转交易方式，将宅基地使用权纳入农村产权流转交易市场体系。依托县、乡两级农村产权流转交易市场，提供信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押登记等服务，采取出租、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不得超过《合同法》规定的20 年法定期限。同时，加强宅基地使用权流转合同管理，推动宅基地使用权规范有序流转。

3.壮大现有的农村产权交易服务队伍。根据宝丰县的规划情况，合理分配业务人员的比例。

4.加大宣传推广力度。做好集体资源资产交易的规范、宣传以及交易平台的推广工作，提高闲置宅基地的利用效率。

（三）丰富业态模式，加强区域协调发展

1.深化产业链协作。要想解决集体经济盘活利用宅基地面临的资源整合不足的问题，可以加强各相关产业之间的联动和协作，形成完整产业链条。将本地特有资源融入特色优势产业中，进行协同发展，提高资源配置效率，推动产业发展。

2.优化经营管理，加强人才培养。加强政策支持和管理规范，保障经营主体的权益，通过完善相关政策法规、形成餐饮、民宿等主要行业准入标准和监管机制等，推动管理水平的提高。在招聘和培训方面加大投入，提高从业人员的技能水平，培养专业人才，吸引年轻人参与其中，加大宣传推广活动力度。

3.根据实情制定发展目标和战略，提高农村资源利用效率。加强区域多元开放联动，健全协调机制，对于农村集体经济组织发展程度较好的，积极推动建立村级农村集体经济组织联系沟通机制，共享信息资源，推动宝丰县农村集体经济区域协调发展。支持集体经济薄弱村与周边集体经济强村合作，以开放合作的方式，充分挖掘自身潜力，结合自身特色实现区域互相补充、互为条件的双向稳定关系，为集体经济发展注入活力。

总之，应对集体经济盘活利用宅基地面临的挑战，需要宝丰县政府、入驻企业和社会各方的共同参与，形成合力，加强合作，实现资源整合，创新开发模式，注重市场营销，提高管理水平，促进集体经济的健康稳定发展。