论投资性居住权的扩张与限制

李佳瑞 苏兴仁

［摘要］ 投资性居住权的设立顺应市场经济的发展，合理设计投资性居住权具有重要意义。在参照社会性居住权制度设计规则时，应充分考虑投资性居住权的经济属性以及二者的相互联系，在居住权制度的框架内与社会性居住权保持正向的、补充的、有限制的扩张。投资性居住权在主体上可以扩张至一般民事主体，但与社会性居住权发生矛盾时，应优先保护社会性居住权人的利益；客体上可以将住宅的含义扩张至居住性质的房屋；增设裁判取得、时效取得居住权的设立方式，且同样适用登记生效主义；允许自由转让，但需局限于原居住权人的居住期限内；增设多种消灭方式，但需居住权人秉持物尽其用之原则，禁止浪费住房资源。

［关键词］ 《民法典》；投资性居住权；社会性居住权；功能扩张；权利限制

中图分类号：D923    文章标志码：A    文章编号：1672-0563（2024）02-0106-13

DOI：10.13773/j.cnki.51-1637/z.2024.02.012

引言

居住权制度自入典以来，由于《民法典》并未明确居住权制度的功能定位，学界围绕居住权制度应仅定位为社会性保障功能还是应拓展至投资性经济功能一直争议不断。然而，随着市场经济的不断发展，社会对居住权制度的功能适用不再局限于传统的社会性保障功能，开始转向经济投资领域，投资性居住权呼之欲出。投资性居住权在现行《民法典》中有无存在空间？如有，其与社会性居住权的关系如何协调处置，现行制度应当如何进行调适？这些问题迫切需要予以解决，以回应社会现实的需要，进一步推进《民法典》的实施落实。

一、投资性居住权扩张的必要性

（一）有利于丰富居住权制度价值

《民法典》作为市民社会的基本行为准则，其正当性来源于内在的价值基础。而一项制度的设立必定存在其价值，居住权制度入典目的在于发挥其保障性作用，即保障人人住有所居，这一制度理念充分体现了民法典的人文关怀。但从立法机关的说明看，之所以创设居住权制度，是“为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求。”①由此可见，社会性居住权具有明显的政策导向性，这使其一定程度偏离了民法典的自由、正义、效率等核心价值，而投资性居住权恰恰能弥补此种不足。［1］66

1.自由价值

民法作为私法，自愿原则是其核心，民事法律行为起源于意思表示，意在保护当事人的自由意思。当事人可以通过言语或行动向外界表达自己的意愿，以期得到他人的认可和回应，在民事法律行为中，可以按照自己的意思设立、变更、终止某种民事法律行为，不受外界的强制或干预。社会性居住权虽有其重要地位，但现行立法的规则条件使其适用范围较为抽象且狭窄。首先，社会性居住权的设立主体局限于自然人，这意味着社会性居住权无法满足更多民事主体的需求。其次，社会性居住权不得转让和继承，这进一步限制了权利人的自由选择权。最后，社会性居住权的设立方式也有一定的限制，这些限制性要求使得社会性居住权的存在形式过于僵化，无法充分体现民法的自由价值，也不利于其有效存续与稳定发展。相反，投资性居住权在设立主体上可以扩张至一般民事主体，包括法人和非法人组织，这意味着投资性居住权可以满足更多民事主体的需求。此外，居住权人可以自由地转让其享有的居住利益并从中获益，投资性居住权具有流通属性。这种自由转让和可获益的属性使得投资性居住权的适用范围更为广泛，也更易体现当事人的自由意思表示。投资性居住权与民法的私人自治原则不谋而合，它不仅扩大了居住权制度的适用范围，也增强了权利主体的意思自治程度，有利于民事主体更好地实现自我价值和发展。总之，民法中的自愿原则是民事法律行为的核心，它赋予了民事主体的自由选择权和决策权。然而，社会性居住权和投资性居住权的差异表明，现行立法对居住权的限制和规定不利于民事主体在社会活动中自由发展和居住权制度价值的实现。因此，进一步完善立法以更好地适应社会的变化和发展，保护人们的合法权益有其必要性。同时，需要加强对法律的解释和应用，确保法律的公平公正，以实现民法的真正价值。

2.正义价值

正义价值是当代一切法律制度所应追求的实现人类基本伦理的价值，是保障人民群众根本利益的出发点与落脚点。法律因其普遍性不仅可以防止立法者或司法者偏向特权阶层的个别利益，而且有助于实现公众在规范内的自由和平等。［2］社会性居住权因其限制较多，无法充分体现其正义价值。如社会性居住权的主体限定为自然人，则将法人与其他组织排除在居住权资源分配内。而社会性居住权的无偿设立也会导致居住资源的合理供应比例降低。不可否认，社会生活中绝大部分人均以寻求某种利益目标而为一定行为，社会性居住权的无偿设立无疑会打击所有权人奉献房屋居住權的积极性，最终导致居住资源极度短缺，社会公众合法获得居住资源难上加难。分配公平正义是体现正义价值追求的具体表现形式之一，资源分配应根据特定标准进行公平分配，旨在强调“人人各得其所”［3］。而投资性居住权因规则限制减少和适用条件放宽使其恰到好处地弥补了社会性居住权在正义价值中的不足与缺陷。由于投资性居住权将适用主体拓展至法人和其他组织，使得法人与其他组织既可以像自然人一样拥有居住权，还可以成为居住权设立人。这一改变突破了自然人作为社会性居住权中唯一主体的限制，故在参与主体上，投资性居住权能够更为平等地对待符合参与条件的社会成员，使更多的社会成员享受居住权制度所带来的利益分配。除此之外，投资性居住权体现等价有偿的交易规则，其恰恰是实现法律正义价值在财产性质的民事活动中的有效体现。［4］

3.效率价值

首先，社会性居住权无偿设立易被滥用，而公权力机构为防止此种现象发生会投入大量的精力，从而提高管理成本，致使该制度的效率价值降低，这无疑与制度设立之初衷相背离。其次，市场交易围绕等价原则与有偿交换为基本条件。因为人的自发利己性，当市场交易主体之间通过等价有偿的形式实现其交换价值时，这种结果导向会直接或间接地鼓励或促进公众创造社会财富并推动社会的不断发展与进步，无疑是效率价值的体现。而投资性居住权正因其有偿性与上述缘由相吻合，使得居住权在自由流转的过程中产生社会财富，从而使房屋的财产价值最大化。值得注意的是，这种结果需要以投资性居住权的流通性、非专属性为前提，其中，流通性更为关键。因为这是对投资性居住权在物权层面的独立交换价值的肯定并使其从房屋的财产价值中解放出来，有利于建立统一的居住权市场，实现房屋利用效率的最大化。［1］70投资性居住权的效率价值还体现在，其使居住权这一原本只“认人”的制度转化为“认钱”的制度。［5］这种“认钱”的制度直接改变了争夺居住资源的竞争规则，将按照社会身份分配居住资源的竞争规则转化为了按照价格分配居住资源的竞争规则。新的竞争规则在分配居住资源时更有效率，大幅降低了交易成本，极大增加了交易机会。因此，这种出钱竞争的方式不仅能更广泛地满足公众的居住需求，也会激励公众积极地创造社会财富，直接带来社会财富的增长。不仅如此，这种“认钱”的竞争规则能使竞争引发的无谓损失和竞争成本降到最低，所以也是最有效的。

（二）有利于实现物尽其用推动经济发展

随着市场经济的不断发展，社会对居住权制度的功能适用不再局限于传统的社会保障性功能，开始转向经济投资领域。居住权制度的功能属性从保护弱势群体的伦理性功能发展到了为实现所有权人对财产利用多样化的投资性功能，［6］因此，投资性居住权的扩展是居住权制度发展至今所焕发出的新的生命力。并非如部分学者所言“在我国房地产市场并不成熟的环境下，投资性居住权的前景有限”［7］，而恰恰伴随当代建筑的单位价值不断增加，建筑物多元利用已成趋势，立足于房屋多元利用这一现实根基，居住权始能焕发出无限生机和活力。［8］229投资性居住权契合了我国经济投资诸多领域的现实需求。投资性居住权的经济功能对应的是公众的投资需求，在市民生活中可以很好地适用于一些投资领域，包括合作建房、合作购房、分时度假酒店、以房养老等领域。这些领域在实施过程中的问题缺陷体现了对投资性居住权的需求，将投资性居住权合理运用，可更大地发挥居住权制度目的以及经济效用。

1.合作建房或购房设置居住权的需求

在依法合资共同建房或者合作购房的特定情况下，当事人之间可能存在如下约定：各方根据出资数额比例的差异可享有不同的权利。如出资较多的一方可获得房屋所有权，出资较少的一方则有权取得其在世期间的房屋居住权，以此满足双方合资的双重目的。如此一来，在居住权已登记的情况之下，房屋所有权人便不得擅自处分房屋，即使房屋所有权人出卖或者抵押房屋，居住权人的居住权依然依附于房屋所有权之上，居住权人的权益仍可得到有效保障。

2.分时度假酒店居住权的需求

分时度假酒店也称时权式酒店，即酒店向消费者出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利允许转让或交换。分时度假酒店整合了旅游、房地产和金融资源，扩大与提高了度假旅游产业资源的边际效益，实现了资源的高度共享。随着社会生活质量的不断提升，不少家庭一年中会有旅行、度假等需求。假如消费者以单独房产的形式投资房屋用于度假，其成本极其高昂且性价比较低。而分时度假酒店居住权的基本理念是通过消费者的共同投资，在一定时间内获得使用酒店的权利。此种方式既可以降低消费者所负担的成本，还可以分时段最大效用地发挥酒店所有权的分配方式，实现物尽其用，发挥最大的经济效益。

3.优惠性住房居住权的需求

优惠性住房在我国体现为经济适用房、廉租房、公租房、共有产权房等多层次保障性住房，其共同特点就是以买卖房屋的所有权方式提供保障。但是，在实践中，所有权人的房屋交易行为难以有效监督和限制，因此不利于我国住房保障制度的目的实现，［9］而居住权制度对于住房保障更具突出性效果。通过居住权制度，国家不必出售房屋所有权，在保有所有权基础之下，为被保障者设立终身或者期限内的居住权。如此既能让居住者享受优惠性住房，实现保障目的，又可以降低建房需求，提高房屋利用率，极大程度上规避了部分社会成员的房产投机性。显而易见，居住权制度与保障性住房相比，显得更加方便灵活和长效稳定，具有一石二鸟之效用，更有利于保障国家和居住者的双方利益。

4.“以房养老”居住权的需求

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房出卖、抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金用于养老生活，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。“以房养老”方式既能将房子变现用于养老，在一定程度上减轻子女的养老压力，又能使其老有所居，［10］这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。随着社会老龄化加剧，养老问题日益凸显，老年人的经济需求难以得到有效保障，而居住权制度无疑可以有效地解决好这一实际问题。假如利用居住权制度，允许老人在房屋上为自己设立居住权后转卖或是约定老人转卖房屋后，买方须为老人设立居住权。由此以来，老人转卖房屋获取资金，可供生前享用并享有住房保障，买方又以低于市场价值的价格获得房屋，并且该消费具有一定的投资增值属性，这样的制度于双方而言均是利大于弊的。

（三）有利于司法判决公平正义

在北大法宝中以区分案由和搜索关键词相结合的方式查询有关居住权的司法判例（见图1），《民法典》自2020年1月1日正式实施至2022年11月，在婚姻家庭、继承纠纷案由之下的居住权纠纷共有3833例，在物权纠纷案由之下的居住权纠纷共有7086例，在合同、准合同纠纷案由之下的居住权有7201例。居住权纠纷在社会生活中时常发生，不仅数量多，而且范圍领域广，既存在于传统的婚姻家庭、继承纠纷之中，也存在具有财产属性的合同、准合同纠纷之中。

在上述条件下，增设当事人为“公司”这一关键词后，婚姻家庭、继承纠纷案由之下的居住权纠纷有76例，物权纠纷案由之下的居住权纠纷有982例，合同、准合同纠纷案由之下的居住权有3388例，分别占据所有居住权案件数量的2%，14%，47%。由此可见，居住权的主体不仅仅包括自然人，公司也常作为居住权的案件纠纷的主体，公司的参与印证居住权的投资属性开始隐现。

再次增设审理程序为“二审”或“再审”的搜索关键词，获得婚姻家庭、继承纠纷案由之下的居住权纠纷27例，物权纠纷案由下的居住权纠纷488例，合同、准合同纠纷案由之下的居住权纠纷1012例，分别占据公司作为居住权主体案件纠纷数额的36%，50%，30%。可见二审案件数量较多，由此反映出司法实践中对居住权问题的争议较大。

居住权的人役性与居住性具有可分离性，居住权的本质特征是住房所有权与使用权的两权分离，即通过房屋所有权与使用权之分离满足民事主体对于房屋的多元需要，而非限制于特定人的人役性。保障特定家庭成员的居住利益，只是古罗马特定时代背景下创设居住权制度之初始动因，而非其本体及其内生特质。［8］224随着市场经济的不断发展，居住权的投资属性逐渐显现，除自然人外，公司开始成为居住权案件的主体。在合同、准合同案由之下，居住权案件纠纷数量较多，这些受诉案件在一定程度上反映了社会对居住权制度的需求，居住权不仅仅只体现社会保障性功能，也存在一定的投资性功能。在司法实践中，部分判决体现出了居住权的投资性经济功能，主要表现在承认合资建房、以房养老、酒店式公寓有偿设立居住权的合法性。①而《民法典》的颁布，并未清晰定位投资性居住权的功能属性，对居住权制度的功能界定问题没有统一的判断标准，从二审和再审的数量看，法官在司法实践中难以把握法律适用问题，才导致对同一案件重复审理情况较多，不仅浪费司法资源，也未达到法律制定的预期性效果，使得居住权制度的稳定性受到严峻考验。因此承认居住权投资性功能具有必要性，同时应该确定投资性居住权的制度设计以更好地适用于司法实践之中。

二、投资性居住权扩张的可行性

（一）《民法典》预留了投资性空间

居住权在《民法典》的规定之中，除了体现其保障弱势群体的价值追求，还在一定程度上体现了其投资属性。

首先，《民法典》第368条明确规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外，”除外的规定可以理解为居住权在满足双方有约定这一条件下可以有偿设立，隐含了居住权的投资属性。同时，《民法典》第369条也规定“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，”此条规定与368条相似，除外规定认可居住权具有可出租的权益，隐含了居住权的投资属性。

其次，在设立主体规定上也预留了空间。《民法典》第367条规定居住权合同中应该包含“当事人的姓名或者名称和住所”。学界对居住权主体争议颇多，基本形成严格限定为自然人主体和可扩展至法人或非法人组织主体两种不同观点。其中支持扩张居住权主体的观点认为，居住权制度的设计不能局限于对特定弱势群体的居住保障，还应该拓宽视野，为当事人利用房屋提供多种可供选择的财产利用方式，彰显居住权的财产性价值，实现多元化融资渠道需求。［11］从367条“当事人姓名或者名称”的规定可以看出，设立人除了特定的自然人外，还可能包括法人或其他组织。因为只有法人等团体的特定化可以通过名称来识别，而识别自然人身份的标识不是名称而是姓名。

（二）域外已有立法实践可资借鉴

1.德国

德国存在两种性质不同的居住权，一是《德国民法典》规定的限制人役权的居住权，二是《住宅所有权法》规定的长期居住权。在传统的居住权已渐渐不能完全满足居民的物质需求和居住需求的时候，为了适应社会的变迁，德国立法者设立了长期居住权，使居住权具有流通性的同时满足了特定人对他人房屋居住的要求。长期居住权的特别之处在于《住宅所有权法》第31条第2款表明长期居住权的设立可以不以居住为目的，①第33条第1款则规定权利能够继承和转让，②第35款规定只有在第三人或者是所有权人同意的情況下，权利人才能够将长期居住权转让给他人。③这就表明，长期居住权不具有人身专属性，权利人可以按照规定继承和转让，并允许其从中获得合理收益。第33条第4款同时明确了当事人设立有长期居住权时，可以对房屋的养护和维修以及所有权人在特定条件下要求提供担保等内容进行约定。④德国法律通过两类居住权的有效互补，最大限度满足人们居住和经济两方面的需求。同时应当注意的是，德国的居住权立法之所以采取“两步走”模式，是《德国民法典》规定的居住权不可转让原则造成的。由于《德国民法典》已经明确居住权不得转让，为了解决这一问题，《住宅所有权法》才设立了长期居住权，其第33条第1款规定，当事人设立长期居住权的

应当将转让或继承进行约定，禁止转让、禁止继承的约定均属无效。使用“应当”一词，使得长期居住权中对于转让与继承的规定具有明显的强制性。因此，我国在设立投资性居住权的时候也应当注意与《民法典》物权编中现有的居住权立法相整合。

2.法国

法国《民法典》制定之时，社会正盛行自由资本主义和人文主义，契约自由和意思自治已经得到普遍认可，这样的精神同样体现在居住权制度中。《法国民法典》第628条规定居住权的使用及范围依双方当事人约定，①所以法国民事主体完全可以自由约定投资性居住权的范围和内容，并不绝对地强调满足生活居住的需要，其并非专属于弱势群体的权利。当事人设立居住权完全可以突破专属性，在意思自治中约定转让与继承。

3.意大利

意大利通过《民法典》的规定，将人役权分为所有权、用益物权与居住权，并且对转让和继承居住权的条件进行了限制规定。意大利关于居住权制度最大的特色在于居住权的行使时效，规定如果在20年内居住权人不行使居住权，该权利将失效。意大利关于居住权设立的取得方式包括有三种，一方当事人之间可以协商设立或者通过遗赠或遗嘱的方式设立，二是另一方面是根据法律规定取得，三是依时效取得。

4.借鉴意义

从表1中可以看出域外居住权立法相较于我国传统的居住权，在主体、客体、设立、转让与继承和消灭上具有突破性和较大差异性。

首先，投资性居住权主客体的开放性彰显了民法的包容性。从各国立法经验来看，虽然大多数国家对居住权权利主体的规定都明确为自然人主体，但法国居住权参照用益权规定的立法模式和德国在《住宅所有权法》中直接规定，表明非自然人主体也是可以成为居住权的权利主体。在域外国家逐渐将居住权发展到投资性居住权立法时，我国仍将居住权严格限制在人役权的范围内，与居住权立法的发展演变进程相悖，我国在设立投资性居住权的时候应当引以为鉴。同时，大部分国家对于居住权权利客体的规定表述为“房屋”或“建筑物”，相较之下，我国民法典采取“住宅”作为居住权权利客体范围更加狭窄，未来修法可考虑将“住宅”改为“房屋”这样既可以扩张其运用面，又可以充分发挥物的经济效益，推动民法典中确定投资性居住的顺利进行，扩大现有居住权制度中权利客体的内涵，发挥经营性房屋保障和满足公民居住需求的功能。

其次，投资性居住权不具有专属性是基于社会发展的需要。投资性居住权主要目的是在市场资源配置中实现房屋利用价值最大化，发挥房屋的经济效用，有效保护房屋所有者多样化利用房产资源和自由支配房屋的权利，鼓励所有权人利用房屋获取收益。

除此之外，域外国家在居住权运行机制的设计上更加灵活多样。如意大利在居住权的取得方式上设立了时效取得，同时约定居住权人在20年时限期内应当合理行使居住权，否则将面临居住权灭失之风险。这对我国投资性居住权在设立及消灭方式上提供了可资借鉴。

三、投资性居住权的制度设计

（一）主体

1.自然人

自然人作为居住权的原始主体，成为投资性居住权制度的主体具有必然性。居住权的最终归宿都在于满足自然人的居住需求，所以自然人仍可作为投资性居住权主体。对所有权人来讲，因居住权期限长，居住权人对房屋的占有使用具有极强的稳定性与隐私性，因此所有权人有权选择居住权对象以及居住权的设立方式和后续权利。对居住权人来讲，居住权人有权选择谁能够进入其生活空间，与其一起对房屋进行合理地支配与使用，有权与所有权人协商一致该居住权是否可以转让与继承。民法讲究意思自治原则，一旦当事人之间自愿选择设立方式及后续事项，在法无明文禁止的情况下，均应该尊重当事人的自愿意思，承认其合约效力。

2.法人和其他主体

法人和其他主体可以作为投资性居住权的主体。随着市场经济的发展，社会对于居住权制度的需求不仅仅局限于其社会保障属性，更多地开始向投资属性扩张，在房地产市场尤其明显。在此背景下，居住权制度不断突破传统伦理属性，开始转向技术性。故多数观点认为，居住权主体不能仅局限于自然人，还应当包括法人或者其他主体。一是民事主体的权利能力一律平等，既然承认自然人作为居住权人，若无充分的正当理由就不得否定非自然人主体。更何况，实践中涉及公司的居住权纠纷已不乏其例。［12］二是法人或其他组织较自然人更具有经济实力，可以更好地活跃于居住权市场中，使得房屋更具有流通性。若允许法人或非法人组织取得居住权，其完全可以交由特定的自然人实际行使，如企业将其享有居住权的住宅作为工作福利分配给员工居住。［13］故扩大适用主体范围是实现居住权功能拓展的必然要求和必然选择，唯有如此才能够达到居住权所欲实现的功能目的。［14］

（二）客体

《民法典》规定的居住权客体为“住宅”，意为用于居住的房屋，然而，有些房屋的功能却并非仅限于此。房屋所有权人可以使不具有居住功能的房屋具有居住功能或者至少可以使不具有居住功能的房屋之部分具有居住功能。在社会性居住权领域，对于只满足特定自然人的居住需求而言，其客体设定为住宅是合适的，但在投资性居住权领域，其主体范围扩张到非自然人主体，因此其客体也不应局限于“住宅”这一范围中。如在现实中，分时度假酒店、酒店式公寓、民宿等房屋均可设立居住权，但这些客体与传统意义中的住宅有所区别，如酒店不只可以提供居住服务，还可以提供包括游戏、购物、宴会等娱乐服务。因此在投资性居住权领域，“住宅”一词范围太小，不足以统摄房屋的所有种类，应将住宅扩张解释为房屋才更为合理，包括房屋整体或房屋的一部分。另外，房屋的附属设施原则上应纳入投资性居住权的客体范围。

（三）設立

1.设立条件和设立方式

投资性居住权在设立条件和设立方式上较为宽松。就设立条件而言，投资性居住权主要是体现其经济功能，在市场经济活动中，应当最大程度地遵循当事人意思自治，由此允许有偿设立，且唯有有偿设立才可体现其经济属性。同时，投资性居住权在设立方式上应更加多样化，不仅可以通过遗嘱或合同方式取得，还可以通过时效、裁判等方式取得。值得注意的是，与社会性居住权不同，社会性居住权不得转让出租，因此其只存在原始取得居住权一种路径。而投资性居住权因突破了人役权性质，具有财产属性，在一定条件下可以流转，因此存在原始取得和继受取得两种路径。

2.有偿设立和无偿设立

立法机关对《民法典》第368条规定解读为居住权原则上无偿设立，①由此理解，居住权无偿设立还存在例外情形，即允许非无偿设立。应该说，这一理解具有合理性。无偿设立的居住权为社会性居住权，因为社会性居住权初衷是保障弱势群体，且居住权人与所有权人之间具有特殊的情感关系，常发生在家庭内部关系之中。但是居住权在我国承担着更为重要的功能，以房养老，丰富房屋的利用形式，将房屋提前变现安享晚年的目的注定不可能是无偿设立的。在合理情况下，当事人选择有偿设立居住权的，应该充分尊重当事人的意思自治，依法确认有偿设立居住权合同的效力。［15］因此，法条肯定有偿设立是极其正确的。

3.适用登记生效主义

居住权设立适用登记生效主义，不登记权利无法设立生效，该强制登记生效的行为于居住权双方当事人都是有益的。这意味着所有权人设立居住权时必须向登记机关登记，否则不发生物权效力。为了更好地保护居住权人的利益，登记机关不仅应该在不动产登记簿上登记居住权，而且还应该在房屋产权证上注明登记情况，并且向居住权人发放居住权证。

4.设立形式

居住权的设立形式在民法典主要体现在依遗嘱取得与依合同取得，随着居住权的功能拓展，房屋以“所有”为中心的理念转向以“利用”为中心的理念，为适应这一变化，设立居住权的方式还应当增加依裁定和时效等方式取得。依裁定取得居住权是因为成文法过于刚性，难以顾及社会不断发展所生的新问题，而通过赋予法官自由裁量权，可以妥善解决这一问题。依时效取得，是占有他人不动产或动产并行使某些权利，持续达一定期间，因此而取得权利的法律事实。［16］我国台湾地区民法、日本民法规定所有权以外的不动产物权取得可以准用所有权取得之规定，可以认为这是承认了时效取得其他物权。依时效取得的积极意义是为了让人们爱惜财产和权利，并积极地发挥权利的作用。［17］值得注意的是，居住权时效取得的房屋不限于他人未登记的房屋，对于已经登记的房屋仍然可依时效取得居住权。这是因为，若将时效取得的范围限定在未登记的房屋，就我国目前未登记房屋较少的情形下，时效取得居住权将毫无意义。此外，应当对依据时效取得居住权进行登记，自登记时取得居住权，否则不具有对抗物权人的效力。

（四）转让

社会性居住权应严格限制流转性。社会性居住权旨在保护弱势群体的利益，是强势一方因其与弱势方的亲情、友情或其他社会关系而为其无偿设立的居住权，旨在保护“特定”弱势方的利益，具有强烈的人身依附性色彩，一旦权利人死亡，其享有的居住权也随之消灭。与此相反的是，投资性居住权在一定条件下可以进行流转。缘由在于，投资性居住权旨在实现其经济功能，在投资性居住权中，并无明显的强势方与弱势方角色地位，投资性居住权的设立多为当事人双方合意产生的结果，旨在满足各自需求，各取所需，属于市场经济中的一种投资方式，因此可以不限制，允许自由流转、出租。具体制度设计可以借鉴德国《住宅所有权法》长期居住权的规定，投资性居住权可以让与、继承、出租，但须征得所有人或第三人的同意。

（五）消灭

人长期不行使居住权”等情形。这些情形可归纳为居住权客体灭失、居住权主体灭失、居住权主体抛弃权利、居住权利发生混同或灭失四种情形，该四种情形的发生都会导致居住权设立或实现不能，从而导致居住权消灭。需要说明的是，由于权利主体扩大，对居住权人死亡的解释应当包含“法人、非法人组织终止”。

四、投资性居住权的适用限制

投资性居住权因其功能效用与社会性居住权存在差异，因此二者适用于不同领域，但二者不是排斥关系，而是共存关系。由于投资性居住权的经济效用明显，不具有专属的人身性质，因此相较于社会性居住权，在适用中将条件适度放宽的同时，应该对其有所限制，避免出现适用混乱的情形。［18］

（一）主体：社会性居住权人的利益优先

社会性居住权与投资性居住权可以共存，但二者都存在于居住权制度框架之下，难免会出现冲突与矛盾，如何做好二者的衔接工作以及正确处理二者的矛盾，核心在于应当始终坚持社会性居住权人的利益优先原则，优先维护保障性功能的社会性居住权。根据社会的主流价值观，保障一般人生存权益的意义一定是大于财产权益的。因此当投资性居住权与社会性居住权出现竞合或者矛盾时，应该优先保护社会性居住权人的利益。如房屋所有权人将自有房屋改为民宿出租，供前来旅行的游客居住一定期限，与此同时，所有权人在该房屋上为第三人设立了社会性居住权，则无论该居住权的设立是在投资性居住权设立之前、设立之中，还是设立之后，其均优先于投资性居住权。其带来的后果是游客可以与社会性居住权人共同居住，或者所有权人基于合同约定对游客承担履行不能之违约责任。

（二）客体：仅限于居住用途的房屋

如前所述，《民法典》住宅的解释应该扩张为房屋，因为房屋对于居住权客体类型所涵盖的范围更广。但无论是社会性居住权还是投资性居住权，其核心目的均包含了保证物尽其用，人人住有所居。因此居住权的设定应该是满足居住权人生活居住需要，将“住宅”扩张解释为“房屋”合理涵盖了居住权的客体范围，与此同时，应限制“房屋”的范围仅为居住性质的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、农村宅基地所建房屋等，不能为用于非居住性质的办公楼、商铺、厂房等。

（三）设立：登记生效且可善意取得

我国物权变动有“登记生效”和“登记对抗”两种模式，根据《民法典》的规定，居住权采“登记生效”模式。若双方只签订了居住权合同，仅仅是设立了债权，居住权人可据此债权请求设立人配合办理权属登记，登记后方享有物权。投资性居住权虽然不具有特别的人身专属性，但因居住权的最终受益主体均为自然人，且投资性居住权在适用过程中存在与社会性居住权相冲突之处，如上文所述，站在保护社会性居住权人优先利益的角度之下，投资性居住权也应该采取登记生效主义。除此之外，投资性居住权可以适用善意取得制度。社会性居住权不能适用善意取得制度的原因在于其是无偿设立，不满足善意取得中相对人支付了合理对价这一构成要件，而投资性居住权因有偿设立，当行为人满足善意取得的构成要件时，即可善意取得居住权。

（四）转让：转让期限受限

投资性居住权转让的最长期限应限于原居住权人的期限之内，具体以原居住权人设立的期限为在世期限还是固定期限分兩种情况讨论。假如原居住权人的居住期限为在世期限，则在其支付相应的对价后可以将房屋整体或者部分居住权进行转让，但转让期限受限于原居住权人的在世期限，即原居住权人一旦死亡，后居住权人的居住权将提前届期，后居住权人应当立即返还房屋至所有权人。假如投资性居住权人享有的为固定期限的居住权，则后居住权人的居住期限不得超过原居住权人的居住期限。除此之外，若原居住权人在居住权期限未届满前死亡的，不必然导致投资性居住权消灭，其继承人可继承该权利直至居住权期限届满，后居住权人仍可继续居住，但继承人和后居住权人的权利期限仅限于原居住权人所设立的时间期限范围之内。因此，法律在这方面立法时，还应再留下一个缺口，严格限制后居住权人的居住期限，防止纠纷发生。如在以房养老中，老年人为自己设立的居住权期限视为老年人的在世期限，假如老年人将居住权转移第三人，第三人的居住期限将受限于老年人的在世期限，原因在于以房养老设立居住权不具有追索权。

（五）消灭：保证物尽其用

民法典规定的居住权消灭方式包括居住权人死亡和居住期限届满两种情况。毫无疑问，此两种消灭方式对于社会性居住权和投资性居住权均适用。对社会性居住权来讲，其旨在保护弱势群体利益，这里的弱势一方大多数为无住房保障的人，因此为其设立居住权保障其生存居住需要，不存在浪费房产资源一说。但对于投资性居住权来讲，其具有明显经济属性，居住权人或许并不存在住房困难的情形，因此可能会长期不行使居住权。无论是社会性居住权还是投资性居住权，其二者均存在“物尽其用”的共同目的，无论当事人是出于什么目的或心态设立了居住权，都应该保证房屋在居住权期限内实现效用，让其功能有效发挥。或许会有人认为投资性居住权人属于花钱办事，其有自主决定如何使用房屋的权利，持该想法的当事人租赁房屋即可，没有设立居住权的必要。不过，如果居住权人长期不行使投资性居住权，必将造成居住资源的浪费，所以还是应该秉持投资性居住权设立的根本目的是保障房屋物尽其用。换句话讲，如果投资性居住权可以因取得时效而取得，那么其也可因消灭时效而消灭。此外，经过登记的投资性居住权消灭的，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记。

五、结语

居住权制度由传统的伦理性向具有经济功能的投资性拓展是顺应社会发展的必要过程，但应将这种扩张理解为有限制的扩张，如此才能做好二者的有效衔接，实现居住权制度的最大效用。居住权的主体应当扩大至自然人、法人和其他组织，不过在投资性居住权适用过程中，应该保障社会性居住权人的优先效益；宜将居住权的客体范畴住宅扩张解释为房屋，但需要限制房屋的用途，将其限定为可居住的房屋，而非投资性商铺等；投资性居住权的设立方式还应当增加依裁判取得和时效取得两种方式，不过其生效要件仍需与社会性居住权保持一致，采用登记生效规则；鉴于投资性居住权的经济功能，需要突破原有不允许居住权流通的限制，让居住权作为一项物权可以转让、出租和继承，不过转让期限应受原居住权期限的限制；消灭方式还应增加“房屋灭失”“法人、非法人组织终止”等多种方式，且投资性居住权人的权利行使必须合理，保证物尽其用，否则将面临居住权灭失之风险。

居住权的功能拓展有利于让法律更加适应人民群众的社会生活和市场经济发展的双重需要。法律作为上层建筑的一部分，是由经济基础决定的。法必须适应经济基础的要求而作相应的变化，否则就不能达到为自己经济基础服务的目的。事实上民法典对投资性居住权的回避并未妨碍实践中对其形成认同，在市场经济的发展过程中，已经出现了民间“投资性居住权”样态，因此民法典应当对此作出回应。

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［责任编辑：付丽萍］

The Extension and Limitation of Investment-oriented Residence Rights

LI Jiarui1， SU Xinren2

（1.Law School of Sichuan Normal University，Chengdu 610068，Sichuan；

2.Organization Department of Panzhihua University，Panzhihua 617000，Sichuan）

Abstract：  The establishment of investment-oriented residence rights is in line with the development of a market economy，and the rational design of such rights is of great significance.When referring to the rules for designing the system of social residence rights，full consideration should be given to the economic attributes of investment-oriented residence rights and their interconnection，maintaining a positive，complementary，and limited extension alongside social residence rights within the framework of the residence rights system.In terms of subject，investment-oriented residence rights can be extended to include general civil subjects，but in cases of conflict with social residence rights，priority should be given to protecting the interests of social residence right holders.Regarding the object，the definition of residential housing can be extended to include dwellings of a residential nature.Methods for establishing rights through judicial acquisition and acquisition through the passage of time should be added，with the same principles of registration being applicable.Transfer should be allowed，but limited to the original residents period of occupancy.Multiple termination methods should be added，but the principle of the efficient use of property should be upheld，and wastage of housing resources should be prohibited.

Keywords：  Civil Code；investment-oriented residence； social residence right； functional extension； limitation of rights