推進舊城區的更新改造,實現城市發展與歷史傳承和諧共生

澳門歷史城區，一片以澳門舊城區為核心的歷史街區，包括了20多座歷史建築，由相鄰的廣場和街道連接而成，2005年被列入世界文化遺產名錄。許多國家的城市，都是由歷史城區開始逐漸發展壯大，最後成為了一個繁榮的都市。

也因此，歷史城區堪比一座城市的歷史證據，既承載著城市的歷史文化，也是城市的靈魂所在。我覺得，古董之所以有價值，正正因為它有年代久遠的故事才顯得珍貴。同樣，歷史城區的價值也在於其古老而珍貴的歷史。

澳門舊城區，

承載著城市文化的瑰寶

我常常思考一個問題，日本京都那裡的許多建築物已經有幾百年的歷史了，它們雖然老舊但不破爛，總卻散發著獨特的韻味。這個被譽為“千年之都”的古城，擁有著世界上最多的世界文化遺產。又以意大利著名的威尼斯來說，這個被譽為“水上之城”的地方，歷史可以追溯到西元5世紀，曾是羅馬帝國、拜占庭帝國、奧斯曼帝國的重要城市，也曾經是歐洲的商業中心。事實上，整個威尼斯都是歷史城區，儘管它很古老，但並沒有讓人覺得破敗，反而因為充滿了深深的歷史痕跡和文化氣息，而吸引了無數的遊客要親身體驗那種歷史和風韻。他們都印證了歷史城區可以老，可以舊，但不應該爛的這精髓。

反觀我們所在的小城澳門擁有近五百年中西文化交匯的歷史，從明代開始，歷經清朝、民國等多個朝代變遷至今天的新中國，見證了我國歷史無數重大事件的發生。澳門作為我國與西方文化交流的第一個門戶，西方文明就是從這裡逐漸進入我們社會的。儘管大家都或多或少聽說過這幾百年間的歷程，但很多被其老舊外觀所包裹著的細節都是不為人所知。那麼，我們是否應該有責任系統地將這些細節重新整理好，為其抹去塵封，並負責任地講給我們的旅客、市民聽呢？我們不需要說出哪一年哪一天發生了什麼事情，但至少知道我們是如何發展起來的。這不僅是對澳門歷史的尊重，也是對我們城市的致敬。我想這些都是我們需要面對，需要做好的任務。

我經常說，如果你有足夠的錢，你可以做到最頂級、最宏偉、最奢華的建築。然而，即使你有再多的錢，卻永遠無法憑空創造出歷史。歷史城區就像珍貴的古董一樣，是經歷數百年時間沉澱下來的瑰寶，一磚一瓦，一街一巷，皆蘊含著豐富的歷史訊息，都是歷史的見證者。一件埋在地下數千載的青銅器，在經歷歲月洗禮後，被銅鏽覆蓋，滿身麈埃，但這才正是讓它成為古董的真正意義，及文物價值的關鍵所在，只有這樣才能吸引人們去探究它花紋如何精緻程度，工藝是何等的細膩精湛還有機理紋路的優美，才會有衝動想去解讀它承載著的歷史故事。在欣賞歷史城區時，我們也應如此，不能僅僅滿足於表面的欣賞，更要深入到歷史脈絡的深處，了解歷史城區的發展歷史，有哪些人在這裡發生過怎樣的故事，只有這樣，我們才能真正理解歷史城區的內在價值，感受其背後的文化魅力。

歷史城區活化，

政府、企業與市民的共同責任

澳門博彩業長逹20 年的高速發展，為本地經濟帶來了繁榮的景像以及巨大的財政收入貢獻，隨著博彩業在貴賓廳業務淡出後，如何可以繼續保住博彩業穩步健康發展，為實現經濟適度多元化及可持續發展提供必要的養份是一個重要的思考課題。首先我們需要尋找一些與旅遊相關的其他產業，大力加以培育，樹立標杆。我認為澳門最現成的選擇是歷史城區活化及再發展。這是因為歷史城區已經存在而且必定會繼續存在，所以亦必須健康的存在，亦只有這樣它才會發揮出最大的功效及為本澳的經濟適度多元化建功立業。歷史城區擁有豐富的歷史文化資源，包括古老的建築、獨特的街道風貌以及豐富的非物質文化遺產。這些資源不僅具有很高的文化價值，還具有很大的旅遊開發潛力。更重要的是，它充滿地道風情，“人情味”濃厚，是澳門小城的核心價值。發展歷史城區不需要額外的投資，只需要給予政策及加大宣傳，充分挖掘和利用現有的資源。

雖然歷史城區的潛力巨大，但長期以來，部分地區尤其內港一帶飽受水患問題影響。要活化歷史城區，內港治水是必選題，且必須要做好，因此越早上馬對歷史城區的再發展越有利。

去年特區政府開始真正將歷史城區放在臺面上，從新馬路任我行活動開始，到推出由特區政府政策主導，具豐富營運經驗的綜合度假休閒企業帶領構思，為社會各界創設參與條件，集合力量全力推動的歷史片區活化計劃，這表明，政府已經開始重視歷史城區的開發和利用，希望外界也開始關注歷史城區的發展。

在每座城市發展的過程中，都市更新都是一個重要的環節。然而，目前政府所公佈的都市更新計劃中，很少涉及關於歷史城區的活化改造。這引發了我的思考：都市更新，特別是舊城區的更新，離不開對建築和街道的改造。在這個過程中，政府應該發揮主導作用。為何我認為政府的角色至關重要呢？因為社會是由政府去管理的，政府的政策能發揮最強大、最積極的作用。例如，去年春節期間的新馬路任我行活動，在得到了政府政策的最大支持力度後得以順利舉行。看到新馬路任我行活動這一成功例子，不少路氹的民間社團都提出希望能在氹仔舊城區也設立臨時行人專用區，特區政府認真聆聽這些民間社團提出的意見，與一些有心有力的民間團體互相配合，成功推動今年農曆新年氹仔舊城區臨時行人專用區的設立，而且成效斐然。

另外，特區政府亦聯同六家博企共同開展六個歷史片區活化工作，希望打造更多標誌性文化景點，豐富本澳特色文旅元素。這六個片區分別是福隆新街步行區、內港23及25號碼頭、新馬路及十月初五街一帶、媽閣塘片區、益隆炮竹廠片區及荔枝碗船廠片區。雖然大家對於這些片區活化的最終成效有著不同的看法，但我認為，有關注總比沒有關注要好，有參與總比沒有參與要好。

六家博企投入歷史城區活化工作，我們看到很多正面的價值，包括：提升城市的歷史文化價值，增強各區旅遊的吸引力，帶動舊城區餐飲、住宿、交通等社區經濟的繁榮。同時，還提高了這六家博企的知名度。而且每一個進入澳門的旅客，都是他們的潛在客戶，能為他們帶來利益，配合一些觀光巴士點對點的接送，將能實現企業與歷史片區的相互引流，創造互利共嬴的局面。這是一個涉及到政府、企業和市民的共同事務，大家都應該有一個共識：這件事要做，而且要做好。

我們都知道，歷史城區的更新過程可能會對一小部分人造成一些干擾。需要廣泛地做宣傳，讓那些可能會受到干擾的人們知道，雖然這個過程可能會帶來一些不便，比如出入不方便，街道上貨物的進出有額外增加的可能，但是，這些都是暫時的。其次，我們需要有一個妥善的安排，是否可以適當地給他們一些補償，來減少他們的困擾，讓他們感到被尊重和被重視，那麼他們怨氣會少一些了，使得歷史城區的更新行動都能夠順利進行下去。

新中央酒店的重生：

修復、保護與傳承

我出身於打工階層，年輕時憑藉勤奮積累了一些積蓄，並且透過不懈努力在工作上取得了一定的成績。在八十年代透過深入研究後，發現市場上房地產行業具有巨大的潛力，尤其是了解到香港首富李嘉誠就是從做膠花轉行到房地產行業的大王的經歷，令我深受啟發。我潛心思考其中必有特別的理由驅使成功者的選擇，並用兩年的時間去摸索，最後，我相信我找到了兩個關鍵因素，那就是過人的膽識和獨到的眼光。於是在27歲時，趁著自己還年輕、輸得起，膽粗粗買了幾間舊房子，拆了重建，從此就踏進了房地產開發與投資行業，至今已經三十多年了。

澳門舊城區對我來說，是一個充滿感情的地方。我出生時家住新馬路，新馬路見證了我人生的每一個階段。幾十年來從未離開過這個我熟悉的地方，尤其是新中央酒店，她就像是一位“睇住自己長大的長輩”。我一直看著新馬路和新中央酒店從繁榮走向衰落，也讓我更加關注這個地區的未來發展。我開始研究澳門舊城區的歷史，思考如何讓它重新煥發新生機。

在2009年，我開始與傅德蔭家族後人洽談新中央酒店收購工作，由於談判期間澳門經濟飛速發展，業主的叫價亦不斷水漲船高。2016年，他們決定以競投的方式來決定產權的歸屬，最後我以超出最初的3倍高價收購酒店全部產權。這是一次重要的決定，也是一次重大的挑戰。但我覺得自己有很大的得著，因為我知道，新中央酒店不僅僅是一個商業資產，它還是舊城區的一部分，是這個城市的歷史和文化的象徵。

在接收新中央酒店的時候，這個建築非常危險，因為新中央酒店有近百年歷史，建成於1928年，原設計是承臺基礎並沒有打樁，後於30年代中至40年代初分階段由原來的7層增建至現今的11層，而整個過程中並沒有對地基進行過任何的加強，多年來地基都長期處於高強度負荷中，任何外來的干擾都有可能對近百年的地基與土壤之間的平衡狀態被破壞，因而發生不可估計的後果。加上後期長期維護不善，酒店結構嚴重毀損毀，必需經過由地基開始的徹底改造才有條件重新利用。我們不惜一切代價，從樁基礎工程著手，在再三驗證及諮詢專家意見後作改良並自主研發出絕對安全的靜態乾鑽打樁工法，過程中不使用一滴水，以免破壞土質平衡，將鋼管直接鑽入泥土後再鑽入堅硬岩層3米，之後放鋼筋籠，最後灌注高強度無收縮水泥，這才成為了一支我理想中的能夠支撐新中央酒店光輝再現100年的樁，另外又受限於酒店地下層的天花高度只有5米，因此需把一根樁管分成數段2至3米長的透過不斷焊接把樁管重新接駁，以解決施工高度不足的問題，過程非常消耗人力物力。最終在原來沒有樁基礎的地基下打下了129支深度20米，入岩層3米的樁，並以新基礎連結及包裹舊基礎，數倍強化酒店整體荷載能力，用最安全、最穩固及不惜工本的加固方案去排除了酒店所有的安全隱患。再加上，根據《文化遺產保護法》，該新中央酒被認定為歷史城區建築群的重要組成。因此，我們在修復的過程中，始終堅持“修舊如舊”的原則，完整保留酒店外觀，讓這座地標建築得以以深藏於澳門市民記憶中的樣子繼續聳立。

從2019 年開始動工，工程跨越六年之久的新中央酒店，定位為以復古懷舊為主題的特色歷史精品酒店，預計3月份試業。此外，我和我的團隊亦正展開旁側的寶石酒家的重建工程，預計可在今年內開業，又正籌備在營地街51號建造城市客棧營地街分店，且計劃在相鄰地區引入香蕉糕、冷糕、紅豆煎餅等系列懷舊小吃，以及打造別具特色的傳統茶餐廳，希望給旅客和市民提供多元有特色的美食選擇。屆時，我們歡迎所有的客人來體驗這份歷史的記憶，感受這份文化的魅力，也期待社會各界能夠給予我們更多的指導和批評。因為我們知道，無論是修復工作，還是經營工作，都需要社會的廣泛參與和支持。

推動舊區更新，

尋找城市發展的平衡點

在推動澳門城市的發展中，打造宜居、宜遊、宜商的都市新風貌是一個旅遊城市所必需的。如何在保護歷史文化遺產和發展商業之間找到一個平衡點，是我們面臨的一個重要問題。事實上，一方面利用歷史文化遺產來吸引遊客，促進旅遊業的發展;另一方面也可以利用歷史文化遺產來提升我們城市的品牌形象，吸引更多的商業投資。因此，我們需要找到一種方式，既能保護歷史文化遺產，又能發展商業。

至於怎樣讓我們的城市真正實現宜居、宜遊、宜商的目標，是需要認真思考的問題。我們可以通過合理的城市規劃和設計，將歷史文化遺產融入到城市的商業活動中，使它們成為城市的一部分，同時，我們也可以在商業設施的設計中融入歷史元素，使其與歷史文化遺產相得益彰。

去年新春期間的新馬路任我行活動及今年農曆新年氹仔舊城區臨時行人專用區的成功經驗表明，在歷史城區設定有規範的大型步行區並開展一些別具特色及符合旅客消費的文化活動和商業項目，有助吸引更多的遊客和消費者前來參觀和購物。而在新馬路任我行活動結束之後，本人提出將新馬路進行人車分流和改造的構想，即在新馬路實施步行區，地下打造成一條行車通道。有些人認為這是不可能的，但我請教了一些國內外的著名建築單位後得知，雖然有些難度，但現在的建築設計和建築技術非常先進，通過新型的設計和建築機械的投入，有信心可以做到，有機會把不可能變成可能。因為我相信只有敢於嘗試，才有可能成功。

我希望能夠在新馬路看到一個世界級的步行區域出現在我們的城區中。這也是我們其中一個著力推動的工作。或許有些人可能會擔心造價昂貴，或者帶來種種生活上的不便利，其實只是需要假以時日，讓社會了解新馬路打造步行區的種種好處，一定會得到更多市民的認同和支持的。在推動新馬路步行區的過程中，我們可以借板樟堂、噴水池行人區的成功經驗。當年政府提出將這區改成行人區時，引起很大的反應，但今天如果有人提出取消步行區，相信很多人反對。這說明了旅遊區設步行區對於市民、遊客來說具有很高的吸引力。

推動舊城區智能化，

政府需成立專門部門

我曾經專門在報章發表過文章，提倡將整個新馬路有計劃地變成一個步行區，且輻射整個舊城區，帶動周邊社區經濟發展。新馬路一片舊城區有潛力成為全天候二十四小時無障礙方便步行消費區，考慮到澳門的冬天會濕冷，夏天很長又很熱，並經常下雨，這都會對旅客市民的出行造成一定的干擾。因此我建議可以思考在整個舊城區建一個恆溫的天幕，充份利用太陽能光伏為天幕供電，為遊客及市民提供一個更好的消費體驗。今天的科技發展日新月異，智能化已經成為了全球城市發展的必然趨勢。我們可以充分利用最新的科技和技能，將澳門的步行區變成為一個智能化全天候的世界級超級步行區。

然而，要實現城市的高度智能化，政府的作用至關重要。我認為，政府應該成立一個部門，負責收集和研究全球最新的智能化技術，然後根據我們城市的實際情況，提出最適合我們的智能化方案。正如中國人常說的一句話：“巧婦難為無米之炊”，我們現在有迫切的需要又有足夠的資源，就是欠缺一個完善的方案及決心而已。世界上已有了各種足夠先進的技術，但是如果沒有一個專門的部門來規劃和整合這些技術，那麼這些技術就無法發揮出應有的效果，幫助我們成為智能城市。政府作為一個城市的管理者，有責任和義務去引導和推動城市的智能化進程。早前，政府公佈了澳門政府的財政儲備有近五千七百億，對於一個68萬人口的城市，這樣的財政實力，為澳門建設智能化城市提供了強大的資金保障。要知道，這樣的財政優勢，是其他城市無法比擬的。另一方面，澳門作為中國的一部分，如果在舊城區更新改造中能夠成功地推動智能化，那麼這將對全國產生積極的示範效應，也可視作為對國家的回報。