城市土地价格及土地评估

乔昊宇

城市地价受国家政策调控、各地商业化模式、城市环境等因素的影响，每日都会形成不同程度的变化。中小城市和大城市的地价评价制度亦随着现代化进程的推进，由“间接评价法”逐步走向“直接评价法”，逐步适应了社会发展对土地资源的需求，为推动土地市场的长期变革发挥了重要作用。

一、优化城市土地价格评估工作的重要意义

随着城市化进程的不断加速，城市土地的价值越来越高，土地价格评估也成为了一个非常重要的经济活动。然而在进行土地价格评估时，往往会存在很多不完善或不规范的问题，导致评估结果的准确性和公正性难以保证，严重影响到政府土地利用规划、投融资等方面的决策。因此优化城市土地价格评估工作具有重要意义。

首先，土地价格评估是城市规划的基础。城市规划是指在一定时期内，根据城市的发展目标和资源条件，对城市土地利用、建筑物、交通等进行合理规划和安排的过程。在规划过程中，土地价格评估是必不可少的一环。只有对土地的价值进行准确评估，才能制定出合理的规划方案，使城市发展更加科学、合理。

其次，土地价格评估是城市投融资的重要依据。城市发展需要大量的资金投入，其中政府和企业是主要的投资者。在进行投融资时，土地价格评估是一个非常重要的参考指标。只有对土地的价值进行准确评估，才能制定出合理的投融资方案，确保投资的效益和回报。

再次，土地价格评估是土地交易的前提。土地作为一种不可再生资源，具有很高的价值。在进行土地交易时必须对土地的价值进行准确评估，才能确定土地的交易价格。只有在价格合理、公正的前提下，才能吸引更多的投资者进入市场，推动土地市场的活跃和发展。

最后，土地价格评估是城市土地管理的基础。城市土地管理内容包括对土地的登记、发证、出让、转让、收回等各个环节。在每个环节中，都需要对土地的价值进行准确评估以确保土地管理工作的规范和有效。唯有对土地价值进行准确地评估，才能确保每个环节都符合法律法规和政策要求，维护城市土地管理的权威性和稳定性。

二、常见城市土地价格评估工作环节

1.数据收集和处理

伴随着城市化进程的不断加速，城市土地价值也在逐步攀升。城市土地价格评估是确定土地市场价值和制定土地管理政策的关键步骤，也是促进城市发展和规划的重要依据。城市土地价格评估的第一步是数据收集和处理。在评估过程中需要大量的数据支持，包括土地位置、用途、面积、形状、周边环境、交通状况、建筑物情况、历史价格等。数据的质量和准确性直接影响着评估结果的可靠性和准确性。因此在数据收集之前，土地评估人员和国土资源管理人员需要进行详尽的调查和核实，以确保数据的可靠性和准确性。

2.市场分析

城市土地价格评估的第二步是市场分析。在评估过程中需要对土地市场进行深入的研究和探析，了解当下城市土地市场的供需情况、竞争情况、价格变化趋势等。通过对市场进行探析可以更好地了解土地的价值和潜力，为制定土地管理政策和规划提供科学的依据。

3.定量分析与定性分析相结合

城市土地价格评估的第三步是定量分析与定性分析相结合。在评估过程中需要运用多种方式和技术手段进行分析，包括市场比较法、收益还原法、成本推算法、假设开发法等。同时还需要对各种方法和技术手段进行比较和验证以确保评估结果的准确性和可靠性。

4.专业化和规范化

城市土地价格评估的第四步是专业化和规范化。在评估过程中需要由具备专业知识和技能的人员进行操作。评估机构需要具备资质认证并且需要遵守一系列规范和标准，包括数据收集和处理、市场分析、定量分析与定性分析相结合、专业化和规范化等。这些规范和标准可以保证评估结果的科学性和公正性，同时也可以提高评估单位的声誉和信誉。

5.政策依赖

城市土地价格评估的第五步是政策依赖。在评估过程中需要遵守国家和地方土地管理政策和法律法规，这些政策和法律法规对土地市场的影响非常大。现如今在进行城市土地价格评估时，需要仔细研究相关政策和法律法规，以确保评估结果的合法性和准确性。

三、现有城市土地价格评估工作的特点

1.时效性强

城市土地价格评估工作需要考虑到市场供求、政策因素、区域经济等因素的变化，所以需要尽快掌握相关最新数据和情况，因此时效性是比较强的。评估人员需要根据最新市场动态和政策变化，及时调整评估方法和参数以保证评估结果的准确性和及时性。

2.复杂性高

城市土地价格评估工作不仅需要考虑到土地本身的价值，还需要考虑到周边环境、交通、配套设施等因素对土地价值的制约，同时还需要考虑到市场需求和竞争情况等因素。因此城市土地价格评估作业是一项复杂的工作，综合考虑多方面的因素且难度较大。

3.综合性强

城市土地价格评估不仅涉及到土地本身的价值评估，还需要考虑到与土地相关的其他问题，例如：建筑物、规划等因素对土地价值造成的影响。因此城市土地价格评估需要考虑到多方面的因素，综合运用多种评估方法和技术手段方可得出比较准确的评估结果。

4.影响因素多

城市土地价格评估受到多种因素的影响，包括政策变化、市场供求、区域经济等因素。这些因素对土地价值的影响程度各不相同，故而需要进行深入细致的分析和评估工作。同时不同类型的土地价值评估也存在差异，例如商业用地和住宅用地的评估标准和方法就存在差异。

四、现有城市土地价格评估工作中存在的矛盾

1.评估方法不科学

城市土地价格评估是一项非常复杂的工作，需要采用科学、客观、全面的评估方法来开展进行。然而在实际工作中，部分评估机构或者评估人员往往只考虑土地位置、面积、形状等因素，而忽略土地的其他属性，比如：产权、用途、容积率等，导致评估结果不够科学、准确。同时少数评估机构或者评估人员微观程度上还存在着主观倾向性，往往会因为个人利益、关系等原因而做出不公正的评估结果。

2.市场信息不透明

城市土地价格评估需要依据充分、真实、全面的市场信息，但在实际工作中，市场信息往往不够透明，导致评估结果缺乏客观性和准确性。比如部分开发商通过不正当手段获取土地使用权，导致土地市场价格虚高；还有部分土地由于历史原因或者政策因素而被低估或者高估。这些问题都会对土地市场的健康进步产生不良制约。

3.缺乏专业人才

城市土地价格评估需要专业的人才来进行操作，但在实际工作中专业人才匮乏的问题非常严重。比如：现当下土地估价师是国家唯一承认从事土地估价业务的职业资格，但是全国仅有8.6万人次持有土地估价师职业资格证书，远远不能满足市场需求。与此同时由于土地价格评估工作具有较强的专业性和技术性，需要评估人员具备丰富的土地知识和相关行业经验，但是很多评估机构或者评估人员并不具备这些条件，导致评估结果缺乏科学性和准确性。

4.政策环境不稳定

城市土地价格评估还需要一个稳定、良好的政策环境，但是在实际工作中，政策环境不稳定的问题也非常突出。政府政策的变化、法律法规的调整等都会对土地价格评估结果产生重要影响。倘若政策环境变化过于频繁或者幅度过大，将会对土地市场的稳定进步产生不良制约。

五、城市土地价格评估优化对策

1.评估标准化和透明度

评估标准化和透明度是城市土地价格评估的基础。评估标准化可以避免不同评估机构之间的差异，提高评估结果的可比性和准确性。同时，透明度也是评估标准化的重要保障。政府应该加强对土地评估过程和结果的公开化和透明化，让公众了解评估过程和结果，增强公众对评估结果的信任。

2.加强土地市场监管

土地市场是城市土地价格评估的重要环节，实际工作中需要加强对土地市场的监管。政府应该对土地供应计划、价格浮动、招拍等制度和机制的管理进行适量调整，控制土地市场的投机行为，确保土地市场的健康进步。同时政府还应该优化对房地产中介机构的管理内容，防止房地产中介机构虚假评估或者与开发商串通抬高地价。完善的法律法规和监管机制是保证土地价格评估准确性和可靠性的重要保障。应加强相关法律法规的制定和完善，明确土地评估机构和人员的责任和义务，建立完善的土地交易监管机制，对于违法违规行为进行严肃处理。市场监督管理部门还应充分发挥第三方机构作用，对于土地交易市场进行监督和调节，促进土地市场稳定。

3.引入先进信息技术

信息技术是城市土地价格评估的重要手段。政府可以引入先进、新颖的信息技术，建立土地市场信息系统，实现土地信息的共享和交流。通过信息技术的应用可以实现对土地市场的实时监测和探析，及时发现和解决土地市场中存在的问题。除此之外，信息技术还可以提高土地评估结果的准确性和可靠性，减少人为因素对评估结果的干扰。

4.加强评估人员的专业培训和实践经验

城市土地价格评估需要专业人才队伍的支持。政府应该加强对评估机构和从业人员的管理和培训，提高从业人员的专业素质和业务水平。土地评估需要具备较强的专业知识和技能，评估人员需要掌握相关法律法规、政策文件、市场行情等方面的知识。因此应优化评估人员的专业培训和实践经验，提高其综合素养和业务水平。管理层应鼓励实习评估人员参与实际评估工作，积累实践经验以更好地把握市场变化和土地价值变化规律。同时政府还应该鼓励从业人员加强学习和培训，不断提高自身专业能力和知识水平，如下述图1所示。

图1 实习评估人员工作实况图示

5.优化国际合作

现当下，城市土地价格评估是国际合作的重要领域。各地政府可以优化与国际组织和相关国家之间的合作，交流土地评估经验和信息，共同研究和解决城市土地价格评估中存在的矛盾，如下述图2所示。通过国际合作可以提高城市土地价格评估的国际化水平和影响力，更好地服务于百姓民众和各地土地价格调控工作。

图2 国际土地评估管理工作交流图示

六、结束语

综上所述，优化城市土地价格评估工作具有非常重要的意义。只有建立完善、准确、公正的土地价格评估体系，才能保证政府的科学决策和企业的有效投融资；唯有确保土地交易的公平和透明，才能使城市土地价格更具权威性和稳定性。因此，各地评估工作人员需要优化对城市土地价格评估工作的研究和探索，不断提高评估技术和方法的科学性和实用性，为城市化进程和经济变革做出杰出的贡献。