香港楼市，撤辣滚烫

赖逸翰

香港楼市今时不同往日。

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发布《2024/2025年度财政预算案》之后，香港彻底进入楼市小阳春，气氛火热。

只因在当日的记者会上，陈茂波宣布了港府对楼市政策的新调整：自2月28日起，香港所有住宅物业交易无须再缴付新住宅印花税（NRSD）、买家印花税（BSD）和额外印花税（SSD），俗称：撤辣。

至此，香府施行了14年的楼市“辣招”（严格限制楼房交易的政策）宣告结束。

“零辣招”时代中的潜在购房者几乎不再受限，且可以省下一大笔费用。在原本的楼市政策中，非首次置业的港人、非香港永久性居民及公司名义买家，需要支付NRSD，税率为7.5%；非香港永久性居民及公司名义的买家在置业时，需要支付BSD，税率为7.5%；在购入物业2年内转售的业主需要支付SSD，税率为10%到20%。

简单来说，按照“撤辣”前施行的房产政策，非港人置业者一共需要多支付15%的税率，但即使是这个税率，也已是港府在2023年10月“减辣”下调过的了，此前的印花税税率合计高达30%。

以1000万港元的住宅为例，“减辣”后“撤辣”前非港人置业者至少需要支付75万（NRSD）+75万（BSD）=150万港元的税费，如果快速出手，最多还需要支付200万港元的SSD。而“撤辣”之后再置业，则只需支付37万港元的从价印花税（AVD）。

港府的“撤辣”也可以说是，让非港人置业者及非首次置业的港人，享受首次置业港人的税收待遇。

就在新招出来的一周多时间里，那些过去被辣招“压制”的购买力，瞬间倾出。香港楼市的买家们，似乎都想要在房价未疯涨前抢先入市。

比如，长沙湾新楼盘Belgravia Place售楼处近期总是人满为患。其3月3日首轮开售138套住宅，即超额收获4330张认购票。3月7日，二轮开售208套住宅，更超额收获了7330张认购票。根据中原地产监测数据，中原地产十大屋苑在3月的第二个周末（3月9日、3月10日）成交量创3年新高；一手市场方面，在撤辣不足十天已录超过1500宗成交，香港一手及二手市场皆旺。

而根据中原地产数据，在港府“撤辣”后一周内，其十大屋苑已经录得110宗房屋成交。要知道，“撤辣”前一周其只有29宗成交。

对比起近日冷静的内地楼市，香港的火热，是真实存在的。但火热能持续多久，会否短期过热，仍然是值得深思的问题。而对于内地普通居民来说，更为重要的问题在于，香港此举对内地楼市是否有相应的借鉴意义。毕竟，房地产是经济的重要引擎。

当年为何要出辣招

从港府当年为什么要实施楼市“辣招”说起，或许更容易阐明今时今日的“撤辣”。

“香港的房地产管理体系与内地是完全不一样的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南风窗，“自由港香港的资金进出、利率和汇率的波动都相对自由，利率与美元挂钩。作为人多地少的城邦型城市，其在管理资产市场方面的手段，主要是通过金融与税收手段。”

香港中文大学房地产与金融系助理教授胡荣也同样提到，更有限的土地资源供应，更多的国际化及随之而来的国际投资者和高净值人士，是香港楼市与内地楼市的关键不同点。

2008年金融危机之后，美国等国家央行推行量化宽松政策，利率长期处于低位，房地产再次作为炙手可热的金融投资品出现在大家的视野中。

那时，作为国际金融中心的香港从金融危机中快速恢复过来，2010年的GDP同比增长6.8%。

投资向来买涨不买跌，因而，大量热钱与投机者看准时机进入供不应求的香港，香港楼市就此大幅升温。

港府最终决定全面“撤辣”—彻底拆掉所有海外购买者的门槛，不再做任何对需求的管制，吸引港漂以及有意优化资产配置的投资者入市。

2008年的金融危机历历在目，为了控制住房地产的泡沫化，香港决定出手。港府于2010年11月推出利率为5%到15%的SSD，限制购房者在两年内转手出售物业，希望打击短期炒房者。

两年后，港府选择升级SSD，将限制时间从两年增加到三年，税率提高为10%～20%，并在同年加码推出税率为15%的BSD，希望通过增加海外买家的置业成本，遏制住飙升的楼价。

为了继续给楼价降温，2013年，港府又推出双倍印花税（DSD），要求所有非港人买家或非首次置业的港人买家，置业时缴纳楼价1.5%～8.5%不等的税费。

希望是好的，房价的走势却没有如人所愿。三年频频加码的辣招，最终依然把香港带到了房价不跌反升的局面前—衡量香港楼价变动趋势的CCL（中原城市领先指数）从2010年年初的74.87上涨至2013年年末的119.07。

当时间来到2016年时，港府发现，超低的利率以及大量在市场中寻找投资机会的热钱，仍助推着楼市价格。

2016年末，港府选择再度加码楼市政策，将DSD的税率统一划定为15%。2017年，港府再次要求“一约多伙”（以一份合同购买多处房产）的买家，上缴房价15%的從价印花税。而辣招频出的几年间，港府也曾配合收紧按揭，以管理过热的市场。至此，港府的加码策略终于告一段落。

不可否认的是，不断地抬高进入香港楼市的门槛是有用的—对于投资者来说，多一成税收，也就需要多一段时间才能“回本”，自然能够打击短期投机行为，以期房地产市场回归正常，让刚需人群能够“上车”。

但鱼和熊掌，难以兼得。重税之下，虽炒房之风确有停顿，二手住宅市场却严重萎缩。根据香港土地注册处的数据，二手住宅交易量从2010年的12.2万宗，下滑至2019年的3.87万宗。

且即使是频频“加辣”，也没有完全抑制住过热的香港楼市。从2010年12月，即辣招推出的第二个月算起 ，到2021年9月，香港私人住宅售价指数已经从163点飙升到历史高位398.1点。

无论如何，香港最终仍然成为了全球房价最高的城市之一。

撤销辣招不是一步到位

港府曾多次强调过，辣招是在非常时期下的非常手段。如果说楼市过热、全球利率偏低、经济态势良好，是支撑辣招十余年的背景，那么今日香港面临的经济环境，已经不同了。

胡荣分析道：“香港的GDP增长率持续下滑，加上加息利率上升导致房贷负担加重，使楼市变得更加难以负担，购房需求受到了抑制。三年疫情、美联储加息已经导致香港房地产市场持续走低，如果仍施行辣招，相信楼市低迷状况很大概率会持续。”

实则，疫情以来，有关撤销楼市“辣招”的讨论已经在香港甚嚣尘上。“辣招过时”的意见颇多，最大的原因还是香港楼市已经从过热，转为过冷。

根据差饷物业估价署数据，到2024年1月，香港私人住宅售价指数跌至306.4，连跌9个月，创7年来最低点，而2023年全年房价也累跌6.75%，连跌两年。

中房研究院大湾区院常务副院长罗秋华告诉南风窗，“楼价持续下跌，已经影响到政府的财政收入和土地的出让计划。从2023年开始，不少土地流拍，资本不参与政府推出的土地拍卖，已经影响到人才的引进和投资的进入”。

从过去一段时间港府推出的一系列专才、优才计划、投资移民政策也可以看出，港府已经朝着吸引更多的人才和外资的方向转变，希望能够为香港的发展注入活水。

行至此，2023/2024年度财政赤字或超千亿港元的港府也最终松口，松绑楼市。不过，最初也并不是一步到位，试水和观望姿态更多。

2023年10月，港府宣布撤销部分楼市“辣招”，开始“减辣”。在此次调控下，SSD期限由三年缩短至两年，BSD和AVD（DSD）减半至7.5%，而符合专才计划的非港人，将被暂免征收相关印花税，若最终未能成为香港永久性居民，再缴付相关印花税款。

但是，从2024年1月公布的香港私人住宅售价指数（306.4）来看，“减辣”的相关房地产措施并没有止住房价的跌势。一如2010年实施“辣招”后，房价涨而不止。

于是，港府最终决定全面“撤辣”—彻底拆掉所有海外购买者的门槛，不再做任何对需求的管制，吸引港漂以及有意优化资产配置的投资者入市。

这几天上扬的香港楼市交易量，也说明了短期内政策的确发挥了活跃市场的作用。

胡荣告诉南风窗：“撤销这些辣招，可以有效缓解楼市的硬着陆风险。特别是这一两年负资产的情况有上升趋势，如果大规模出现负资产会导致房地产风险，进而传导到金融市场，导致金融风险，对经济造成较大的负面冲击。”

但“撤辣”后，会否导致未来市场过热也是一个值得深思的问题。

“内地楼市确保‘房住不炒，而香港楼市的炒作其实是客观存在的，（香港）政府对楼市的上涨有相当大的容忍空间。”

那些疯狂炒房引发的泡沫化危机，历史中比比皆是。罗秋华提到，在“辣招”已经压制14年的背景之下，“积蓄的购买力已经相当多”。

李宇嘉则认为，香港房地产的基本面随着美元汇率而动，但“西方国家如今仍然处于通胀状态，而且西方资金对于香港和内地的物业关注度其实是在下降的”。

对此，3月3日财政司司长陈茂波在电台节目中出面重申，称政府会密切关注市场状态，一旦市场失灵，楼市再次出现过热，政府也将随时调整措施，极端情况下会引入空置税。

无论如何，香港楼市的未来发展状态都是值得关注的。

内地楼市能否借鉴？

某种程度上，我们应该从香港楼市政策中学到些什么，无论客观意义上香港与内地楼市是否完全一样。

对于内地民众来说，买房似乎也已经不再是一种稳赚不赔的投资。如何调动大家的消费热情，挖掘、释放需求，成为一项课题。

近期，许多城市已经宣布不再施行楼市限购政策。细究起来，想要实现的最终政策目的，也与香港几乎无二—从政府调控的角度来讲，民生与资产价值向来是一样重要的。

当然，内地楼市与香港楼市有不同的地方，致使香港楼市此番措施的借鉴意义减弱。

作为自由贸易港，香港似乎倾注了更多注意力在外资上，此次调控也乐于吸引更多投资客进入香港楼市。

罗秋华告诉南风窗：“内地楼市确保‘房住不炒，而香港楼市的炒作其实是客观存在的，（香港）政府对楼市的上涨有相当大的容忍空间。”

李宇嘉也提到，内地主要鼓励房地产保持温和上涨的态势，从未如香港般加征30%的税收，目前不高的稅率对楼市的影响不算大。

“目前利率几乎降到了历史最低水平，而（对内地楼市来说）利率调降对交易成本的降低效应，远远大于税收调降，但就算如此也尚未缓解楼市下滑。”李宇嘉补充道。

即使同为需求问题，但需求与需求之间的差别，也足以让政策及其作用产生巨大不同。