北京市保障房建设模式的新问题及对策探讨

2024-03-28徐杰夫北京建远投资经营有限公司北京100011

中国房地产业 2024年7期

文／徐杰夫北京建远投资经营有限公司北京 100011

引言：

在中国城市化进程不断加快的背景下，保障房建设作为一项重要的民生工程，受到了社会各界的广泛关注。作为中国首都，北京市在保障房建设方面一直走在全国前列[1]，并取得了显著的成就。然而，近年来，随着北京市保障房建设的深入推进，一些新问题也逐渐浮现，给这一领域的发展带来了挑战和困扰。本文旨在探讨北京市保障房建设模式的新问题，并提出相应的对策，希望能够为市民提供更加优质的住房保障服务。

1.北京市保障房建设模式概述

1.1 北京市保障房建设背景和目标

随着北京市经济的快速发展和人口的急剧增加，住房问题逐渐成为城市面临的一大挑战。特别是近年来，大量的外来人口涌入北京，进一步加剧了住房供需矛盾。为解决住房问题，一方面，北京市政府致力于提供低收入群体、无房家庭等特殊群体的基本住房保障，让他们能够拥有一个安定的居住环境。另一方面，致力于提高保障房建设和供给水平，提供良好的住房条件，吸引人才，促进城市社会稳定和经济可持续发展。

1.2 北京市保障房建设模式和特点

近年来，北京市保障房建设取得了丰硕成果，成为全国保障房建设的典范。

首先，北京市保障房建设的模式主要包括政府主导和多元参与。政府在土地供应、资金保障、政策制定等方面发挥着重要作用，通过建立保障房建设专门机构，加强规划和监管，实现了对保障房建设的有序推进。同时，北京市还鼓励多元参与，吸引社会资本和企业参与保障房项目，提高了建设效率和质量。

其次，北京市保障房建设的特点。第一，追求功能多样性。北京市保障房建设注重提供多种类型的住房，满足不同居民群体的需求[2]。除了基本住房外，还建设了老年人公寓、人才公寓、青年社区等特色住房，提高了居住环境和社区服务水平。同时，北京市还在保障房建设中注重配套设施的建设，提供公共服务设施、教育、医疗等便利条件，改善居民的生活品质。第二，强调可持续发展。北京市坚持选择高效节能、环保的建筑材料和技术，注重保障房建设与城市生态环境的协调发展。同时，北京市还通过积极引入新技术、新模式，探索智慧保障房的建设，提高了保障房建设的能力和水平。

2.北京市保障房建设模式现状分析

在政府主导和多元主体参与下，北京市保障房为住房困难家庭提供了住房，满足了中低收入住房困难趋群体的住房需要。从北京市保障房体系构成来看，现阶段的保障房大致可分为四种类型，即经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。其中经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅；廉租房为政府拥有，通过出租的方式出租给城市的低收入群体；限价房是限制房价、地价的“两限”商品房；公共租赁房只租不售，为过渡性人群提供了住房保障。

在北京市加强基础保障，推进社会公平建设的背景下，保障房建设数量不断增加，从保障房开发建设模式来看，本市的保障房建设多由政府主导，企业参与，结合企业参与程度的实际情况，北京市保障房建设模式可分为三种类型，一是企业建设模式，二是政府直接建设模式，三是政府、企业共建模式。

3.北京市保障房建设存在的主要问题

3.1 土地资源紧张

当前，北京市的土地资源已经日益稀缺。首先，城市扩张和基础设施建设对土地资源的需求不断增加。北京市作为国家政治、经济和文化中心，吸引了大量人口涌入，城市规模不断扩大。与此同时，为了满足城市发展的需要，大量土地被用于建设商业中心、交通设施等。这使得可供建设保障房的土地减少，土地资源愈发紧张。其次，土地供应政策的限制也对保障房建设用地产生了不利影响。为了保证北京市的城市形象和生态环境，土地使用的合理性也受到了严格的限制。为了避免过度开发和扩大，土地使用的规划和限制增加，这使得保障房项目的选址变得更加困难。此外，房地产市场的繁荣也增加了土地资源紧张的压力。政府通常通过拍卖或租赁方式供应土地，不少土地用于商业或高档住宅开发，而在供应保障房用地方面的力度相对较小。这使得土地资源向高价值用途集中，难以满足低收入人群的住房需求。

3.2 资金来源不稳定

近年来，北京市保障房建设取得了长足的进步，然而在这一过程中，资金来源不稳定成为了亟需解决的问题。首先，北京市保障房建设所依赖的资金主要来自于政府的财政拨款。但是，由于国家经济形势趋缓和政府财政压力的增加，资金拨款的规模和稳定性难以保障。这导致了保障房项目的资金供给不足，影响了项目的顺利进行和建设速度。其次，市场化资金渠道缺乏多样性和稳定性。由于市场经济的波动和投资回报的不确定性，一些投资者和房地产企业对参与保障房建设的兴趣减弱，导致资金的流入缺乏稳定性。再次，保障房项目融资困难。北京市保障房建设中审批制度较为繁琐、政策频繁变动以及政府之间的协调困难，使得保障房项目融资难度增加，资金的来源和使用受到限制。这种情况下，动摇了投资者参与保障房建设的意愿，进一步加剧了资金来源的不稳定性。

3.3 住房分配公平性难以保障

近年来，北京市保障房建设快速发展，为改善居民的居住条件做出了巨大贡献。然而，尽管建设速度和规模增长迅猛，仍存在着住房分配公平性难以保障的问题。首先，目前北京市的保障房分配中存在政策执行不严、信息不透明等问题，导致住房资源分配的公平性受到了质疑。在实施过程中，部分申请人员不符合资格条件，却通过各种途径获取了保障房的机会，使得真正需要帮助的人群得不到应有的支持。尽管北京市政府发布了一系列信息公开政策，但信息的真实性和透明度还有待提高。其次，住房分配中存在的腐败问题也凸显了住房分配不公。极少数管理人员、工作人员滥用职权，从中牟取私利，甚至将保障房的分配权力作为权钱交易的工具。这些行为不仅严重侵犯了公平分配的原则，也严重损害了民众的权益和社会的公信力。此外，住房分配制度仍有待继续完善。当前的住房分配主要依靠单位推荐制度，这种制度容易滋生人情色彩和权力寻租的行为，较难满足全体申请人的公平诉求。值得注意的是，为保证住房分配的公平性，在保障房建设中，还需要重视政府部门的有效监督。现阶段，北京市在保障房建设中存在政府监管难度大的问题，其根本原因在于北京市每年开工建设的保障房项目较多，而政府部门工作人员的数量较少，且保障房的主管部门相对分散，在监管过程中存在信息不对称问题，这降低了政府部门监督管理的实效性，导致保障房分配的公平有所降低。

3.4 居民配套服务不完善

尽管北京市在保障房建设方面取得了一定的成绩，但仍然存在着一系列问题，其中之一就是居民配套服务的不完善。

首先，由于保障房项目数量的增加，导致了居民配套服务的压力增大。在过去的几年中，北京市大力推进了保障房建设，确保了更多低收入家庭有住房保障的机会。然而，随着保障房项目规模的扩大，现有的社区配套设施往往难以满足日益增长的住户需求。例如，社区医院、学校、公园等公共配套设施的数量不足，导致了居民在获得基本生活服务方面面临困难。

其次，居民配套服务的质量亟待提升。尽管北京市在保障房建设中加大了对基础设施建设的投入，但仍然存在许多问题。例如，由于保障房项目的规划和设计不够科学，一些项目中的社区医疗设施无法满足居民的实际需求，设施设备陈旧、人员配置不足等问题也时有发生。这些问题严重影响了居民的生活质量和幸福感。

此外，居民配套服务的管理不规范也是一个亟待解决的问题。由于保障房项目众多，涉及的管理工作非常繁杂，加之居民的数量庞大，导致社区服务管理难度加大。一些社区存在管理粗放、服务不到位、信息不畅通等问题，影响了居民权益的保障和需求的及时满足。

3.5 建设模式缺乏灵活性和多样性

目前，北京市在保障房建设方面主要采取的是政府投资、企事业单位配建和重点项目建设的模式。建设主体多为国有企业，对于盈利要求相对不高，主要为落实政府政策导向和体现国企社会责任。虽然这些模式在一定程度上能够满足保障房需求，但也存在一些问题。首先，建设模式单一导致了保障房供应的不足。由于政府投资和企事业单位配建的方式需经过一系列的审批和投资程序，导致建设进度较慢。而重点项目建设又存在地域集中的问题，只在少数区域进行保障房建设，导致其他区域的保障房供应不足，无法满足广大市民的需求。其次，建设模式单一缺乏灵活性和多样性。当前的建设模式主要由政府主导，在政策、土地和资金方面较为集中。这样一来，很难满足不同群体、不同层次的住房需求。最后，建设模式单一也导致了保障房的品质和设计的单一化。由于建设过程中缺乏市场竞争和多元化的设计理念，导致了保障房的建筑风格和居住质量相对较低，无法满足市民对舒适居住环境的需求。

4.北京市保障房建设相关问题的对策及建议

4.1 优化土地利用，加强土地资源调配与规划

优化土地利用，加强土地资源调配与规划是解决北京市保障房建设相关问题的重要举措。首先，应优化土地利用提高土地利用效率。根据城市发展规划和市场需求，合理确定保障房建设项目的用地规模和位置。注重统筹规划，充分利用空闲土地和闲置建筑资源，避免盲目占用大面积土地，确保土地资源的最大化利用。其次，应加强土地资源调配与规划。在土地调配环节，要做好政府与市场的协调工作，加强政策引导，强化土地使用权的管理和监督。同时，要注重保障房项目的规划设计，合理布局，确保项目的可持续发展，提高住房建设的品质和效益。另外，应加强土地资源的监管。建立完善的土地资源管理制度，加大对土地违规使用和浪费行为的打击力度，确保土地资源的合理使用，优先确保保障房建设的权益。

4.2 多渠道筹措资金，确保金融可持续发展

为确保保障房建设的顺利推进，实现金融的可持续发展。首先，政府可以通过多方合作，拓宽资金来源。与银行、金融机构等建立合作关系，吸引社会资本参与保障房项目的投资，通过市场化的方式筹措资金，增加项目财政投入的灵活性。同时，政府还可以采取股权合作、土地经营权转让等方式，优化资产负债表，为保障房建设提供更为广泛的资金来源[3]。其次，建立健全保障房专项资金管理制度，增加资金使用效率。通过严格的项目管理和监督机制，确保资金的安全性和有效利用，防止浪费和腐败现象的发生。同时，注重优化资金使用的结构，合理配置资金，提高资金使用效益。此外，鼓励社会各界参与保障房建设，形成多方合力。政府可以通过引导和支持，吸引企业、社会组织等非政府力量参与保障房项目的建设和管理，实现社会资源的充分利用。同时，政府可以提供相应的激励措施，如税收减免等，鼓励更多的社会力量投身于保障房事业，并分享其发展成果。最后，建立完善的风险防控机制，保护资金的安全性和可持续发展。包括加强资金流向的监管和审计，防止资金的滥用和浪费；同时，加强对金融机构的监管，提高其风险防控能力，确保金融支持的稳定性和可持续性。

4.3 完善保障房分配机制，确保公平公正

保障房是我国解决低收入人群住房困难的一项重要措施，为了确保保障房的公平公正分配。首先，应该建立健全的保障房申请和审核机制。目前，保障房的申请流程相对繁琐，审核周期较长，容易给申请人带来不必要的困扰。因此，建议相关部门优化申请流程，简化审核程序，提高审核效率，确保申请者的合法权益。其次，应该加强对保障房申请人的真实情况调查和核实工作。有些人为了获得保障房资源，可能会提供虚假信息或瞒报收入情况。为了避免这种情况的发生，建议相关部门加大对申请人信息的核查力度，确保申请人提供的信息真实可靠，从根本上确保保障房资源的公平分配。最后，应该加大对保障房分配结果的监督和公示力度。目前，一些分配结果并未及时向社会公示，缺乏透明度和公正性。为此，建议相关部门加强对保障房分配结果的监督，确保分配结果的公平性和公正性，同时加强对社会公示的力度，让广大市民能够及时了解到保障房分配情况，确保保障房的分配公平公正。在政府部门参与保障房分配监督时，应结合北京市保障房的建设情况，安排专人负责保障房分配监督，以此来消除监督主体与保障房开发建设数量不匹配问题。在集中监督的基础上，要求房地产开发商及时提交上报保障房建设的基础材料，做好保障房建设、分配数量的有效统计，系统解决政府监督中的与房地产开发商信息不对成问题，增强政府监督的实效性。另外还需要严格控制政府监督成本，并预防和消除开发商的机会主义行为，减少保障房占用问题，确保保障房分配的公平性。

4.4 加强社区基础设施建设，改善配套服务

北京市保障房建设方面取得了显著进展，但在实践中仍然面临一些问题和挑战。为了更好地提高保障房的质量和效益，加强社区基础设施建设，改善配套服务是至关重要的。首先，要加大投资力度，完善社区基础设施建设。社区基础设施是保障房建设的重要组成部分，对居民的生活质量和居住环境至关重要。因此，政府应该加大对社区基础设施建设的投入，确保基础设施的质量和可用性。其次，要提高社区配套服务的质量和效率。配套服务是保障房的重要组成部分，能够帮助居民解决生活中的各种问题和需求。为了提高配套服务的质量和效率，政府可以考虑引进新的管理模式和技术手段，提升服务的水平和效果。此外，加强社区工作人员的培训和素质提升，提高其服务意识和能力。最后，要注重社区参与和民主治理。社区基础设施建设和配套服务的改善需要广大居民的支持和参与。在决策和管理过程中，应该充分听取居民的意见和建议，使社区建设更加符合居民的需求和期望。

4.5 创新保障房建设模式，推动多元化供给

保障房建设一直是北京市政府关注的重点民生领域，为了更好地满足人民群众不断增长的住房需求，改善市民的居住状况，需要创新保障房建设模式，推动多元化供给。首先，可以尝试引入市场化机制，以吸引更多的社会资本参与保障房建设。通过与企业合作，引入专业的开发商和运营商，能够有效降低建设成本，并提高保障房的质量和管理水平。其次，政府可以逐步转变角色，由直接提供保障房转变为提供土地和相关政策支持的角色。政府可以通过招拍挂等方式，在市场上提供土地资源，以引导开发商在合适的地段建设保障房。同时，政府还应加大对保障房项目的监管和引导力度，确保建设的公益性和可持续性。另外，可以积极借鉴国内外成功的保障房建设案例，探索新的建设模式，确保供应能够及时跟上市场需求的变化。最后，建议推动多元化供给。传统的保障房建设常常只注重数量，而忽视了质量和居住者的多元需求。在保障房建设中，应当注重产品的差异化，根据不同群体的需求提供不同类型的保障房，包括低收入者、老年人、单身职工等。以满足不同层次、不同人群的住房需求。