买卖房屋，却掉入“砍头息”陷阱

牛凌云 沈琳

“我遇到了揪心的官司，检察院能不能管？”

2022年12月，河南省唐河县检察院按照唐河县委县政府的安排，开展了“万人助万企”大走访活动。检察官吴阳、马潜来到了位于唐河县东王集乡王庄村的一家奶牛养殖场走访，经理陈安文吞吞吐吐地问道。

“检察院是国家的法律监督机关，你把整个事情的经过详细说说。”吴阳告诉陈安文。

陈安文解释说：“我有个购房合同官司，但合同并未履行，实际上是我跟邹义君的一个高息借款合同，我已经向法院申请再审了，但法院没有受理。现在案件已经进入执行程序，法院正准备拍卖我的房子。我的企业也是需要用钱的时候，这件事情给我的企业带来了巨大的经济困难……房子马上就拍卖了，牛也养不成了，真后悔呀，真不该签那个合同、借那笔钱……不知道检察机关能不能帮帮我？”

“无息放款”的短信让他重燃起了希望

王庄村地处唐河县东王集乡西部丘陵地带，这里土地贫瘠，村里没有工业企业，年轻人主要以外出务工为收入来源，陈安文也是其中一个。

陈安文大学学的是畜牧专业，毕业后也加入了打工队伍，兜兜转转到了一家奶牛养殖场。由于陈安文大学学习的专业对口，自身也勤奋好学，他很快赢得了老板的信任，也由当初的勤杂工成了奶牛场的技术骨干。

2015年，为响应唐河县委县政府返乡创业的号召，陈安文返回家乡，多方筹资800万元，并在当地党委政府的支持下，办起了一家规模化养殖场。

一段时间下来，陈安文养殖了200头奶牛，年收入90余万元。陈安文的奶牛养殖场也被县、乡党委政府确定为扶贫基地，解决了养殖场附近10余名劳动力的就业问题。

可天有不测风云。2020年11月，陈安文的奶牛养殖场在经营中资金出现问题，急需50万元的周转资金。陈安文东挪西借，仍然难以维持正常经营。就在这时，一条“无息放款”的短信让他重燃起了希望。

2020年11月11日，陈安文收到一条陌生人发来的“无息放款”的短信。他迅速拨打了对方的电话号码，说明来意。

对方名叫邹义君，自称不需要签订借款合同就可以借款。两人一番沟通中，邹义君得知陈安文在郑州市有一套房产，遂提出通过签订房屋买卖合同借款50万元给陈安文，并且邹义君不会以自己的名义签订房屋买卖合同，而是以自己的朋友尹湖的名义签订。

病急乱投医。急着用钱的陈安文没有太多顾虑，便答应了邹义君的要求，与邹义君的朋友尹湖签订了房屋买卖合同。

根据合同的约定，邹义君以尹湖的名义购买陈安文位于郑州市的一处房屋，房屋价款120万元，同时约定了违约情形和违约金。为了防止借款到期后，陈安文无钱偿还，邹义君还要求陈安文以奶牛养殖场作担保。

合同签订当天，邹义君先用自己银行卡向陈安文银行卡转账120万元“购房款”。然后，陈安文按照邹义君的要求，向尹湖转款76万元。

至此，120万元的购房款通过来回转账交易完成。本打算借款50万元的陈安文实际到手44万元，被扣除的6万元是按约定支付的用款两个月的利息。

此时，陈安文并不知道自己掉入了“砍头息”陷阱。“砍头息”是民间的一种通俗说法。它是指在借贷关系中，出借人未根据合同约定的本金金额支付本金，而是预先扣除部分本金作为利息，以确保利息的收回。对借款人来说，其实际可支配的本金低于合同约定的借款金额，但利息又以约定的本金为计算基数。无疑，这种做法是违背了按照实收本金计算利息的相关法律规定的。

两个月借款到期后，陈安文没有归还借款。邹义君便以本金50万元、月利率6%向陈安文索要还款。陈安文迫于无奈，在2020年12月至2021年3月先后通过微信转给邹义君7.5万元，其他以现金形式给邹义君的钱款合计20余万元。

2021年9月6日，因陈安文无力还款，邹义君以尹湖的名义到唐河县法院起诉，并提出要解除尹湖与陈安文签订的房屋买卖合同，并要求陈安文返还购房款120万元，承担违约金24萬元。

2021年10月8日，唐河县法院开庭审理此案。庭审过程中，陈安文对房屋买卖合同和支付120万元购房款的事实没有异议。

同年10月20日，尹湖与陈安文达成调解协议：第一，陈安文及其奶牛养殖场共计给尹湖76万元整，应于2021年10月31日给尹湖60万元，于2022年1月20日给尹湖16万元；第二，陈安文上述两次还款，不论哪一期逾期，尹湖都可以立即向唐河县法院申请执行陈安文及其奶牛养殖场100万元。

河南省唐河县检察院检察官到陈安文经营的奶牛养殖场走访。（图片来源：资料图片）

然而，调解协议生效后，陈安文并没有在约定期限内还款给尹湖。2021年11月10日，邹义君以尹湖的名义向唐河县法院申请强制执行。同月24日，唐河县法院受理尹湖的执行申请，即将对陈安文的房子进行拍卖。

陈安文慌了：“本来借款50万元，仅到手44万元不说，先后又支付了近30万元的利息，现在房子也将拍卖，企业经营更加举步维艰。”就这样，陈安文陷入了孤独无助的境地。

房屋买卖是假，高息放款是真

听完陈安文的叙述，吴阳、马潜详细查看了陈安文拿出来的有关资料。吴阳明确地告诉陈安文，他可以向检察机关申请法律监督。

抱着试试看的心态，2023年1月，陈安文向唐河县检察院递交了申请法律监督的书面材料。唐河县检察院受理案件后，吴阳向陈安文又详细询问了案件情况，进一步发现此案很有可能涉嫌虚假诉讼。于是，吴阳向该院党组书记、检察长王猛汇报，王猛很快召开检察官联席会，就此案法律适用、取证方向、取证技巧等进行讨论。

因此案事关企業发展，该院启动涉企案件快办机制，同时按照“检警一体化”机制要求司法警察和检察技术人员介入案件办理，确保调查取证工作顺利开展。

经进一步调查核实，办案检察官发现此案存在很多疑点，尤其是庭审期间对邹义君与陈安文之间的转账记录未认真审核，房屋买卖合同中的房屋是否交付尹湖也未加审查。

为查明房屋买卖合同的真实性和购房款的具体数额，办案检察官在司法警察和技术人员的配合下，迅速开展调查核实。借助数字检察办案中心大数据筛查，办案检察官很快查明，邹义君涉及多起民间借贷纠纷。

经认真分析，办案检察官认定，邹义君违法放贷的可能性较大。另外，经过对尹湖调查核实，办案检察官查明尹湖与陈安文并不认识，尹湖也没有出钱购买房屋。

“由此足以证实，其间的一切操作，如合同签订、参与诉讼等，均是邹义君所为，陈安文与尹湖签订的房屋买卖合同是虚假合同，并未实际履行，卖房款120万元只是在银行走账。”吴阳介绍说。

当被问及有关细节时，陈安文如此解释道：“当初我之所以同意调解，是想着咱确实用了人家的钱，且按约定该还的数额与调解书中的76万元相差不大。”

鉴于此，办案检察官决定对邹义君再次调查核实。在铁的证据面前，邹义君不得不作如实供述，“我名义上是借给他（陈安文）50万元，实际只给了他44万元”，并表示自己利用虚假房屋买卖合同的目的，主要就是为了掩盖高息放款的事实。

经调取邹义君与陈安文的转账记录，办案检察官查明陈安文实际收到借款确为44万元。至此，经过层层抽丝剥茧，办案检察官终于查清了全部案件事实，尹湖与陈安文之间不存在任何债权债务关系。

2023年2月16日，唐河县检察院根据查明的事实，依法将这起案件提请南阳市检察院抗诉。同年3月2日，南阳市检察院以房屋买卖合同系虚假、邹义君及尹湖系恶意提起诉讼虚假诉讼为由，向南阳市中级法院提出抗诉。

矛盾纠纷彻底化解

2023年3月21日，南阳市中级法院裁定唐河县法院再审。2023年6月21日，唐河县法院开庭再审，唐河县检察院指派吴阳出庭，并就调取的证据发表意见。

唐河县法院再审全部采纳了检察机关的意见，认为原告不能提供证据证实自己的诉讼请求所依据的事实，依据再审查明的事实，尹湖与陈安文不存在真实的债权债务关系，尹湖与此案没有直接利害关系，其诉讼请求缺乏事实、理由，依法应予驳回；尹湖与陈安文、奶牛养殖场的原审民事诉讼系虚假诉讼；尹湖与陈安文签订的《房屋买卖合同》系受案外人授意，利用合法形式掩盖高息放贷的非法目的，属无效合同，遂作出如下判决：撤销原判决，驳回尹湖的诉讼请求。

再审判决作出后，尹湖和邹义君在法定时间内未提起上诉，目前该判决已生效。

同时，唐河县法院根据再审查明的事实，认为尹湖、邹义君恶意提起诉讼，属于虚假诉讼，妨碍司法秩序，依据相关规定对尹湖、邹义君分别作出各罚款5000元的处罚决定，并将该线索移送唐河县公安局立案查处。

为了巩固办案效果，检察官还趁热打铁，对企业和员工们进行专题普法宣传，切实做好司法办案的“后半篇文章”。

2023年8月，唐河县公安局对尹湖、邹义君涉嫌虚假诉讼一案立案侦查。2023年11月，邹义君以陈安文欠其44万元为由，向唐河县法院提起诉讼。为真正做到案结事了，唐河县检察院积极引导陈安文与邹义君进行调解，在当事人双方均认可借款事实和金额的情况下，双方自愿达成分期还款协议。

2024年1月，随着最后一次还款的完成，双方之间的矛盾纠纷彻底化解。

“要不是检察机关在大走访时了解到我的遭遇，及时启动了监督程序，我的房子恐怕早就保不住了。感谢检察机关为我主持了公道，我现在对企业的未来充满了信心。”房子保住了，企业的生产也正常了，现在，陈安文的脸上再也看不到愁容了。（文中涉案人员均为化名）