辩证统一视域下经济效益与容积率控制研究

董瑞娜 杜其峰 马利霞

摘 要：文章以邯郸市中心城区为例，以辩证统一的视角对控制性详细规划编制过程中容积率的控制进行了基于经济效益视角的探索，参照地价分等定级思想，应用GIS定量可视化，系统性构建容积率分区模型。在此基础上进行不同地类建筑的容积率指标分配，并从房地产开发的角度对单个地块进行经济测算，限定最低经济容积率，进一步完善基于经济视角的建筑容积率分布。

关键词：经济效益;容积率;邯郸市中心城区

中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）08-0023-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.08.005

1 引言

控制性详细规划强调包括容积率、土地性质、绿地率等内容。其中，容积率是进行城市建设管控的重要手段。该指标直接关系土地开发强度，是市场主体最关注的指标，其与居住舒适度以及城市面貌等密不可分[1]，也是政府调控国土空间资源的关注点之一。因此，在控制性详细规划编制中一项重要的任务就是，城市地块容积率的合理确定。

目前，一个突出的问题是对影响容积率大小的相关因素定量分析不足。容积率一般是由经验丰富的具有中高级专业技术等级的人员以及相关专业管理人员，依据国土空间总体规划，综合考虑地块区位、公共服务设施配套条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。容积率受多重因素影响，包括商业繁华程度及交通条件、公用设施完备度、环境状况等。更重要的是，容积率与土地价格、开放经济效益关系密切，所以必须综合考虑各个因素之间的关系得出最优解。

2 数据来源及研究思路

2.1 研究区概况

邯郸市位于京津冀与中原经济区交界，距离北京400千米，雄安新区330千米。下辖6区12县（市），1个国家级开发区，1处省级高新区，2022年市域常住人口936.69万人，常住人口城镇化率59.59%。文章研究区域为邯郸市中心城区，包括邯山区、丛台区、复兴区、邯郸经济技术开发区、冀南新区、峰峰矿区、永年区、肥乡区八个区。

2.2 数据来源

文章进行容积率控制研究的基础数据来自《邯郸市国土空间总体规划（2021—2035年）》（草案）公示稿、《邯郸市国土空间规划2021年度城市体检评估》以及在《邯郸市中心城区控制性详细规划》的编制过程中收集的部分资料。

2.3 研究思路

第一，文章首先根据微观经济学区位理论，参照地价分等定级思想，应用GIS定量可视化技术，系统性构建规划期末中心城区容积率分区模型。

第二，根据中心城区人口规模，结合中心城区人均居住建筑面积，预测居住建筑总面积，推算非居住建筑面积。根据各类用地在容积率分区模型中的分布，按照各类用地的容积率递减规律，将各类用地建筑容积率指标按照容积率分区进行分配。

第三，结合老城区再开发特性，有针对性地对局部区域或者单个地块进行投入产出经济测算，限定最低经济容积率，对容积率分区模型进一步进行修正和完善，得到基于经济视角的容积率控制模型。

3 容积率分区模型构建

文章参考地价分等定级思想，依据区内各地块评价分值，以聚类分析法将土地分级，利用GIS软件分析模型。综合考虑社会、经济、环境等多种效益的复合因素对土地价值的影响，对城市土地等级分布情况形成较全面的反映[2]。根据城市空间结构理论和微观经济学相关理论，在一定范围内，容积率与区位条件的优越度呈正相关，这也意味着基础设施可以得到最有效的利用。因此，基于繁华程度、交通条件、公用设施完备度、环境状况等因素确定的城市土地等级分区，也就是容积率的分区。

3.1 评价指标的选择

本分区模型参考《城镇土地分等定级规程》，选择繁华程度、交通条件、公用设施完备度、环境状况作为主要因子，修正模型选择生态、道路、其他三个因子。

3.2 指标权重的确定

结合文本指标体系结构的多层次递阶性，文章采用层次分析法（AHP）确定指标权重[3]。采用层次分析法构建矩阵，经一致性检验，确定各层次的相对权重。在此基础上，进行指标权重整体排序，获得最终的指标权重[4]。详见表1。

3.3 容积率分布可视化

根据每个因子对土地价值的影响特点，参考《城镇土地分等定级规程（2014）》，确定每个因子的算法模型及衰减模型，并对每个因子的影响距离进行测算。例如，道路通达度中主、次干道影响距离的测算，采用公式：d=S/2L。式中，d表示主干道或次干道的影响距离，S表示城镇建设用地面积或评估范围面积，L表示主干道或次干道总长度[5]。最终测算出主干道、次干道的影响距离分别为1500米和500米。支路的影响距离采用经验数据300米。

在GIS中，对所有元素进行缓冲区分析，通过重分类，各个数据集统一到相同的等级体系中，每个数据集中土地价值比较高的都被赋予比较高的值，结合权重进行栅格叠加运算，得到容积率分布栅格图，划分为高、中高、中低、低四种容积率分区。通过生态、道路、其他因素进行修正，最终得到以街坊（以道路红线为街坊边界）为单元的容积率分区模型图。容积率分区面积统计见表2。

4 容积率分配

4.1 确定各类建筑总量

中心城区常住人口为232.3万人，人均居住建筑面积以40平方米计算。

居住建筑总量=人口（232.3万人）×人均居住建筑面積（40平方米）=9292万平方米

根据同等城市居住建筑占建筑总量的比重65.5%，推算出建筑总量为6086万平方米，则非居住建筑面积为3206万平方米。

4.2 核定各类用地在容积率分区中的分布和面积

将 “建设用地现状图”中的居住用地和容积率分区模型进行叠加，得到居住用地在4个容积率分区中的分布和面积。居住用地分区面积统计数据见表3。

4.3 容积率分配

在进行各类建筑的容积率分配时，在满足总量平衡的前提下，还应遵循微观经济学的区位理论。一是在同等条件下，相同土地等级分区内的同类建筑容积率应当相同或接近，但各类建筑间的容积率应当不同；二是从高等级向低等级各类建筑容积率的递减幅度不同。详见图1。

图1 各类用地的容积率递减规律

根据表4中的邯郸市中心城区各容积率分区中各类用地容积率指标测算，笔者进行以上容积率分配后，按公式进行测算。

（高）容积率×（高）居住用地面积+（中高）容积率×（中高）居住用地面积+（中低）容积率×（中低）居住用地面积+（低）容积率×（低）居住用地面积=18645万平方米

由此发现，满足预测居住建筑总量需求，且可留有一定的发展空间。

公共管理与公共服务设施建筑、商业服务设施建筑、工业建筑、公用设施建筑等以此类推。整合以上各类用地建筑容积率，得出邯郸市中心城区建设用地容积率分布。

5 经济测算

为保证中心城区建设的顺利实施，文章仅就房地产效益进行测算，在确保房地产基本利润的前提下，合理确定各个地块的容积率。

地块的容积率不同，其产出的经济效益必然也不同，此测算法根据地价、搬迁、建设等费用，在对开发成本—效益进行分析后，得到最优的容积率。房地产总投入分为四个方面：一是地价 P（元／平方米），涉及基准地价P1、土地征用费P2、动迁安置费P3等；二是建设成本P4；三是基础设施费用P5，包括水、电、暖、气、排污、绿化等；四是开发费用 P6，包括营销、管理、财务成本等。开发公司的总产出为：S×FAR×A（式中，S为销售价格，FAR为容积率，A为用地总面积）。由于总产出－总投入=总投入×利润率，最优容积率可采用如下公式计算：

FAR=（P1+P2+P3+ P5+ P6）×（1+R）/［S-P4（1+R）］

式中，R表示法定利润，S表示销售价格[6]。

以邯郸市（2022）—Q13号出让地块为例，该地块位于果园南路以南、广泰街以西，出让面积14873.2平方米（22.3亩），最终成交价1.422亿元，平均单价9560.82元/平方米（637.39万元/亩），用地性质为居住用地。地块建设成本P4取1800元/平方米，基础设施费用P5取1000元/平方米，开发费用P6取1000元/平方米，销售价格取邯郸市同等地段销售价格10000元/平方米，法定利润取20%。根据以上公式，得出本地块最低经济容积率为1.60，该地块容积率只要控制在1.60以上即可满足房地产的基本利润，推进建设项目的顺利实施。经与本模型核对，该地块位于居住用地“中低”分区，即该地块最高容积率限定为2.0，本地块容积率设定满足最低经济容积率的要求。

依据以上方法，对其他地块进行相应的测算，根据测算结果对建筑容积率分布进行调整和完善，进一步确定经济可行性。

6 结语

容积率的分区确定与经济效益的关系直接影响着相关区块的开发、建设、环境以及相关配套设施等，也影响着城市的整体发展。在确定容积率时，不仅要进行定性的分析，也必须深入各个因素对其进行定量的研究。细节决定成败，对定性的研究方面一般不会改变，各地方在实际的工作中也没有太多的裁量权。因此，只有在定性分析的基础上更加认真细致地进行量的研究，辩证地看待“定性”与“定量”，在定量分析的各个因素之间找到容积率的最优方案才是具最现实意义的。

从经济视角研究城市容积率控制指标是一项艰难而又具有重要现实意义的课题，涵盖城市规划学、土地经济学、房地产经济学等多学科理论知识。文章只是为容积率的确定提供了一个思路。在后续的工作中，需要在容积率、地价、房地产开发效益关系方面加以深化。同时，进一步借助GIS软件技术，丰富容积率的定量计算方法，力求达到控制性详细规划中定性和定量相结合、社会发展目标和经济发展目标相结合，增加控制性详细规划的科学合理性。

参考文献：

[1]段兆广.控制性详细规划中容积率的合理确定——以昆山老城改造为例[C]//中国城市规划学会.城市规划和科学发展——2009中国城市规划年会论文集.天津：天津电子出版社，2009：8.

[2]尹贵.基于经济视角的城市旧区开发强度控制研究[D].重庆：重庆大学，2010.

[3]饶益花，尹岚，李寰.AHP在大学物理实验综合成绩评定中的应用[J].物理实验，2009，29（10）：8-10.

[4]张旺锋，董瑞娜，林志明，等.基于生态安全导向的县域建设用地优化配置——以临泽县为例[J].生态经济（学术版），2013（1）：109-115.

[5] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会.城镇土地分等定级规程GB/T 18507-2014[S/OL].（2014-07-24）.https：//openstd.samr.gov.cn/bzgk/gb/newGbInfo？hcno=BD27E38FDD9A5B296739FD976FC0707C.

[6] 申翔.舊城区控制性详细规划经济性分析[J].经济论坛，2014（8）：120-123.